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　　提起“以房養(yǎng)老”，我們不禁又想起了那位美國老太太，她讓國人普及了“按揭買房”的超前消費(fèi)觀念，而她又將顛覆國人的養(yǎng)老觀念。

　　與“按揭買房”不同的是，“以房養(yǎng)老”的嶄新模式，就好比“櫻桃好吃樹難栽”，在中國國情面前，“以房養(yǎng)老”正遭遇一場技術(shù)與觀念的雙重困擾。

　　【現(xiàn)狀】“以房養(yǎng)老”市場萌動

　　“誰說只有養(yǎng)兒才能防老，以后我們老兩口就守著這套房子養(yǎng)老了。”對“以房養(yǎng)老”情有獨(dú)鐘的劉保仁(化名)信誓旦旦地告訴記者。

　　已過花甲之年的劉保仁夫婦是中原區(qū)一家老國企的退休職工，一輩子未育兒女，隨著年事漸高，老伴因考慮到晚年無兒女照顧，成天憂心忡忡，患上了抑郁癥，而劉保仁卻是個典型的樂天派，他樂觀地認(rèn)為，隨著中國逐漸步入老齡化社會，一定會復(fù)制美國這種“60歲之前人養(yǎng)房，60歲之后房養(yǎng)人”的模式，老年人不僅能解決養(yǎng)老保障的問題，生活還會因可支配收入的增加變得更加豐富多彩。

　　劉保仁說，如今民政部、建設(shè)部也都明確表示，“以房養(yǎng)老”在我國社會保障體系的建設(shè)過程中可以作為一種嘗試。隨著國內(nèi)上海、北京等一線城市已經(jīng)開始試點，南京等地也出現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”的成功案例，劉保仁對“以房養(yǎng)老”最終將會在全國實施十分期待。

　　劉保仁憧憬的這種“以房養(yǎng)老”模式，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，即為反向住房抵押貸款(俗稱倒按揭)。以最成熟的美國模式而言，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評估房主的年齡、預(yù)計壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月、每年支付給房主一筆固定的錢，直到房主去世為止。

　　在整個抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。當(dāng)房主去世后，金融機(jī)構(gòu)將獲取房屋的產(chǎn)權(quán)，并對房屋進(jìn)行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機(jī)構(gòu)同時享有房屋的升值部分。

　　2006年政協(xié)十屆四次會議上，建設(shè)部科技司司長賴明提交了一份有關(guān)“以房養(yǎng)老”的提案，引起了相關(guān)部門的注意。賴明認(rèn)為中國已經(jīng)存在“以房養(yǎng)老”推行的基礎(chǔ)和潛在的市場。

　　2007年10月，民政部副部長竇玉沛做客中華網(wǎng)時表示，“以房養(yǎng)老”可以作為我國社會保障體系建設(shè)過程中的一種嘗試。

　　另有媒體報道，建設(shè)部與中國保監(jiān)會已向國務(wù)院提交了《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報告》，并得到了國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的同意，目前已進(jìn)入市場評估階段。

　　【瓶頸】技術(shù)和政策的雙重尷尬

　　劉保仁對晚年生活的憧憬究竟能否實現(xiàn)呢？

　　近日，記者對鄭州多家銀行和保險公司調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然金融機(jī)構(gòu)對“倒按揭”業(yè)務(wù)的優(yōu)勢和前景紛紛看好，但因為金融市場和技術(shù)層面上的種種不完善制約了這項業(yè)務(wù)的開展，目前還沒有一家銀行或保險公司愿意開展這項業(yè)務(wù)，“以房養(yǎng)老”在鄭州似乎變得遙不可及。

　　上海浦東發(fā)展銀行鄭州分行個人信貸部總經(jīng)理任海峰說，在“倒按揭”的具體操作中，對房產(chǎn)估價后，如果貸款評估少了很難讓房主滿意，貸款評估多了銀行的風(fēng)險會加大，銀行與房主之間很難在利益上達(dá)成共識。

　　中信銀行鄭州分行零售銀行部總經(jīng)理助理王豫靜認(rèn)為，銀行或保險機(jī)構(gòu)的難處在于，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命難以預(yù)測。對于銀行而言，“倒按揭”的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷增大的。因此如何確定“倒按揭”利率是一個很大的難題。

　　其實“倒按揭”隱含的風(fēng)險背后，更多的還是技術(shù)操作層面的問題。王豫靜認(rèn)為，辦理“倒按揭”需要大量的配套程序，在實施時，需要評估公司、拍賣公司、保險公司等機(jī)構(gòu)協(xié)同操作，具體實施起來很復(fù)雜，這也限制了這項業(yè)務(wù)的開展。

