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　　一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　一季度完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7194.35億元，比上年同期增長(zhǎng)10.5%，增幅同比回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1735.56億元，同比增長(zhǎng)18.3%，增幅同比回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5745.41元，增長(zhǎng)9.5%，扣除物價(jià)上漲因素影響，實(shí)際增長(zhǎng)1.9%。

　　二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析

　　(一)房地產(chǎn)投資

　　1、完成開發(fā)投資

　　一季度，廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資558.77億元，增長(zhǎng)36.86%，與上年同期增長(zhǎng)幅度相比，增幅同比增加8.72個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度較快。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為32.2%，增幅同比增長(zhǎng)4.38個(gè)百分點(diǎn)。(見表1)。

　　在各種用途房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅增長(zhǎng)45.48%，增幅同比增加22個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)17.52%，增幅同比增加11個(gè)百分點(diǎn)；其它投資增長(zhǎng)28.86%，增幅同比下降36個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資同比下降14.41%，與上年同期增幅34.18%形成鮮明的反差。數(shù)據(jù)表明，一季度住宅投資成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)(見表2)。

　　2、開發(fā)資金來源

　　房地產(chǎn)開發(fā)到位資金926.91億元，同比增長(zhǎng)25.35%，增幅同比增加3個(gè)百分點(diǎn)。從資金來源看，國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金同比增幅較大，而外資同比下降幅度較大，政府限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資的調(diào)控初見成效。其它(訂金、預(yù)付)資金來源只有小幅增長(zhǎng)，增幅低于去年同期，反映市場(chǎng)交易偏冷(見表3)。

　　從房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例看，同比下降8.29%，房地產(chǎn)開發(fā)資金有所緊張(見表4)。

　　(二)土地購(gòu)置

　　與上年同期相比，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)74.24%，增幅同比增加27.64個(gè)百分點(diǎn)；購(gòu)置金額增長(zhǎng)28.62%，增幅同比減少55.64個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)置單價(jià)同比下降26.16%。(見表5)。

　　(三)商品房建設(shè)

　　商品房施工面積、新開工面積同比分別增長(zhǎng)32.13%、35.83%，增幅同比分別增加15.59和20.75個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e與上年同期增幅-12.21%相比，增長(zhǎng)速度較大，多增加竣工面積283萬平方米。商品住宅施工面積同比增長(zhǎng)33.58%，竣工面積同比增長(zhǎng)43.51%；竣工面積與上年同期增長(zhǎng)-17.17%相比，增幅很大，住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足(見表6)。

　　(四)商品房交易

　　一季度銷售面積812.74萬平方米，同比下降25.69%；商品房銷售額460億元，同比下降26.89%。

　　商品住宅均價(jià)5546元/平方米，同比增長(zhǎng)3.24%，環(huán)比增長(zhǎng)1.76%(見表7)。

　　(五)市場(chǎng)消化系數(shù)

　　1、定義

　　"市場(chǎng)消化系數(shù)"是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場(chǎng)供應(yīng)量的比值，反映市場(chǎng)消化能力。計(jì)算公式：銷售面積/(k×竣工面積+待銷面積×以月為單位的時(shí)段數(shù)/12)。

　　公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供應(yīng)量。系數(shù)越大，說明市場(chǎng)越活躍，消化能力越強(qiáng)。

　　2、分析

　　與去年同期相比，1季度市場(chǎng)整體消化系數(shù)有一定增長(zhǎng)，增加0.9442，市場(chǎng)銷售活躍程度不夠，消化能力一般(見表8)。

　　(六)商品房空置

　　一季度末商品房空置總量1492.13萬平方米，較2007年末減少87萬平方米，下降5.51%，空置面積下降速度放慢。可喜的是滯銷(空置1-3年)和積壓(空置3年以上)面積下降幅度稍大于待銷(空置一年以內(nèi))面積，為6.57%。住宅空置面積下降幅度較少，不夠1個(gè)百分點(diǎn)(見表9)。

　　三、結(jié)論

　　1、關(guān)于資金供應(yīng)和土地供應(yīng)。開發(fā)到位資金同比增長(zhǎng)25.35%，增幅同比增加3個(gè)百分點(diǎn)。到位資金占開發(fā)資金的比例同比下降，顯示開發(fā)資金有所緊張。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)74.24%，增幅同比增加27.64個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)置單價(jià)同比下降26.16%。高價(jià)爭(zhēng)地的現(xiàn)象有所緩和。

　　2、關(guān)于開發(fā)投資和商品房供應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)36.86%，增幅同比增加8.72個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為32.2%，增幅同比增長(zhǎng)4.38個(gè)百分點(diǎn)；在當(dāng)前從緊貨幣政策下，如果開發(fā)投資增幅過快，企業(yè)資金鏈條會(huì)趨于緊張。商品房施工面積、新開工面積同比增長(zhǎng)均超三成，竣工面積超四成，其中住宅竣工面積同比增長(zhǎng)44%，市場(chǎng)供應(yīng)充足。

　　3、關(guān)于銷售和空置狀況。一手住宅銷售面積和銷售金額同比分別下降25%、22%，消化能力一般。季末商品房空置量下降5.51%，空置面積下降速度放慢。

　　4、關(guān)于房?jī)r(jià)。商品房銷售均價(jià)5660元/平方米，同比略有下降；其中一手住宅均價(jià)5546元/平方米，同比增長(zhǎng)3.24%，環(huán)比增長(zhǎng)1.76%。一手住宅價(jià)格在上年第四季度環(huán)比下降10.96%后趨于穩(wěn)定。

　　5、一季度，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)投資保持上年增幅、供應(yīng)量增加而銷售量下滑的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)存在觀望氣氛，仍處于調(diào)整期。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的發(fā)展，可以期待下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)將出現(xiàn)不同程度的恢復(fù)增長(zhǎng)。

　　廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組

　　(廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處)