男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　總價刷新上海甲級寫字樓單體整購價格紀錄達到買家經營可行性極限

　　上海甲級寫字樓單體項目整購價格紀錄再次被刷新。上周五晚上，李嘉誠旗下的和記港陸(0715.HK)發(fā)布公告稱，以現金代價相當于人民幣44.38億元的美元，將長樂路上的世紀商貿廣場出售給一家名為“Asia Pacific Land Limited”的聯屬公司——“HawKwind Investments Limited”。

　　總價44.38億創(chuàng)紀錄

　　坐落于上海市長樂路989號的世紀商貿廣場是一幢40層高的寫字樓，總樓面面積9.83萬平方米，包括204個車位。從2004年7月開始對外出租，目前已接近全部租出。

　　公開資料顯示，和記港陸原本通過旗下的全資附屬公司Hutchison Harbour Ring Property Holdings Limited持有City Island的全部權益，后者又分別通過Great Winwick和Newscott這兩家全資子公司，間接持有新匯、和匯的100%權益，其中，新匯持有世紀商貿廣場16%權益，和匯則持有世紀商貿廣場84%的權益。

　　5月16日晚，和記港陸在香港發(fā)布公告，以現金代價相當于44.38億元人民幣約？穴49.57億港元？雪的美元，將“City Island的全部已發(fā)行股本、City Island間接擁有的和匯、新匯的100%股本”以及“City Island集團若干成員應付、尚欠集團若干成員的全部股東貸款及凈款項”，出售給HawKwind Investments Limited。待此項交易完成之后，HawKwind Investments Limited將取代和記港陸，持有City Island100%權益，亦即全資持有新匯與和匯，進而持有世紀商貿廣場。

　　單就44.38億元的成交總價而言，世紀商貿廣場的這項買賣已經創(chuàng)下上海甲級寫字樓單體項目整購歷史上的最高總價紀錄。

　　新東家為日本地產集團

　　事實上，世紀商貿廣場原本就是由李嘉誠的長和系在上海開發(fā)的地標性寫字樓，一開始由長實與和黃各持有50%權益，2005年11月，和記港陸宣布斥資3億美元，向母公司長實及和黃收購世紀商貿廣場，作為長期投資及房產租賃的用途。和記港陸此前已經在上海持有位于西藏路延安路的港陸廣場和港陸黃浦中心，購入世紀商貿廣場之后，和記港陸在上海的寫字樓持有組合進一步得到了擴大。

　　然而，過了2年半左右之后，和記港陸發(fā)表公告稱，其董事認為“出售事項為集團帶來良好機會，爭取合理回報。”——和記港陸出售世紀商貿廣場的預期收益估計約21億港元，和記港陸該董事稱，有意將出售所得款項用在現有業(yè)務中及進一步投資。

　　但是，對于這次的買家HawKwind Investments Limited的詳細資料，和記港陸在相關公告中并未予以詳細的說明，和記港陸在公告中稍稍提及的“在BVI注冊成立、有限公司以及是Asia Pacific Land Limited的聯屬公司”，仍然讓人有不知所云之感，不過公告中同時提及買家的財務顧問，是赫赫有名的美國雷曼兄弟亞洲投資有限公司。

　　通過相關資料記者了解到，世紀商貿廣場的新東家，是一家來自日本的地產集團。據悉，Asia Pacific Land(APL)于1994年成立于香港，從1997年開始就跨入日本東京的商用房地產市場，集團目前持有的資產，以日本的零售和辦公大樓為主，目前其旗下擁有的日本商用房地產市值超過1000億日元，除了香港與日本市場之外，APL近期也在拓展美國與亞洲(上海、首爾等)的不動產市場業(yè)務。近期，Asia Pacific Land集團還計劃發(fā)行以日本零售與商辦房地產為主的REITs上市，資產將包含日本的9個購物中心和辦公大樓，估計物業(yè)總值為660億日元。

　　單價達經營可行性極限

　　從這項交易中，我們可以看出，在次級貸危機沒有完全解除的前提下，隨著美國降息，美元有著進入中國的強烈沖動。但是，按照世紀商貿廣場9.83萬平方米的建筑面積計算，這次整購的單價約為4.51萬元/平方米，著實令人驚訝。

　　以持有型房地產項目的經營而言，此單價無疑亦是“扼到了喉嚨口”——假設買家Asia Pacific Land預期的年租回報為8%，其100%滿租的租金單價要達到約10元/平方米/天的水平(約1.42美元/平方米/天)。雖然目前其現狀租金已經達到此等水平，但以整棟而言，難以維持100%的滿租狀況，所以Asia Pacific Land無疑將投資回報的目標定位于租金的升值前景，但是，在可以預期的未來，世紀商貿廣場的租金漲幅有限——上海的靜安寺板塊，是未來幾年新建甲級寫字樓集中上市的區(qū)域，包括越洋廣場、會德豐廣場、嘉里中心二期等，無一不是高規(guī)劃、高水平的甲級寫字樓，如此大面積的寫字樓集中上市，可能抑制租金的上漲，而建成三四年的世紀商貿廣場在今后更無競爭優(yōu)勢而言。

　　所以，這項交易中，李嘉誠無疑是最大的贏家，至少從表面看來，這是一個典型的高位套現交易——成交價已經達到經營可行的極限高度。