　　中國人壽鄭州分公司營業(yè)部賈經(jīng)理有著同樣的擔(dān)憂，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)過程中將涉及多道手續(xù)，難度很大，如果沒有國家有關(guān)部門的政策支持，很難大范圍推廣。

　　河南財經(jīng)學(xué)院工程管理系講師秦秀紅一語中的，“以房養(yǎng)老”在具體操作上有一些尚待突破的難點，這是由于我國金融市場不完善造成的。微觀上講，房地產(chǎn)走勢和抵押人健康狀況等方面缺乏專業(yè)精算技術(shù)和人才。宏觀層面上，金融市場缺乏政策支持和健全的擔(dān)保系統(tǒng)，例如美國的聯(lián)邦擔(dān)保機(jī)構(gòu)是一家準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，將會大大降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。

　　秦秀紅認(rèn)為，隨著時代的進(jìn)步，“以房養(yǎng)老”的模式必將逐步推廣，今后的“以房養(yǎng)老”并不單單局限在一種模式中，“以房養(yǎng)老”的市場需要多元化，一種方式是將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)。此外，也可以將房子交給福利機(jī)構(gòu)，從而享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)。或者將房產(chǎn)賣給一個公益機(jī)構(gòu)，并從公益機(jī)構(gòu)中將房子租回來，自己支付租金。

　　【爭論】“以房養(yǎng)老”在中國“水土不服”？

　　一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我國60歲以上老年人口已有1.45億，占全國人口的11%，預(yù)計到2050年，全國老年人口將達(dá)到4.2億，占總?cè)丝诘?5%。如何緩解龐大的老年人口壓力，如何切實解決好老年人老有所養(yǎng)的問題，已經(jīng)成為迫在眉睫的研討課題，而“以房養(yǎng)老”無疑是呼聲最高的方式。

　　“但存方寸地，留于子孫耕”，千百年來，“子承父業(yè)、養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念早已深入人心，“以房養(yǎng)老”作為一個嶄新的模式，能否逾越國情被國人所接受呢？

　　記者調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，多數(shù)退休的老年人仍舊很難接受“以房養(yǎng)老”的觀念，但這種模式受到了許多中年人和青年人的推崇，他們認(rèn)為“以房養(yǎng)老”將會為老年生活提供安全感。

　　家住漢飛城市公園的申先生認(rèn)為，隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化和消費(fèi)水平的提高，“養(yǎng)兒防老”的難度已經(jīng)越來越大，在養(yǎng)老保障體系并不健全的今天，一對夫婦很難同時肩負(fù)起贍養(yǎng)四位老人和撫養(yǎng)子女的責(zé)任。利用“倒按揭”的方式定時領(lǐng)取生活費(fèi)，既能改善晚年生活，也會減輕子女的負(fù)擔(dān)。

　　與申先生有著同樣看法的受訪者不在少數(shù)，大多表示能理解這種做法，但在短期內(nèi)不會接受。與申先生同住一個小區(qū)的劉先生認(rèn)為，中國傳統(tǒng)觀念講究“孝”字為先，如果老人獨(dú)自辦理“以房養(yǎng)老”，會給人造成“子女不孝”的感覺，將會無端制造出社會輿論壓力。就目前中國國情而言，他認(rèn)為無子女的老人比較適合“以房養(yǎng)老”。

　　事實上，目前能接受“以房養(yǎng)老”的還只是極少數(shù)家庭，只有當(dāng)老人生活面臨極大風(fēng)險時，才會出此“下策”。“以房養(yǎng)老”在國外已被證實是一種成熟的融資途徑、有效的養(yǎng)老方式，其本質(zhì)是運(yùn)用一系列金融技術(shù)解決老齡化危機(jī)，但為什么落戶中國會變得“水土不服”呢？

　　秦秀紅認(rèn)為，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念依然根深蒂固，并不會在短期內(nèi)消失，這需要市場的引導(dǎo)。但老齡化是當(dāng)前社會不容忽視的問題，而在我國社會福利保障體系還不健全的今天，“以房養(yǎng)老”的模式將會逐漸被大多數(shù)人接受，就像當(dāng)初按揭貸款買房，老百姓從不接受到認(rèn)可，有一個逐漸認(rèn)識和接受的過程。

　　河南財經(jīng)學(xué)院工程管理系教授劉社認(rèn)為，美國“以房養(yǎng)老”的模式固然很好，但必須結(jié)合中國國情，不能照搬照抄，應(yīng)先完善我國的信貸資訊體系，在理論上做好準(zhǔn)備，并對人們的傳統(tǒng)觀念進(jìn)行引導(dǎo)，才有助于模式的具體操作。