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　　是開發(fā)商被逼無奈，還是另有盤算？

　　“我們現(xiàn)在還有房子賣，但是月底我們會(huì)有一個(gè)價(jià)格調(diào)整，您把電話留給我，價(jià)格調(diào)整后我再告訴您。”昨天，記者致電洪山區(qū)一家樓盤，這家原本正在銷售的樓盤明白無誤地告訴記者，暫時(shí)并不出售。隨著樓市漸入頹勢(shì)，武漢市場(chǎng)上少數(shù)中小開發(fā)企業(yè)樓盤開始“封盤”，嘗試以“休克療法”自保。

　　迫不得已才封盤？

　　目前武漢市場(chǎng)上，記者了解到的封盤樓盤主要集中在武昌，但時(shí)間長(zhǎng)短不一。

　　記者電話聯(lián)系其中一家樓盤時(shí)，電話那頭還有嘈雜的音樂不斷響起，記者不得不一再核實(shí)電話是否準(zhǔn)確，待記者核實(shí)電話無誤后，接電話的置業(yè)顧問顯得頗不耐煩，“想買房就過來看吧，電話里也說不清楚。”

　　而位于漢陽墨水湖旁的一家樓盤的置業(yè)顧問則明確表示：“我們現(xiàn)在不賣房子了，9月份再開盤。”

　　“準(zhǔn)確地說，這樣的現(xiàn)象，不是捂盤，而是迫不得已進(jìn)行封盤。”有分析機(jī)構(gòu)這樣來定性。“捂盤”是開發(fā)商在樓市熱銷時(shí)慣常的營(yíng)銷手法，越捂價(jià)格越高，開發(fā)商獲利越豐。“封盤”則是伴隨成交下降甚至價(jià)格下跌，是開發(fā)商不得已采取的應(yīng)急舉措。一字之差，凸顯樓市生存環(huán)境大變。

　　對(duì)目前住宅銷售市場(chǎng)把握不大，很難準(zhǔn)確定價(jià)，高開還是低走？弄不好就成了“夾生飯”，對(duì)于手上資金還不是太緊張的中小開發(fā)商來說，“沒有必要把盤推出來賣太低的價(jià)錢，后期我們需要做的是研究市場(chǎng)和做好自己的內(nèi)功。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商的這番話，頗具代表性。

　　看好后期市場(chǎng)

　　封盤的目的是什么？有開發(fā)企業(yè)只是借助短期封盤打下時(shí)間差，利用團(tuán)購(gòu)客戶或者營(yíng)銷手段的變化來扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)格局，但無疑，更多的開發(fā)企業(yè)還是看好后市。

　　在億房舉辦的“漢陽：地產(chǎn)360”活動(dòng)上，漢陽一樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法頗具代表性。“我們暫時(shí)封盤了，在這樣的市場(chǎng)情況下，我們推出的價(jià)格自己都覺得很難接受。如果我們預(yù)期后面的市場(chǎng)會(huì)比現(xiàn)在好，我們現(xiàn)在何必推盤呢?當(dāng)然我們還是看好后期的市場(chǎng)。”

　　開發(fā)商越是降價(jià)，消費(fèi)者就越會(huì)覺得“現(xiàn)在房子不好賣了”，認(rèn)為現(xiàn)在促銷不到位，期待更大幅度的優(yōu)惠或者價(jià)格大跌，于是暫時(shí)“凍結(jié)”了購(gòu)房計(jì)劃。市場(chǎng)上既跑不出量，又賣不出價(jià)，業(yè)內(nèi)便將現(xiàn)階段樓市喻為進(jìn)入了“冰封期”。

　　長(zhǎng)期踩盤的民間人士“楚楚看房”表示，封盤后再銷售也比較隨意，一般來說外界不太容易觀察到,“畢竟這個(gè)沒有政策上的約束，而且有時(shí)候時(shí)間很短，外界也無法準(zhǔn)確掌握”。

　　如今的封盤與去年的捂盤在具體行動(dòng)上有些類似，但意圖天壤之別，顯然大環(huán)境已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。

　　記者了解到，湯遜湖旁的某樓盤，去年樓市火爆的時(shí)候，很多人想買卻被捂盤的開發(fā)商告知“明年才開盤”，而今年風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，開發(fā)商也不得不打折“渡難關(guān)”。對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院華中分院分析師李國(guó)政表示：“地產(chǎn)行業(yè)還處于粗糙的起步階段。沒有技術(shù)含量、沒有科學(xué)決策和運(yùn)營(yíng)的開發(fā)商，只能賺一時(shí)的錢，不長(zhǎng)遠(yuǎn)。”對(duì)于目前暫時(shí)封盤的樓盤來說，也需要結(jié)合自身形式對(duì)未來做出判斷，避免坐失良機(jī)。

　　◇記者走筆

　　去年大量捂盤留下后遺癥，今年只好降身價(jià)

