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　　地主”變“地奴”大型房企更受傷？

　　“這樣的市場氛圍下誰的日子都不好過，開發(fā)商為了緩解自己緊張的資金鏈都紛紛使用一些非常規(guī)的手段，這樣的狀況此前聞所未聞。”一位業(yè)內(nèi)人士稱，“連萬科這樣的房企巨頭也被迫轉(zhuǎn)讓土地甚至是股權(quán)，可見大型房企資金鏈面臨著不小的困境。”

　　大型房企掀“賣地浪潮”

　　2008年5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，該公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期拿下的“地王”——東莞市南城水濂村地塊(購地時(shí)樓面地價(jià)為3772.3元/平方米)。由于當(dāng)?shù)胤績r(jià)已經(jīng)降至5000元/平方米左右，如按當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格再進(jìn)行后期項(xiàng)目研發(fā)，萬科幾乎沒有獲得利潤的可能。

　　“大型開發(fā)商的企業(yè)構(gòu)成相對于中小開發(fā)商要復(fù)雜很多，而且一些大型房地產(chǎn)商業(yè)務(wù)構(gòu)成不僅僅只有房地產(chǎn)開發(fā)這一塊，所以這類企業(yè)對于市場預(yù)期十分敏感，由于去年的房地產(chǎn)熱潮導(dǎo)致部分財(cái)力雄厚的大型房企拿了不少地，他們對于今年的樓市預(yù)期原本是抱有相當(dāng)大期望的，但是如今中國樓市受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響成交量大幅萎縮了，大量囤地的開發(fā)商會因?yàn)楣镜母黜?xiàng)業(yè)務(wù)牽扯到資金緊缺，而一家成熟的大型企業(yè)絕不允許其做過大風(fēng)險(xiǎn)投資嘗試，殘酷的市場不得不讓他們放棄部分未來可能獲得的回報(bào)而在短期內(nèi)獲得自保，所以只好賣地。”熱線房產(chǎn)研究中心主任鄭夢軍認(rèn)為。

　　鄭夢軍分析稱，“中小房企則在這樣的市場競爭中獲得一些原本不屬于自己的機(jī)會，一些大型房企低價(jià)拋地正好可以滿足他們的需求。此類企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成比較單一，相對資金循環(huán)壓力較小，同時(shí)他們能夠積極靈活的修改自己的經(jīng)營策略以順應(yīng)市場的發(fā)展。在目前不景氣的市場環(huán)境下，有些中小開發(fā)商不緊不慢的銷售著自己的房屋，因?yàn)樗麄兪种袥]有存地，無需在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠，對銷售進(jìn)度沒有過高要求，企業(yè)生存壓力相對較??；甚至一些房企暫時(shí)將自己“凍”起來，干脆封盤不賣等待市場回暖再尋良機(jī)，這些豐富的市場操作手法某種程度上來說很好地保護(hù)了自己。”

　　資產(chǎn)負(fù)債影響大型房企資金鏈

　　恒大地產(chǎn)曾于今年3月招股，擬發(fā)售約29.61億股份，招股價(jià)為每股3.5港元至5.6港元，募集資金最高達(dá)165億港元。但由于認(rèn)購額嚴(yán)重不足，最終赴港上市功敗垂成。時(shí)至今日有專家分析，恒大地產(chǎn)上市的失利，固然有資本市場動蕩低迷的原因，但更重要的是其土地儲備過多，市場對其資金鏈環(huán)節(jié)缺乏信心，認(rèn)定其財(cái)務(wù)狀況欠佳。

　　“以往香港證券市場把土地儲備作為衡量房地產(chǎn)上市公司價(jià)值和成長空間的關(guān)鍵指標(biāo)；但是現(xiàn)在，具有適當(dāng)土地儲備和穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況的地產(chǎn)公司將更受青睞。目前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈普遍繃緊，投資者首先關(guān)心的是房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量表。”一位投資人士坦言。

　　該人士同時(shí)認(rèn)為，“大型房企囤地過多極大的限制了其在資本市場的發(fā)展，現(xiàn)在在香港或者國內(nèi)上市門檻已經(jīng)明顯加高，同時(shí)IPO融資規(guī)模也明顯縮小。一些大型房企把募集資金主要用于償還土地欠款，那投資者肯定不買賬。這樣的市場情形也對開發(fā)商資金環(huán)境提出更高的要求，以往都想著通過上市融資來解決資金鏈緊張，甚至去囤更多的地，現(xiàn)在已沒有可能。很多大型房企的上市之路受阻，他們頓時(shí)覺得失去了資金來源，這樣很危險(xiǎn)。”

