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　　大多數(shù)“地王”難以實現(xiàn)預期價值，將成為企業(yè)的包袱。

　　報告稱：從六大地產(chǎn)公司的財務指標看，富力財務狀況相對危險，這與其遲遲不能回歸A股有關(guān)?？紤]到萬科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)較快，其財務狀況相對安全，但資產(chǎn)負債率較高。

　　大多數(shù)“地王”難以實現(xiàn)預期價值，將成為企業(yè)的包袱。

　　以目前市場情況估計，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將無法完成年度銷售計劃，融資計劃的不確定性也將延緩企業(yè)的發(fā)展速度。

　　部分地產(chǎn)公司的生存問題將成為現(xiàn)實問題，企業(yè)并購將帶來新一輪的地產(chǎn)公司整合。

　　4月14日晚9點，仍處于加班狀態(tài)的何先生打開網(wǎng)頁收藏中的自選股，神經(jīng)再次繃緊。重倉持有地產(chǎn)股的他在這一天損失慘重。而僅僅數(shù)日之前，前期多半被腰斬的地產(chǎn)股在明星基金經(jīng)理與券商那里，還是推薦建倉的主力對象。

　　當日，A股地產(chǎn)指數(shù)下挫9.48%，接近跌停，創(chuàng)下過去12個月里的下跌紀錄。令市面更顯慘淡的是，截至收盤，包括萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團等在內(nèi)的一批市值顯赫的地產(chǎn)股全線跌停，兩市地產(chǎn)個股無一上漲，跌幅多在5%以上。次日，慘烈市況再次上演，萬科盤中再度觸發(fā)跌停，而地產(chǎn)指數(shù)跌幅逾3%。

　　難以置信的下跌源于多重利空傳言，比如，政府再次強調(diào)二手房交易中20%差價的所得稅，以及央行要求協(xié)助調(diào)查地產(chǎn)公司資金狀況。但即使在傳言被證實為謠言之后，地產(chǎn)股依舊“跌跌不休”，走向弱勢。持倉地產(chǎn)股的人士想知道，地產(chǎn)股、地產(chǎn)公司與地產(chǎn)行業(yè)到底發(fā)生了什么？

　　本報記者獲得的一份內(nèi)部報告對2008年一季度的地產(chǎn)行業(yè)進行了體檢，該報告出自一個不愿具名的全國化擴張的地產(chǎn)公司。

　　該報告預測，大多數(shù)“地王”將成為企業(yè)包袱。在當前的市況下，多數(shù)地產(chǎn)公司無法完成年度銷售計劃，融資計劃的不確定性也將延緩企業(yè)的發(fā)展速度，部分房企的生存將成為現(xiàn)實問題，企業(yè)并購將帶來新一輪地產(chǎn)整合。

　　“企業(yè)財務狀況整體不樂觀”

　　分析人士相信，由于該報告出自公司對行業(yè)及競爭對手的內(nèi)部分析，因此具有相當可信度。對于因為當前市面上各種數(shù)據(jù)、言論而備感迷惑的外界人士而言，這個報告或可自揭行業(yè)當前的部分玄機，從而為地產(chǎn)股的意外走勢提供源自基本面的解釋。

　　報告在談到地產(chǎn)公司的整體財務狀況時表示，國家的貨幣從緊政策、銀行壓縮信貸的行為對地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流提出了嚴峻的考驗?？傮w而言，“受政策面影響較大”，“整體不樂觀”。

　　這一結(jié)論恰好佐證了潘石屹拋出的“百日劇變”論。在3月底的一次媒體問答中，潘石屹不無所指地表示，在高負債的圈地運動中，中國將有眾多地產(chǎn)公司在一百天內(nèi)因為財務問題而倒閉。

　　為了說明自己的結(jié)論，報告寫道：“IPO融資圈地已引起政府重視，證監(jiān)會提高了A股市場IPO和再融資的門檻，導致房企A股市場再融資陷入僵局。同時，內(nèi)地房企赴港上市集體遇阻，土地儲備已不是IPO成功的關(guān)鍵。”

　　根據(jù)2007年各地產(chǎn)公司年報數(shù)據(jù)，該報告還整理了一份6個大地產(chǎn)公司各項財務指標的對比圖，并總結(jié)說：“從六大地產(chǎn)公司的財務指標看，富力財務狀況相對危險，這與其遲遲不能回歸A股有關(guān)。考慮到萬科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)較快，其財務狀況相對安全，但資產(chǎn)負債率較高。”

　　“快速土地儲備帶來隱患”

　　2007年被公認為中國地產(chǎn)界在土地市場上“集體亢奮”的一年，但這也意味著，2008年將是地產(chǎn)公司集中買單的一年。

　　在土地儲備上，該報告的態(tài)度趨于謹慎，認為“去年快速擴大的土地儲備正在帶來隱患”。

　　這一總體評價適用于很多地產(chǎn)公司，但是對不同地產(chǎn)公司構(gòu)成的挑戰(zhàn)卻有所不同。

　　該報告的撰寫人表示，碧桂園、富力等大公司土地儲備整體規(guī)模大，但是多為大地塊構(gòu)成，未來整個公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率將取決于其重要地塊所在地區(qū)的市場容量與消化速度，風險較大。而萬科、保利地產(chǎn)儲備地塊數(shù)量較多，分布廣泛，但是從質(zhì)量上看，公司項目運作風險較小。