　　開發(fā)商的腸子都要悔青了

　　去年有房捂著不賣，今年想賣賣不出去，當(dāng)下的開發(fā)商正艱難地咀嚼著當(dāng)年“捂盤”的苦果。

　　納明代理的樓盤位于武昌二環(huán)以內(nèi)，原本該項(xiàng)目在去年5月就已經(jīng)進(jìn)行銷售了，但是那時(shí)候樓市正火，房子一天一個(gè)價(jià)，價(jià)格再怎么高都有人捧場(chǎng)，捂一個(gè)月就意味著項(xiàng)目能夠多掙幾千萬。所以，開發(fā)商決定拿出很小一部分進(jìn)行銷售，其他全部“囤積居奇”。可沒想到的是，捂到11月份后，樓市開始變得冷清，好不容易熬到今年5月份，售樓處的人開始逐漸增多，但銷量依然沒上去。現(xiàn)在想想，納明最后悔的就是沒有在去年5月的時(shí)候全部開盤銷售。

　　不愿賣與不愿買的變化

　　“去年5、6月份稍微好點(diǎn)的地段，5000元/平方米以下的樓盤其實(shí)還是有，但根本買不到，不管在哪里，不是要等下期就是已經(jīng)賣完了。據(jù)說全捂在開發(fā)商手里了；到了去年年底時(shí)，我們看中的一個(gè)樓盤已經(jīng)漲到了7000元/平方米。不過現(xiàn)在這里最便宜的房子已經(jīng)降到了5200元/平方米。”記者在采訪一對(duì)看房夫婦時(shí)，他們向記者表示，去年想買買不著，今年他們倒不著急了。

　　據(jù)這對(duì)夫妻介紹，他們一直關(guān)注著雄楚大街一帶的樓盤，但開發(fā)商此前一直捂盤不對(duì)外銷售，價(jià)格也在不斷上漲。不過如今即使面對(duì)5000的均價(jià)，還加上其他折上折的優(yōu)惠活動(dòng)，這對(duì)夫妻也沒有立即購(gòu)買的打算，并勸說記者，“再等等，房?jī)r(jià)還會(huì)下跌的”。

　　打折救市，死馬當(dāng)活馬醫(yī)

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者“訴苦”，去年年底之前，絕大多數(shù)開發(fā)商都認(rèn)為2008年由于眾多利好的影響，房?jī)r(jià)會(huì)有更大的漲幅，因此選擇了延遲開盤，但沒想到的是突如其來的政策、金融變化，徹底打亂了開發(fā)商的步驟，持幣觀望成為了買房者的共識(shí)。目前他們能做的就是調(diào)整價(jià)格策略，重拾營(yíng)銷至上的路數(shù)，爭(zhēng)取在同檔項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

　　徐南目前接到公司的指令是“走量”。但在現(xiàn)有的各種策略中，他始終感覺，除了價(jià)格降低，其他方面好像都顯得不太合時(shí)宜，且沒效果。此前，由于周圍樓盤頻頻打折和低價(jià)入市，已經(jīng)讓他感覺自己的客戶已經(jīng)被“攔截”了不少了。所以，最終，他們?cè)阡N售策略上，還是采取了降價(jià)銷售，而且比同等樓盤折得更厲害。

　　“剛開始降價(jià)時(shí)，效果還不錯(cuò)，馬上銷售回升，但維系不了多久，降價(jià)手段就慢慢失效了。”徐南告訴記者，不得已而為之的降價(jià)策略，還是猶如“飲鴆止渴”。“誰都知道降價(jià)會(huì)有這樣的結(jié)果，但不降的話，我們又能怎么辦呢？”徐南說，這才是讓開發(fā)商最痛苦的事情。

　　業(yè)主與開發(fā)商關(guān)系緊張

　　打折之后有兩種后果，首先是銷售有了一定的好轉(zhuǎn)，但是好轉(zhuǎn)過后，業(yè)主的心理預(yù)期更大了，有些業(yè)主已經(jīng)覺得目前的折扣幅度不夠大，紛紛選擇退房。令開發(fā)商擔(dān)心的降價(jià)后遺癥還是來了。

　　王先生在光谷訂了一套房子，價(jià)格6500元/平方米，有點(diǎn)偏高?，F(xiàn)在，王先生看到房?jī)r(jià)都在下降，而且他所購(gòu)買的樓盤也“明折暗扣”地降了不少，這讓他心里十分懊悔，打電話向記者咨詢退房問題。

　　根據(jù)武漢市工商局和省消委的消息，隨著近期武漢房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)消費(fèi)糾紛呈現(xiàn)出消費(fèi)者主動(dòng)要求退房的新動(dòng)向。據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，之前他們接觸的購(gòu)房合同糾紛，往往是交房太慢等，但消費(fèi)者幾乎均不希望退房;今年房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，特別是6月以來，因房?jī)r(jià)下跌消費(fèi)者想退房而引起的糾紛有所增多，本月該局已收到3起。

　　一位業(yè)內(nèi)人士形容如今開發(fā)商的心情是，“打掉牙往肚里吞”，當(dāng)年“捂盤”的苦果自己嘗。“很多開發(fā)商腸子都要悔青了，但還不能說，要不面子上掛不住。”這位人士說，降價(jià)，明知是毒藥，還得喝。