　　由于預(yù)期不明朗，今年香港證券市場對中資房地產(chǎn)股的沽壓十分嚴(yán)重。去年赴港上市的內(nèi)地房企股票頻頻跌破發(fā)行價(jià)。這樣的市場狀況表明，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)即使赴港上市成功，也賣不了“好價(jià)錢”，同時(shí)，由于市場運(yùn)作不成功，部分上市房企還存在很大程度上的資產(chǎn)負(fù)債問題。

　　不僅香港證券市場如此，據(jù)統(tǒng)計(jì)滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率大幅上升，突破了70%大關(guān)，并于去年底達(dá)76.49%，與上年相比提高了7.39個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)顯著提高。“上市公司如何提升企業(yè)對資本市場的認(rèn)識，根據(jù)不同的市場環(huán)境靈活有效地使用債券、信托、引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴等不同方式，擴(kuò)大企業(yè)資金來源，是企業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵。”中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究項(xiàng)目負(fù)責(zé)人汪勇表示。

　　大型房企應(yīng)何去何從

　　“在人們眼中，此次樓市寒冬將會死掉一大批中小開發(fā)商，但事實(shí)上這僅僅只是其中一種可能，不排除會有一些大型房企面臨絕境。”熱線房產(chǎn)研究中心主任鄭夢軍稱，“通常業(yè)內(nèi)會以尋常且沒有突破的規(guī)律來看待市場反應(yīng)，總是不約而同的認(rèn)為大型開發(fā)商融資手段更加豐富、資產(chǎn)體系更加優(yōu)良，憑借著雄厚的企業(yè)背景以及同銀行的良好客戶關(guān)系能夠更容易的獲得流動資金，但在今年的大環(huán)境下，這一切都變得困難起來。”

　　“時(shí)至今日，中國房地產(chǎn)企業(yè)壽命最長的已有三四十年，而更多的企業(yè)屬于曇花一現(xiàn)，沒有幾年便消失了，而這次中國房地產(chǎn)市場調(diào)整會不會死掉一些房企巨頭呢？

　　我覺得是有這種可能的。”鄭夢軍認(rèn)為，“囤地巨多、資金鏈無法周轉(zhuǎn)、上市不成功、甚至連土地轉(zhuǎn)讓都無人接買的時(shí)候也就到了一個(gè)房企壽終正寢的時(shí)候。那時(shí)，他們將被稱之為中國房地產(chǎn)市場的探路者，但也可以稱之為先烈，他們并未見證到成熟的中國房地產(chǎn)市場就先犧牲了。”

　　鄭夢軍最后表示，“按照市場規(guī)律辦事的企業(yè)才能生存，作為大型房企甚至要打造百年品牌的一些房企而言，現(xiàn)在已經(jīng)到了必須做出革命性思維轉(zhuǎn)變的艱巨時(shí)刻。為了企業(yè)更好的生存，其中一些利益的舍棄將被歷史證明是值得的，這樣的舍棄也是企業(yè)做強(qiáng)做大寬廣胸襟的體現(xiàn)。目前中國樓市急需健康的市場行為來改變市場氛圍，冒進(jìn)和缺乏遠(yuǎn)見的市場行為應(yīng)該杜絕。作為市場的絕對主導(dǎo)者，大型房企有義務(wù)做好排頭兵，積極倡導(dǎo)穩(wěn)健型市場環(huán)境。”

　　開發(fā)商心態(tài)面面觀

　　由于信貸收緊、房屋成交量萎縮、土地調(diào)控政策出臺等原因，開發(fā)商的資金陷入了前所未有的兩難境地。而在這種背景下，各開發(fā)企業(yè)由于自身實(shí)力、自身境況不同，面對資金緊缺所帶來的壓力，心態(tài)也大不相同。

　　房價(jià)降與不降陷兩難

　　在這樣一個(gè)市場環(huán)境中，大部分開發(fā)企業(yè)，多少都面臨著資金鏈斷裂的可能。針對這個(gè)問題，武漢橋建集團(tuán)有限公司營銷部部長馬捷稱，眾開發(fā)商紛紛拓展融資渠道，降價(jià)、賣地賣項(xiàng)目、合作開發(fā)、上市融資……開發(fā)商紛紛進(jìn)行各種方式的融資自救。而這些方式中，促銷降價(jià)的方式來回籠資金無疑是最為直接的。

　　馬捷認(rèn)為，開發(fā)成本的增加，使得大部分項(xiàng)目的空間利潤并不像人們想象的那么大，對于絕大多數(shù)企業(yè)，尤其是新近開發(fā)的一些項(xiàng)目，是降不下來的。部分有實(shí)力的開發(fā)商可以硬挺著不降，等待市場回暖，而更多的開發(fā)商則陷入了降或不降的兩難境地。

　　土地轉(zhuǎn)讓賺一點(diǎn)是一點(diǎn)

