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　　鏈家地產(chǎn)對北京100個樓盤進行調(diào)查，取得有效信息的83個項目中，打折項目占到調(diào)查項目的79.5%。

　　降價調(diào)查

　　3月中旬，鏈家地產(chǎn)對北京100個樓盤進行調(diào)查，除了后期未開盤、價格及折扣未定的項目之外，取得有效信息的83個項目中，打折項目占到調(diào)查項目的79.5%，其中打出9.5及9.5折以下的為11個，占總調(diào)查項目的13.2%。盡管大多數(shù)開發(fā)商不承認自己在降價，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)多個樓盤銷售均價都在下調(diào)。

　　主動降價

　    代表：萬科中糧假日風景

　　2月28與29日，萬科中糧假日風景8套特價房打出9.1折的大幅優(yōu)惠，引起了業(yè)界一片嘩然，也被視為北京樓市“打折”風加劇的一個轉(zhuǎn)折點。

　　事實上，該項目現(xiàn)在仍有特價房。4月16日，記者從售樓處獲悉，目前毛坯板樓所剩不多，價格為14000元/平米，最近剛推出118平米3居的特價房，價格僅12000元/平米。

　　據(jù)了解，該項目已進入尾房銷售階段，所剩房源已不多，而其二期紫苑即將入市銷售。有接近萬科的人士透露，萬科中糧假日風景實際上也是在借助促銷清理部分剩余房源，為新入市樓座做準備。對于降價一事，萬科方面回應說，快速開發(fā)、快速銷售是其一貫的策略。

　　此外，合生也是主動降價的實踐者，其旗下的合生橄欖季已進入清盤階段，售價19000元/平米，3月份開始推出32套15000-17000元/平米的特價房。合生國際花園也從3月份起對近30套尾房進行特價促銷，優(yōu)惠價24000元/平米，降幅達到6000元/平米。

　　暗中降價

　　代表：東四環(huán)某項目

　　4月16日，記者致電東四環(huán)某項目售樓處，銷售人員介紹說，項目目前的均價為17000-19000元/平米，3月11日起該項目推出了一次性付款9.5折優(yōu)惠、按揭貸款9.7折優(yōu)惠的活動，并推出了部分戶型的特價房源進行低價促銷，全款9折優(yōu)惠，按揭9.2折。

　　當記者問到特價房源是否房型相對較差時，銷售人員回答說，“也不是，南北向的房子也有，有時間可以過來看看”。

　　某項目一口氣對部分房源降了8到10個點，反饋結(jié)果還是不錯的，據(jù)項目公司相關人士介紹，3月份該項目的銷售業(yè)績是38套，而北京房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年8月份拿到預售許可證的該項目，目前住宅成交僅51套，配套商業(yè)成交12套，退房數(shù)則達到7套。

　　記者了解到，去年10月初，北京優(yōu)孚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的該項目(一期)因取得商品房預售證之日起3日內(nèi)未按時開盤而被列入了黑名單。有知情人士表示，該項目推遲入市導致錯失最好的銷售時機，優(yōu)惠促銷是為了緩解銷售壓力。

　　除了該項目外，均價2.8萬元/平米的國展領寓也在1月份打出了首付9萬-16萬(首付5%，剩余15%開發(fā)商出)的廣告。折算下來每平方米單價相差4000元左右。

　　高調(diào)高折

　　代表：沸城

　　位于豐臺區(qū)京石高速方向的沸城，在2月份成了眾多媒體報道的焦點，原因是其打折幅度甚至蓋過了行業(yè)老大哥萬科，全款打到8折。

　　打折的是沸城的最后一棟樓8-2號樓，不過盡管折扣“狠”，但是老業(yè)主們并沒有表現(xiàn)憤慨。細心的購房者一打聽就能發(fā)現(xiàn)其中的玄機，該項目在2005年開盤時價格僅為4150元/平方米，在今年春節(jié)前均價還是8800元/平方米，節(jié)后就提高到10200元/平方米，到了3月份，價格又提到了10380元/平米，在這個基礎上打8折，實際上跟春節(jié)前的價格差不了多少。開發(fā)商不過是先抬再折，賺賺眼球罷了。

　　北京房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該項目1月份拿到預售許可證，共295套房源，現(xiàn)在已簽約了165套。

　　特惠促銷

　　代表：東亞上北中心

　　位于回龍觀的東亞上北中心也是打折的先行者和堅持者。早在春節(jié)前，該項目就開始以“春節(jié)送禮優(yōu)惠活動”方式促銷。

　　4月份，該項目啟動“清盤特惠”活動，4月1日至4月30日，購買所有在售套型均可享受9.2折優(yōu)惠，同時更有折上折驚喜，首付每增加10%可再多得0.1折優(yōu)惠，以此類推直至一次性付款9.5折，累計最高折扣達8.74折。目前該項目的均價為10100元/平米。

　　有接近該項目的人士透露，開發(fā)東亞上北項目的東亞新華近期將在沈陽或北京拿地，需要大量的資金，而東亞上北是該公司目前的主力在售項目，所以必須通過快速銷售東亞上北的項目來獲取大量的資金，準備拿地。

