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德勤：外資基金將在三季度發(fā)力
在德勤眼里，中國房地產(chǎn)市場的投資者是具有“韌力”的，為什么會如此評價呢？德勤中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)顧問服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)人譚旭昌解釋，從宏觀角度來看，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的最基礎(chǔ)因素是中國的經(jīng)濟發(fā)展非常迅速，GDP連續(xù)幾年以接近兩位數(shù)的增幅快速增長。房地產(chǎn)業(yè)在中國還處于一個剛起步的階段，中國正在走上城市化之路，房地產(chǎn)至少還有20年的輝煌。當(dāng)然中間可能會有一些波動，這是正常的現(xiàn)象。
據(jù)悉，目前在房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)中，德勤現(xiàn)在扮演的角色有部分像投資銀行，主要客戶是外資地產(chǎn)基金。
“監(jiān)管層從來沒有具體說過不受理項目申請，只是審批速度放緩而已。我個人認為，國家政策的思路是批準(zhǔn)項目給一些有實力、有品牌、管理比較規(guī)范的企業(yè)去做并收取合理利潤。”譚表示。
他還告訴記者，外資基金對國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然看好，并且在繼續(xù)運行投資和開發(fā)項目。而且，據(jù)其了解，外資基金2007年在房地產(chǎn)方面的交易量很大，活躍程度很高。其中一大誘惑來自人民幣的持續(xù)升值，這對外資基金的吸引力持久存在。據(jù)其透露，德勤的一個客戶剛剛在海南投資16億元買地開發(fā)旅游房地產(chǎn)，整個項目的總投資要達到50個億以上。
不過，因為持續(xù)的政策打壓，外資基金的投資思路開始調(diào)整。調(diào)整的方向有二：一是由之前收購成熟物業(yè)轉(zhuǎn)向開發(fā)前端，二是由成立外商獨資企業(yè)獨資開發(fā)轉(zhuǎn)向選擇和國內(nèi)開發(fā)商合作開發(fā)。之前外資考慮的是，收購成熟物業(yè)可以避免承擔(dān)建筑風(fēng)險，在中國完成一項房地產(chǎn)建造從頭到尾要到相關(guān)部門蓋幾百個章，這讓外商感到棘手；現(xiàn)在為收購物業(yè)而建立收購的載體——外商投資企業(yè)比較困難，投資匯款又會遇到外匯結(jié)匯的問題，只能選擇和國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)項目。合資開發(fā)項目屬于一種較長期的商業(yè)行為，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有一部分權(quán)益，如是長期收租物業(yè)，監(jiān)管層自然支持。
據(jù)譚旭昌透露，一般情況下，外資基金對在中國投資的房地產(chǎn)項目的期望回報是，每年的內(nèi)在回報率在10%到15%之間，并且按投資風(fēng)險依次遞增，加上杠桿貸款，三年到五年投資回報就翻一倍。
譚旭昌預(yù)計，外資基金在今年第三季度的兼并收購行為將集中爆發(fā)，現(xiàn)在是力量的積蓄期。他認為，宏觀調(diào)控反而給外資基金提供了一個機會，在一系列針對房地產(chǎn)的相關(guān)政策之下，很多房地產(chǎn)公司資金鏈進入了艱難時刻，很多之前選擇自己開發(fā)和持有的好項目，現(xiàn)在只能尋找買家或合作者。在對限外政策進行了一段時間的消化后，外資基金開始熟悉在新政策下如何運作項目并積蓄了一定的能量，這種力量很快就會釋放出來。
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