　　對于中小開發(fā)企業(yè)而言，除了降價(jià)銷售，土地轉(zhuǎn)讓、找人合作也是一種重要的融資手段。

　　漢口一家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)透露，其實(shí)地產(chǎn)企業(yè)缺不缺錢是視公司狀況而定的。以前武漢也有些公司缺錢，不過沒有現(xiàn)在這么明顯。“由于自有資金不足以做項(xiàng)目，融資主要靠找銀行、上市和找企業(yè)合伙三種途徑。

　　現(xiàn)在銀行不愿意做擔(dān)保，放貸也緊張，靠銀行貸款比以前難。而上市這一條路，不是所有開發(fā)商都有資格，而且越來越難。”

　　他介紹，中小企業(yè)主要依靠合伙的方式找錢，通過合作，一方投資，一方土地開發(fā)，最后分成拿錢。新的土地政策出臺，對于融資渠道較窄的中小開發(fā)企業(yè)，賣地或找人合伙開發(fā)是唯一途徑。即使原來打算準(zhǔn)備自己開發(fā)的，可由于資金的短缺，只能忍痛割愛，將土地轉(zhuǎn)手，賺一點(diǎn)是一點(diǎn)。

　　大企業(yè)融資也犯愁

　　打擊囤地的政策不斷出臺，企業(yè)上市融資被一再擱置，再加上銀行“再貸款”困難，使得這些企業(yè)面臨著不小的資金壓力。

　　大開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚、信譽(yù)高，可以通過公司債、信托市場融資，低價(jià)出讓土地和出讓項(xiàng)目股權(quán)獲取現(xiàn)金。但武漢沿江大道一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，大企業(yè)看似融資渠道寬廣，但更多企業(yè)是拆東墻補(bǔ)西強(qiáng)，他們的融資風(fēng)險(xiǎn)性極高。

　　大的開發(fā)企業(yè)公開轉(zhuǎn)讓土地，將引起社會對該企業(yè)品牌實(shí)力的猜忌，對企業(yè)形象有所折扣。因此，大開發(fā)企業(yè)融資也犯難，考慮的問題要更多更周全。

　　部分企業(yè)在觀望中等待回暖

　　相對于眾多面臨資金問題的開發(fā)商而言，一部分資金雄厚、后期開發(fā)量不大的開發(fā)企業(yè)則相對好過。在市場的不確定性以及過于濃厚的觀望氛圍中，這些開發(fā)商不搞大幅促銷降價(jià)，購房者觀望，他們也觀望，因?yàn)樗麄儞碛懈嗟馁Y金與時(shí)間等待市場回暖。

　　位于常青路的一國有企業(yè)控股房產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人感慨，現(xiàn)在沒法和去年比了，本為旺季的五月都那么冷，六月期望值也不會太高。目前市場對于后市的觀望氣氛仍然較濃，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)回暖的跡象，這種行情至少會持續(xù)到第四季度。但如果跟著市場一起降價(jià)，那整個(gè)公司的利潤沒有保障，。

　　還不如就按原定市場價(jià)一步一步往前走，高性價(jià)比的住房總會受人關(guān)注的。

　　◆相關(guān)新聞

　　資金短缺，融資渠道匱乏

　　“小開發(fā)商隨時(shí)被吞并”

　　“出外找錢成了目前不少開發(fā)商的主要任務(wù)。”一位業(yè)內(nèi)人士在與記者聊到目前開發(fā)商的近況時(shí)，無不感慨地表示，受銀根緊縮等綜合性政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的生存“命門”——資金鏈正在面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　銀根緊縮只是過去一年內(nèi)推出的眾多調(diào)控政策之一，加之房貸首付和利率的提高、清查囤地囤房、土地限期開發(fā)、房地產(chǎn)領(lǐng)域個(gè)人所得稅政策上的調(diào)整等措施，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨新一輪“洗牌”，強(qiáng)者生存，弱者出局的態(tài)勢會進(jìn)一步加劇。而日子最難過的，莫過于一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，目前在房地產(chǎn)行業(yè)，三項(xiàng)核心資源即土地、資金(包括融資渠道)和開發(fā)能力，這三項(xiàng)資源都很強(qiáng)大的企業(yè)并不太多。而隨著貨幣政策的緊縮，如果小企業(yè)失去了融資的渠道，降臨在他們頭上的是倒閉或者被吞并。

　　中小地產(chǎn)企業(yè)的貸款更難

　　央行日前再次提高了存款儲備金率，這對地產(chǎn)企業(yè)意味著資金鏈會更加緊張。自從銀行要求房產(chǎn)商自有資金比例由20%上升到35%，加上嚴(yán)格的信貸監(jiān)管，許多小開發(fā)商已無法從銀行貸到款，資金鏈因此受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　武昌某房地產(chǎn)公司楊經(jīng)理表示，在過去，只要手中有地，就可以找銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，所以不少開發(fā)商的項(xiàng)目資金自有率都是非常低的，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中60%-70%，甚至80%以上都是銀行的錢，甚至有些不足15%。