　　“目前，證券市場已經(jīng)不再支持地產(chǎn)公司去年的融資圈地游戲，因此部分計劃融資的公司壓力較大，如富力、碧桂園與恒大。”報告如是寫道。

　　此外，據(jù)市場公開信息顯示，2008年第一季度，地產(chǎn)公司拿地的速度已經(jīng)開始放緩。

　　根據(jù)該報告對一季度重要地塊出讓結(jié)果的分析，得出以下結(jié)論：外資背景的公司已不再是土地市場的配角；保利憑借其深厚的政府背景繼續(xù)高速擴張，恒大與香江均為上市儲備土地，合生、遠洋、綠地的拿地則是為了鞏固其在特定區(qū)域的地位，萬科、富力、碧桂園等去年土地市場表現(xiàn)活躍的公司拿地速度開始放緩。

　　四點走勢判斷

　　“政策主導的政策市”，是該報告對未來地產(chǎn)市場的一個簡練判斷。

　　理由無它。報告認為，供需決定市場在目前體制下已經(jīng)部分失衡，政府的政策性導向是左右中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，而調(diào)控政策則是決定市場短期運行的風向標。如果政府繼續(xù)嚴格執(zhí)行現(xiàn)行政策甚至加大調(diào)控力度，市場環(huán)境將不容樂觀。

　　“政府對于地產(chǎn)的態(tài)度是促使其穩(wěn)定發(fā)展，所以不排除已出臺政策有所松動的可能。但鑒于前期市場價格上漲過快，透支了部分未來價格，現(xiàn)在處于高位運行狀態(tài)，所以市場如前兩年般快速上漲的可能性較小。”報告寫道。

　　這份報告最后也在一系列銷售數(shù)據(jù)的佐證下，提出四點走勢判斷。本報記者發(fā)現(xiàn)，這四點結(jié)論空前嚴峻，口氣亦相當沉重。

　　報告顯示，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境惡劣，部分高速擴張企業(yè)的財務狀況不容樂觀。

　　而隨著土地儲備數(shù)量價值在證券市場估值體系中發(fā)生變化，大多數(shù)“地王”難以實現(xiàn)預期價值，將成為企業(yè)的包袱。

　　根據(jù)該報告，全國房屋銷售面積在今年1至2月份出現(xiàn)大幅下滑，深、莞、穗三地樓盤出現(xiàn)明顯降價，其他城市價格仍保持平穩(wěn)，但是整體價格已有數(shù)月未曾上升。在此基礎上，報告大膽預測：“以目前市場情況估計，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將無法完成年度銷售計劃，融資計劃的不確定性也將延緩企業(yè)的發(fā)展速度。”

　　最后，報告認為，鑒于政府調(diào)控的滯后性、地產(chǎn)市場的運行慣性，當前的市場環(huán)境短期內(nèi)不會發(fā)生大的變化，因此部分地產(chǎn)公司的生存問題將成為現(xiàn)實問題，企業(yè)并購將帶來新一輪的地產(chǎn)公司整合。

　　“對萬科降價曾判斷失誤”

　　“我們對萬科降價的行為曾經(jīng)判斷失誤，這也使我們給高層匯報了錯誤的信息。”制作該報告的一位內(nèi)部人士對記者表示。

　　事實上，這也正是報告花費大量篇幅研究萬科地產(chǎn)降價的重要原因。4月8日，萬科地產(chǎn)公布今年一季度銷售金額達到101億元，銷售面積114.5萬平方米，兩個數(shù)據(jù)同比分別增長約119%和82%。這一業(yè)績一經(jīng)公布，震撼業(yè)界。

　　報告認為，萬科始于去年12月的降價，表明了公司快速回籠資金的迫切愿望。根據(jù)該報告，萬科去年成功再融資99億元后，在2007年年報中再次表明渴望股權(quán)融資，但是去年30元左右的增發(fā)價格一路下探至20元，已經(jīng)套住了所有參與增發(fā)配售的股東。如此市況之下，在二級市場再增發(fā)配股機會極其渺茫。因此，“萬科為了應付可能到來的資金緊張，必須縮短開發(fā)周期，盡早回收資金”。

　　萬科去年的降價行動，遭遇了業(yè)內(nèi)同行的冷嘲熱諷，然而，101億元的銷售數(shù)字足令眾多批評聲絕。參考其他主流地產(chǎn)公司一季度的銷售額，萬科一騎絕塵，幾乎是其他排名前十位競爭對手的總和。

　　“萬科今年一、二月份銷售情況不好，公司的危機意識對此反映迅速。”報告評價說，“萬科的降價效果非常明顯。”

　　然而，更要害的理由卻隱藏于后。該報告研究發(fā)現(xiàn)，正是由于萬科在公司治理上擁有自己獨特的核心競爭力，萬科才能一騎絕塵。

　　報告指出，一直以來，缺乏異地管理人員及公司控制問題使多數(shù)房企不愿意選擇規(guī)模較小的地塊，這成為制約地產(chǎn)公司快速擴張的瓶頸。萬科的公司治理結(jié)構(gòu)比較健全，產(chǎn)品設計線比較完整，成本控制制度嚴格，這使得萬科可以在全國通過區(qū)域公司同時運作上百個項目。

　　“同時運作上百個項目的能力，正是萬科的核心競爭力，這也是萬科與其他房企拉開差距的內(nèi)在原因。”報告如是寫道。