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　　“融資是第一目的，但這種目的表現(xiàn)得過于強(qiáng)烈往往會(huì)帶來不好的效果。” 

　　3月20日晚19時(shí)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱恒大地產(chǎn))在香港聯(lián)交所網(wǎng)站發(fā)布公告，宣布中止上市計(jì)劃。此時(shí)，距恒大在1月拍下廣州天河地王僅兩月，以拍下廣州天河地王來結(jié)束兩年來的恒大土地儲(chǔ)備之路，恒大原以為完滿。

　　然而，資本市場(chǎng)的變化顯然是恒大所無法預(yù)料到的。事實(shí)上，始自于2006年的恒大土地?cái)U(kuò)張之路，相關(guān)爭(zhēng)議一直未斷。

　　薊縣爭(zhēng)議

　　2006年，恒大地產(chǎn)集團(tuán)天津薊縣有限公司成立，然而，恒大在天津薊縣的土地卻一直存在爭(zhēng)議。

　　恒大在天津的兩塊土地均位于天津市薊縣盤山名勝風(fēng)景區(qū)腳下蓮花嶺和盤富莊兩村，兩村均緊鄰京薊高速公路，從兩村到北京或天津只需2個(gè)小時(shí)，距離北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅60公里。

　　恒大在此地圈地面積達(dá)1000畝。包括蓮花嶺村221畝，盤富莊村618.05畝，還有另一鄰村石佛村的100多畝，定位于高檔花園洋房別墅小區(qū)，取名恒大金碧天下。

　　然而，有媒體卻報(bào)道稱，恒大征用地塊并未經(jīng)過蓮花嶺村和盤富莊村村民的同意，而是由村委會(huì)決定轉(zhuǎn)讓與恒大集團(tuán)的，此地原為兩村村民的果園。

　　為此2007年，蓮花嶺村村民與前來拆遷的人員發(fā)生過三次沖突。

　　薊縣國(guó)土資源分局局長(zhǎng)宋澤文對(duì)此糾紛的解釋是：“恒大所得的這塊地一直被老百姓用于挖沙、取土，屬于未利用的土地，既不是耕地，也不是基本農(nóng)田。”他說，雖然老百姓后來在這塊未利用的土地上種了莊稼，并認(rèn)為它是基本農(nóng)田，但那是老百姓自己的概念，而國(guó)土局則將此地塊認(rèn)定為“未利用的土地”，因此它并不屬于國(guó)家嚴(yán)格限制的全國(guó)18億畝耕地紅線以內(nèi)的土地。

　　而薊縣人民政府在該村相關(guān)公告則說明：“薊縣人民政府依法征地，各種法律手續(xù)完備健全，征地補(bǔ)償費(fèi)已劃撥到你村。”

　　恒大金碧天下預(yù)計(jì)2008年預(yù)售，但相關(guān)土地問題迄今并未有明確答案。

　　1/4的土儲(chǔ)價(jià)值

　　2008年3月13日，香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》刊出該報(bào)記者孔雪茵、吳國(guó)輝的調(diào)查報(bào)告《恒大25%土儲(chǔ)押注江蘇小城啟東地估值300億超該市GDP》，對(duì)恒大位于江蘇省啟東縣的一塊總樓面面積約為一千二百萬平方米土地價(jià)值提出質(zhì)疑。

　　恒大啟東地塊位于江蘇省啟東縣，位于規(guī)劃建設(shè)中的滬崇蘇越江大通道北岸，是上海市通往崇明島的要道，距離上海只有50公里的直線距離?？拷?guī)劃中的上海江北新城。恒大預(yù)計(jì)將其打造成為以威尼斯水城為主題的綜合項(xiàng)目。恒大宣稱，該項(xiàng)目計(jì)劃將于2010年上海到江蘇啟東的第二座大橋貫通時(shí)推向市場(chǎng)。

　　恒大為此地塊估值300億人民幣。但香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者卻對(duì)該地塊的價(jià)值產(chǎn)生了質(zhì)疑，并親赴該地塊采訪，認(rèn)為該地塊遠(yuǎn)離上海，要4個(gè)小時(shí)車程，且并非高速公路。土地價(jià)值遠(yuǎn)沒有恒大招股說明書中所指的300億。其認(rèn)為，恒大估值甚至超過了啟東一年的GDP。

　　有香港證券分析人士認(rèn)為，在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)普遍對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)估值折價(jià)的情況之下，恒大龐大的土地儲(chǔ)備中，有高達(dá)25%的土地來自于江蘇省一個(gè)默默無聞的小城市—啟東?，F(xiàn)時(shí)該地距上海尚有4個(gè)小時(shí)車程，恒大為其估值3000多一個(gè)平方，使得地塊估值高達(dá)300億元，甚至高于該市283億的GDP，顯然是不會(huì)被市場(chǎng)所接受的。

　　而國(guó)內(nèi)有資產(chǎn)評(píng)估師則認(rèn)為，恒大之所以押注啟東，在于當(dāng)?shù)財(cái)M建的“崇啟大橋”，該橋落成后，啟東前往上海的車程將由現(xiàn)在的4小時(shí)縮短至1小時(shí)。但在當(dāng)前國(guó)際資本市場(chǎng)并不看好國(guó)內(nèi)土地價(jià)值的情況之下，恒大將占集團(tuán)1/4土儲(chǔ)的啟東項(xiàng)目的土儲(chǔ)價(jià)值估價(jià)偏高，并不利于其上市。

　　“做大資產(chǎn)包是現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)公司赴香港IPO的共同想法，但香港人顯然覺得恒大土儲(chǔ)價(jià)值估價(jià)偏高。”有分析人士說。

　　IPO困局

　　“整個(gè)香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)并不了解，亦不了解內(nèi)地房地產(chǎn)土地價(jià)值幾何，他們可能會(huì)認(rèn)為像長(zhǎng)沙、啟東這樣的城市的樓面地價(jià)到了3000塊一平米是很難想象的事情，放在去年，各地地王不斷，投資者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格可以根據(jù)地王來判斷，但今年投資者顯然對(duì)這些地王產(chǎn)生了懷疑。”有分析人士對(duì)觀點(diǎn)網(wǎng)說。其認(rèn)為，事實(shí)上香港投資者在市場(chǎng)下跌的時(shí)候是相當(dāng)保守的。

　　“國(guó)內(nèi)的公司可能認(rèn)為香港人不懂內(nèi)地房地產(chǎn)，因而一方面是做大資產(chǎn)包，另一方面對(duì)一些尚有爭(zhēng)議的土地在招股書中都寫得很好，但事實(shí)上投資者一般都有自己的一套評(píng)估方法，因此在市場(chǎng)不好的時(shí)候大家對(duì)你的評(píng)估會(huì)比較謹(jǐn)慎。”有分析人士說。

　　其認(rèn)為恒大案例反應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)赴港上市的誤區(qū)。一是上市融資的目的過于強(qiáng)烈，忽略了企業(yè)本身資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與公司的管理，而過于強(qiáng)調(diào)土地價(jià)值，從而將一些有問題的土地和未來預(yù)期估價(jià)過高的土地打包。同樣當(dāng)企業(yè)給出的利潤(rùn)目標(biāo)與發(fā)展目標(biāo)過高時(shí)也會(huì)讓市場(chǎng)無法接受，恒大去年利潤(rùn)不過10億，但今年利潤(rùn)預(yù)期卻高達(dá)70億元。

　　“融資是第一目的，但這種目的表現(xiàn)得過于強(qiáng)烈往往會(huì)帶來不好的效果。”該分析人士說，“恒大正在擬定新的上市日期表，這些問題必須考慮。”