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　　四川汶川大地震后，業(yè)界一度有傳言稱，信貸緊縮政策可能會因此放松

　　但在聶梅生及國民經濟研究所所長樊綱等人的演講中，除了繼續(xù)從緊的信號外，沒有絲毫放松的跡象。這將令已處于資金困局中的開發(fā)商更為捉襟見肘。

　　2008年博鰲房地產論壇的首位主題演講者，全國工商聯房地產商會會長聶梅生一開始就給在場的幾百位房地產從業(yè)者定下了“政策基調”：對房地產的貨幣政策不會放松。

　　中房集團理事長孟曉蘇則表示，雖然信貸政策不會放松，但今年也不會出臺過多的打壓政策，“因為政府不希望房價過快地上漲，也不希望房價過快地下跌”。這多少讓在場的幾百位房地產從業(yè)者大松一口氣。

　　但是，根據北京師范大學金融研究中心主任鐘偉撰寫的《2008博鰲房地產金融報告》(下稱《報告》)，房地產企業(yè)的資金來源面臨前所未有的困境，其中自籌資金比例上升至36%，銀行貸款則上升至10年來的最高點25%。

　　與此同時，來自銷售定金及預收款的比例僅22%，是10年來的最低；個人按揭貸款所占比例也下降至10%，亦是10年來的新低。鐘偉認為，目前開發(fā)商面臨的資金緊張，主要是開發(fā)節(jié)奏繼續(xù)高速擴張和市場需求明顯萎縮導致。

　　四川汶川大地震后，業(yè)界一度有傳言稱，信貸緊縮政策可能會因此放松，但在聶梅生及國民經濟研究所所長樊綱等人的演講中，除了繼續(xù)從緊的信號外，沒有絲毫放松的跡象。這將令已處于資金困局中的開發(fā)商更為捉襟見肘。

　　宏觀大勢不樂觀

　　就在論壇前幾天，央行第16次宣布上調存款準備金率，而且這次上調的比率達1%，聶梅生將這一舉措稱為“溫水煮青蛙”，而且表示，“現在還在繼續(xù)煮”。在此之前，央行已連續(xù)6次加息。

　　但是，在人民幣升值壓力及美國持續(xù)減息的雙重作用下，熱錢正在源源不斷地流入我國。樊綱表示，中國面臨的更大問題是流動性過剩。今年以來，我國外資流入大幅增長，外國直接投資增長達60%~70%，外匯儲備亦大幅增加。因此，他認為，央行的貨幣從緊政策，實際是為了將多余的資金對沖以保持一個平穩(wěn)的貨幣供給。

　　早在今年3月份，鐘偉在出席觀點機構在沈陽舉行的城市論壇時就提到，2008年中國經濟雖然總體偏向樂觀，但是絕沒有非常樂觀的理由。2008年全年經濟增長的速度極有可能低于10%，通貨膨脹實際的水平CPI可能高于6%。那么4.8%的通貨膨脹率在今年全年達到的可能性幾乎接近于零。

　　與此同時，2008年房地產市場的交易量萎縮十分明顯。鐘偉表示，考慮到房地產行業(yè)是一個帶動能力極強的行業(yè)，在2007年的時候土地出讓金將近9000億元，整個不動產銷售額大概27000億元，如果今年土地出讓的收益以及房地產銷售金額比2007年下降40%~50%，那么投資或者是國內需求就會出現至少10000億元的缺口，“這對經濟增長的負面影響是非常大的，或者說由于房地產的不景氣和今年由于外貿的不景氣對中國產生的負面影響基本上處于同一數量級”。

　　因此，在當時他就已經以兩個“不可能”對今年房地產業(yè)的金融政策走勢作出判斷。他表示，對于房地產企業(yè)，要求今年年內能夠有一個信貸的明顯放松，是不可能的；要求對于消費者的按揭政策有一個放松，也是不可能的。

　　金融從緊政策將持續(xù)

　　事隔不到3個月，鐘偉在博鰲再度表達了“開發(fā)貸款和按揭貸款放松的可能性幾乎不存在”的觀點。

　　實際上，這一輪對房地產行業(yè)從緊的金融政策，始于2003年8月央行的“121號文”，并因此引發(fā)了房地產業(yè)界對政策制定機構的最大反彈，包括任志強在內的多位開發(fā)商草擬了一份所謂的“萬言書”，致使“121號文”的實施細則半途中止，央行轉而出臺了更為溫和的“18號文”。

　　這曾被房地產商視為一次重大勝利。如今回頭再看，所謂的“勝利”只不過是開發(fā)商們的自以為是罷了。自2003年底開始，央行幾乎每年都有針對房地產行業(yè)的調控政策出臺，同時伴隨著一次又一次加息。

　　或許是為了避免開發(fā)商們再次反彈，也或許是當時房地產市場的火爆場面使開發(fā)商們在一定程度上忽視了這些調控政策，直到2007年9月，自央行嚴厲的“二套房政策”后，過往那些被忽視的金融政策終于以“量變到質變”的方式，對開發(fā)商的現金流造成現實的壓力。

　　2003年時任建設部原副部長之職的劉志鋒曾在國務院新聞辦的一次記者招待會上透露：目前，銀行貸款占房地產開發(fā)投資的比例和占個人住房貸款的比例都比較高，大概都各占30%～40%，兩者相加，超過了60%。此前，央行貨幣政策司原司長戴根有當時也曾表示，銀行資金在房地產業(yè)資金構成中超過60%。

　　而根據鐘偉最新的研究結果，房地產企業(yè)的資金來源中，銀行開發(fā)貸款及個人住房貸款所占比例已下降至35%，還不及企業(yè)自籌資金的比例。顯然，這與過往幾年持續(xù)的金融調控政策密切相關。

　　與此同時，《報告》統(tǒng)計顯示，今年1~4月，房地產開發(fā)年到位資金中，利用外資的增長已呈現負數，為-6.4%，同期流入房地產的外資僅150億元，鐘偉認為，外資對中國房地產的態(tài)度開始曖昧。

　　聶梅生則認為，房地產貸款屬于中長期貸款，存貸利差大，因此對銀行利息收入貢獻率超過20%，“這個數字絕對不容小覷”。同時，“來自銀行的開發(fā)貸款占開發(fā)商資金的15%～20%，但預收款和抵押貸款占40%~50%。當市場需求大幅下滑，交易量急速下降時，對開發(fā)商是致命的，同樣也殃及銀行。”因此，聶梅生認為，關于“如果開發(fā)商資金鏈斷裂，開發(fā)商和銀行誰先死”的問題，其結果應該是“誰都死不起！”因為誰都不會把20%左右的資金份額當兒戲。

　　《報告》的分析顯示，從今年前4個月的房地產開發(fā)投資情況看，全年需投入至少21000億元，但銷售額已很難達到2007年的水準。假定開發(fā)貸款今年同比增長50%，那么全年開發(fā)貸款約為5400億元，而1~4月已發(fā)放2900億元，尚可期望發(fā)放2500億元。假定按揭貸款維持1~4月份的增長，那么全年按揭貸款可能只有4500億元，較2007年萎縮2100億元，考慮到目前按揭率大約為53%，這意味著定金及預收款也會下降至少4200億元。

　　因此鐘偉認為，在目前的需求狀態(tài)下，要維持目前的開發(fā)節(jié)奏，開發(fā)商將4000億~5000億左右的資金缺口，“足以使20家房地產企業(yè)陷入困境”。