　　6月7日中國人民銀行宣布再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)。調(diào)整符合政府從緊貨幣政策的原則，而且這種“從緊”不僅僅反映在利率上，還反映在信貸規(guī)模上。

　　“目前對房地產(chǎn)企業(yè)的放貸情況基本偏向優(yōu)質(zhì)客戶。”記者從某銀行信貸部了解到，在放款額度內(nèi)，信用良好的大企業(yè)可以較為方便地拿到貸款。但目前的情況并不是貸款門檻提高了多少，而是今年以來多家銀行的貸款額度開始少于往年，在總量縮減的情況下，必會出現(xiàn)貸款難的現(xiàn)象，此時(shí)一些無資質(zhì)的中小開發(fā)商申請貸款將異常艱難。

　　有知情人士透露，有些銀行在面對大客戶時(shí)甚至不需要抵押等一整套繁瑣的程序，而對于中小地產(chǎn)企業(yè)的貸款審核則甚為嚴(yán)格。

　　在采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商對銀根緊縮對其造成的影響，以及公司將采取什么樣的應(yīng)對措施都是三緘其口，他們認(rèn)為在目前的情況下談?wù)撨@些問題比較“敏感”。

　　銷售跑不過大地產(chǎn)地商

　　與此同時(shí)，開發(fā)商們還擔(dān)心的是對居民消費(fèi)信貸的緊縮，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在開發(fā)投資方面的信貸指望不大的話，就得主要依靠自有資金和銷售回款。

　　中國指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國政表示，如今大部分開發(fā)商現(xiàn)金流緊張，要是房子賣不動，就比較危險(xiǎn)，因?yàn)殚_發(fā)商自掏腰包的主要是買地的錢，開發(fā)時(shí)的各種工程款和稅費(fèi)等往往會拖到銷售回款后再付，一旦銷售遇冷，風(fēng)險(xiǎn)隨之而來。

　　一位大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷總監(jiān)也坦誠地表示出他的憂慮，他告訴記者，今年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售量與去年同期相比的確下降了很多，而很多購房者也在“房價(jià)下跌”的預(yù)期中“被動觀望”，更進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場的疲軟程度。如果不能盡快扭轉(zhuǎn)這種局面，可能會讓一些房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈的斷裂而出現(xiàn)崩盤。

　　個(gè)貸收緊以及購買第二套房首付比例提高都將使房地產(chǎn)開發(fā)商回籠資金的速度放緩。

　　從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)化成了從緊的信貸政策，這對房地產(chǎn)業(yè)無論是從供給還是從需求角度而言，影響都是非常大的，對于一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商來說，將面臨更大的困難。這位總監(jiān)補(bǔ)充說，“前期的降價(jià)潮已經(jīng)充分的說明了開發(fā)商對資金需求的緊迫性。”

　　不過，在這場降價(jià)促銷的風(fēng)潮中，小開發(fā)商明顯跑不過大開發(fā)商。“不少小開發(fā)商被迫選擇等待，而這對他們來說，也很要命。”

　　高價(jià)拿地處境危險(xiǎn)

　　“那些實(shí)力不濟(jì)卻又拿地過多的，特別是擠在去年高價(jià)拿地的小開發(fā)商尤為多，處境尤為危險(xiǎn)。”有接觸過前來借錢的開發(fā)商的市場人士表示。

　　但在私下聊天時(shí)，大型開發(fā)企業(yè)表示，房地產(chǎn)企業(yè)的成本將提高，對于有資金的開發(fā)商，不是壞事，“減少了競爭對手，大家都貸不到款，小開發(fā)商怎么跟我們拼？面對他們的結(jié)局只有三個(gè)：被淘汰，或者被收購，還有就是去三四線城市發(fā)展。”

　　“大型的發(fā)展商和小型發(fā)展商的日子最為不好過”李國政認(rèn)為，國家的一系列土地調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮作用，如果能嚴(yán)格執(zhí)行到位，將導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)重新洗牌，在他看來，對于一些規(guī)模小、資金實(shí)力弱的開發(fā)商或項(xiàng)目公司，土地閑置費(fèi)、增值地價(jià)的征收帶來的開發(fā)成本上升令其本就緊張的資金鏈面臨著更嚴(yán)峻的困境。

　　與此同時(shí)，大型的房地產(chǎn)企業(yè)，由于盤子大，項(xiàng)目多，囤地多，加上多種政策積壓和股市的低迷，資金鏈也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。