　　金地格林小鎮(zhèn)6也曾在春節(jié)前后推出特價房，最高優(yōu)惠達20萬元。

　　[北京樓市]

　　京城樓市在高價位死撐“拉鋸戰(zhàn)”考驗各方耐力

　　3月住宅市場未能回暖北京樓市普降或成事實

　　北京保障房抑價作用不明顯價格依舊上揚17.8%

　　-漲價調(diào)查：高端及新開地產(chǎn)項目領漲

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一季度北京樓市有兩類住宅產(chǎn)品價格出現(xiàn)了上調(diào)。

　　一類是高端地產(chǎn)項目，銷售價格超過25000元/平米的高端地產(chǎn)項目多數(shù)上漲。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的今年1季度商品住宅交易均價排名來看，同比去年4季度，今年1季度銷售價格前30名的住宅價格均出現(xiàn)了上漲。

　　另一類就是今年一季度開盤的項目。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年一季度開盤的純新盤，全部采取低開高走的策略，幾乎所有樓盤都在3月份左右上調(diào)了房價，漲幅一般在1000元/平米左右。

　　來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計報告顯示，高檔公寓市場依然表現(xiàn)為“量跌價漲”的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)普遍的觀點是高檔住宅具有一定的稀缺性和高品質(zhì)性，高端住宅的自身特征決定了其下跌的可能性不是很大。

　　產(chǎn)品提升

　　代表：緣溪堂

　　位于玉淵潭公園旁的高端項目緣溪堂目前只有幾套房屋在售，均價為35000元/平方米，記者查閱搜房網(wǎng)項目資料發(fā)現(xiàn)，緣溪堂2005年10月開盤價格為20000元/平方米，兩年多上漲了15000元/平方米。

　　據(jù)介紹，緣溪堂將在5月推出后期產(chǎn)品，后期產(chǎn)品售價將大幅提升，預計為50000元/平方米，項目銷售人員說，項目是80米高的三座南北向純板建筑，共300戶，玉淵潭湖面及園林景觀資源，不可復制；去年緣溪堂的價格始終沒有往上提，項目后期產(chǎn)品在裝修等方面也將有很大改進和提升，漲價是基于這些可以讓項目保值增值的因素提出的。

　　位置稀缺

　　代表：悅園·悅?cè)R苑

　　位于海淀區(qū)蘇州橋南的悅園·悅?cè)R苑2007年5月12日開盤，價格為19000元/平方米，目前在售戶型面積為76、93、113平方米的二居，起價24300元/平方米。而2號樓極品精裝4月底開盤，開盤價格漲至26000元/平方米。該項目去年還創(chuàng)下一周漲3000元的記錄。

　　據(jù)售樓人員介紹，此次將要推出的2號樓為6層板樓，共56戶，戶型面積在55.86-151.75平米之間，戶戶通透，露臺贈送面積達30-60平米，2008年12月就入住。另外，它是中關村核心區(qū)目前在售的惟一的純住宅項目。

　　記者觀察：樓市迷霧有多深？

　　作為一種統(tǒng)計方法，房地產(chǎn)的均價一直以來被當作反映樓市冷暖的風向標，但我們看到，CPI公布的房屋銷售價格同比上漲11%，未能真實反映當前樓市成交低迷的狀況；那些斷言房價下跌5%、10%或20%的言論，也難以在市場中找到堅實的依據(jù)。

　　而從樓市的季節(jié)性來看，經(jīng)歷了春節(jié)和2月的清淡，傳統(tǒng)上3月回暖，4、5月逐步走旺的現(xiàn)象也沒有或者難以再出現(xiàn)，這讓諸多業(yè)內(nèi)人士也看不懂了，樓市迷霧似乎越來越深。

　　或許換一個角度，從經(jīng)濟發(fā)展和行業(yè)周期來看，會清楚一些。中國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，不過10多年而已，似乎并無周期可言，也無太多資料可供研究。但人們不應忘記，90年代第一次宏觀調(diào)控后海南樓市泡沫的破滅；而這一輪始自2004年的宏觀調(diào)控則更為猛烈，從土地供應制度、開發(fā)資金來源及房地產(chǎn)市場化向住房保障政策的轉(zhuǎn)向，一次比一次深入。

　　香港長江實業(yè)董事郭子威認為，內(nèi)地的房地產(chǎn)還在小學階段，而香港已在大學階段，許多公司已經(jīng)有數(shù)十年的歷史，經(jīng)歷過數(shù)輪房價漲跌。確實，從北京市場來講，開發(fā)商們還從來沒有嘗試過降價的滋味，習慣了房價單邊上揚的他們，難以接受下跌的預言。而一個正常的市場，價格漲跌則是正?，F(xiàn)象，或許他們，包括那些高價購房的消費者們，也要習慣這一點，而不至于再出現(xiàn)“買貴了要求開發(fā)商補償”的怪事。

　　在真正的、成熟的市場中，房產(chǎn)的價格取決于價值，它由項目位置、二手房參照價格、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理等多種因素左右，對于一個專業(yè)的地產(chǎn)界人士，奢談均價將不再有意義，他將對那些問他“房價最近是跌了還是漲了”的購房人說：“你能不能說具體一點，哪個區(qū)域，哪個項目？”