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　　改革三十年中國(guó)地產(chǎn)人物系列訪談之三：

　　聶梅生：住房層次明晰將是最大變局

　　編者按：改革三十年，在制度的沖突與裂變當(dāng)中，中國(guó)市場(chǎng)化道路與城市化進(jìn)程深入人心。改革三十年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成為民營(yíng)化最為徹底的行業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)人燃燒了中國(guó)普通百姓居住的夢(mèng)想及懷抱資產(chǎn)的激情。

　　作為目前國(guó)內(nèi)最高規(guī)格，影響最大的房地產(chǎn)專業(yè)性論壇--博鰲房地產(chǎn)論壇一直以使命感、以前瞻的思想引導(dǎo)著每年中國(guó)房地產(chǎn)的脈絡(luò)跳動(dòng)。2008年6月13-16日，博鰲房地產(chǎn)論壇將再一次拉開帷幕。論壇的主辦方將在前面七屆論壇的基礎(chǔ)上擴(kuò)大與深入，并將主題定為：“改革三十年大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)。”

　　今天起，我們將陸續(xù)對(duì)2008博鰲房地產(chǎn)論壇四大主辦方、全國(guó)著名專家、學(xué)者、各地房地產(chǎn)開發(fā)商代表等進(jìn)行專訪，展望2008博鰲房地產(chǎn)論壇。

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生會(huì)長(zhǎng)的專訪。

　　如果形成有價(jià)無(wú)市，這將加劇地產(chǎn)商已經(jīng)蹦緊的資金鏈，房地產(chǎn)的供給彈性本來(lái)就不大，難以在短時(shí)期內(nèi)快速調(diào)整供需關(guān)系，如果一旦出現(xiàn)交易量的持續(xù)下滑，房?jī)r(jià)從大起到大落將是災(zāi)難性的。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生（聶梅生博客）

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：改革三十年是中國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的三十年，同樣也是中國(guó)城市化的三十年，我們應(yīng)該如何理解市場(chǎng)化與城市化雙重背景下發(fā)展起來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)？

　　聶梅生：房地產(chǎn)是中國(guó)市場(chǎng)化改革不斷深入的產(chǎn)物，中國(guó)房地產(chǎn)改革試驗(yàn)最初從深圳開始，然后在海南有一輪試驗(yàn)，到1998年的時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)化開始面向全國(guó)。

　　從市場(chǎng)化不斷深入的角度來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)我們可以看到幾個(gè)方面，一方面是住房體制改革成就了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利分房大跨步的走向了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的商品房與保障性住房并舉的多層次、多元化的住房體制；第二方面是造就了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)--房地產(chǎn)業(yè)，從而長(zhǎng)期的拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和內(nèi)需增長(zhǎng)；第三方面是大幅度的改善了居民的居住條件和水平，形成了城鎮(zhèn)居民的自有房產(chǎn)權(quán)和財(cái)產(chǎn)性收入。鄧小平曾經(jīng)說(shuō)過(guò)要允許一部分人先富起來(lái)。事實(shí)上隨著中國(guó)市場(chǎng)化的不斷深入，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)不但是一部分人先富起來(lái)了，而且積累了一定的財(cái)富。

　　從城市化進(jìn)程的角度來(lái)看，我們知道中國(guó)城市化進(jìn)程現(xiàn)在是一個(gè)全球性的命題，并且是伴隨著中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程而前進(jìn)的，中國(guó)在短短的三十年內(nèi)由農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)型，與此同時(shí)部分城市已經(jīng)邁入以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與金融業(yè)為主的新型城市。

　　中國(guó)的城市化進(jìn)程的核心問(wèn)題是如何解決城鄉(xiāng)二元化的體制問(wèn)題，其中農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移是個(gè)關(guān)鍵。當(dāng)前建筑業(yè)仍然是接納農(nóng)民工的主要產(chǎn)業(yè)，大約超過(guò)了60%，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展擔(dān)負(fù)著城市化過(guò)程中人口轉(zhuǎn)移的雙重責(zé)任，既負(fù)擔(dān)農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)問(wèn)題，又負(fù)擔(dān)快速增長(zhǎng)的城市居民的住房問(wèn)題。

　　從房地產(chǎn)角度來(lái)看，在城市定位與城市不斷轉(zhuǎn)型的情況之下，我們的房地產(chǎn)行業(yè)本身隨著城市的升級(jí)而不斷更新產(chǎn)品。

　　其實(shí)從具體的事物來(lái)看我們已經(jīng)可以看到一種轉(zhuǎn)變，最初是筒子樓，然后在第一輪住房改革當(dāng)中，出現(xiàn)了高密度的火柴盒式的房子，現(xiàn)在城市里的新一代居住產(chǎn)品顯然大家感覺(jué)不一樣了，在居住功能與居住方式上有了很大的改變，在建筑形式與外觀上開始趨向多元化。居住產(chǎn)品越來(lái)越提倡與生活方式的結(jié)合，居住社區(qū)的功能越來(lái)越多，比如說(shuō)運(yùn)動(dòng)、休閑甚至商務(wù)交流都可以在社區(qū)中完成。

　　從城市商業(yè)產(chǎn)品來(lái)看，最初我們知道是供銷社、百貨店。然后是一些商場(chǎng)，到現(xiàn)在隨著我們城市功能的完善，我們基本上提倡的概念是城市綜合體了。社會(huì)商業(yè)上隨著社區(qū)規(guī)劃的進(jìn)步我們發(fā)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)開始出現(xiàn)，并且業(yè)態(tài)在不斷的成熟與完善。

　　事實(shí)上我們的理解就應(yīng)該是在城市化的過(guò)程當(dāng)中，城市居住生活方式與城市本身的改變帶動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)品的更新。

　　當(dāng)然，隨著市場(chǎng)化改革，城市商業(yè)的興起帶動(dòng)的是城市消費(fèi)能力與消費(fèi)行為方式的轉(zhuǎn)變。其實(shí)今天我們的生活方式和生活習(xí)慣都在發(fā)生劇烈的改變。為什么，一是城市與社會(huì)本身的生態(tài)在轉(zhuǎn)變，第二是房地產(chǎn)產(chǎn)品為這種生態(tài)提供了載體。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：很多人說(shuō)，今年是中國(guó)房地產(chǎn)的變局之年，這一變局將會(huì)體現(xiàn)在哪些方面？

　　聶梅生：剛才說(shuō)市場(chǎng)化改革，既然是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就肯定會(huì)有一個(gè)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程可能導(dǎo)致游戲規(guī)則的不斷轉(zhuǎn)變，我們可以說(shuō)每一次游戲規(guī)則的變化就是一次變局。

　　從2008年來(lái)講我覺(jué)得最大的變局還是中低收入階層的住房保障這一塊建立起來(lái)了，并且發(fā)展起來(lái)了。日后的中國(guó)住房層次可能會(huì)更加明晰，這是最大的變局。商品房歸商品房市場(chǎng)，中低收入階層的保障性住房由政府來(lái)解決。這將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)生重大而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。

　　變局之二恐怕不是房地產(chǎn)本身的變局，而是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)在2008年的不定因素必定造成今年中國(guó)房地產(chǎn)界的變局。房地產(chǎn)是與經(jīng)濟(jì)、金融、需求密切相關(guān)的行業(yè)，我們必須保持謹(jǐn)慎、清醒和信心才能順利應(yīng)對(duì)2008年的變局。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：繼2007年之后，2008年我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)行業(yè)的整體迷惘，您認(rèn)為這種迷惘的情緒反應(yīng)了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的什么問(wèn)題？

　　聶梅生：當(dāng)前的迷惘主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)和交易量?jī)蓚€(gè)問(wèn)題上。

　　在2007年部分城市地價(jià)飛漲，房?jī)r(jià)透支了未來(lái)的情況下、2008年會(huì)有一個(gè)漲幅的回落，但是中國(guó)各地的房地產(chǎn)發(fā)展是不平衡的，全國(guó)平均房?jī)r(jià)的漲幅并不能說(shuō)明行業(yè)的冷暖，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.0%，但是表現(xiàn)為行業(yè)的迷惘情緒繼續(xù)擴(kuò)散。

　　其中重要的表現(xiàn)是一線城市的交易量大幅下降，市場(chǎng)處于嚴(yán)峻的觀望情緒之中，如果形成有價(jià)無(wú)市，這將加劇地產(chǎn)商已經(jīng)蹦緊的資金鏈，房地產(chǎn)的供給彈性本來(lái)就不大，難以在短時(shí)期內(nèi)快速調(diào)整供需關(guān)系，如果一旦出現(xiàn)交易量的持續(xù)下滑，房?jī)r(jià)從大起到大落將是災(zāi)難性的。因此，政府在政策層面不宜繼續(xù)出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)從緊的政策，業(yè)內(nèi)也不必危言聳聽的唱衰和唱空，基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和需求的基本面沒(méi)有變，沒(méi)有必要懷疑房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀剛性需求，我們這個(gè)行業(yè)應(yīng)當(dāng)更加理性和成熟。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：2008博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“改革三十年，大變局下的中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)。”我們應(yīng)該如何理解這個(gè)主題？

　　聶梅生：我覺(jué)得今年論壇的主題很好，其實(shí)大家不知道該怎么辦的時(shí)候就應(yīng)該去找辦法。我們必須梳理經(jīng)驗(yàn)才能看到未來(lái)。我們必須看到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是長(zhǎng)期增長(zhǎng)的，中國(guó)的城市化還在過(guò)程當(dāng)中，所以我們做好長(zhǎng)期的打算我們的日子就會(huì)很好過(guò)。

　　另外就是“危機(jī)”的意思是危險(xiǎn)中有機(jī)遇，我們?cè)鯓影盐諜C(jī)遇就是一個(gè)好的命題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：在行業(yè)變局的大背景下，您認(rèn)為我們將共同主辦一屆怎樣的論壇？

　　聶梅生：肯定會(huì)是一屆比一屆成功的論壇，并且能夠帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展的論壇，實(shí)際上博鰲房地產(chǎn)論壇舉辦八年了，每一次都會(huì)給行業(yè)帶來(lái)一定的啟發(fā)，在今年的形勢(shì)之下，肯定不辜負(fù)行業(yè)的期盼。

　　注：聶梅生 全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)

　　附：2008博鰲房地產(chǎn)論壇參會(huì)方法

　　　　2008博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站