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　　記者把房子典當或是抵押，從而獲得再投資的空間，這似乎成為“盤活房產(chǎn)”的流行做法。但現(xiàn)在這個通道正變得越來越窄。一份咨詢公司的報告稱，通過抵押房產(chǎn)獲得短期貸款的炒股者將在未來幾個月迎來還貸高峰，股市大幅下挫使得這些貸款出現(xiàn)大量壞賬的風險在升高。

　　冒險之舉

　　“去年是一個特殊的年份，抵押房子去再投資的，不在少數(shù)。”鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)主任王志偉表示。

　　作為一名資深經(jīng)紀人，在一家大型地產(chǎn)經(jīng)紀公司從業(yè)的趙先生，對于2007年4月和5月的兩筆交易記憶猶新，其中一筆貸款的資金用途就是投資，這明顯違反銀行對資金用途的限制。“銀行對資金的監(jiān)管只是走一下過場。這些都是可以操作的。”有多年代理經(jīng)驗的趙先生說。2007年上半年，是地產(chǎn)中介最風光的時日，客戶委托房屋抵押貸款數(shù)量大增。為了保證抵押物的價值，不同銀行對房屋要求雖各有差異，但能申請到抵押貸款的房屋一般都是較新的市區(qū)商品房。“如果是50、60年代的公房，銀行并不愿意做抵押。”王志偉說。

　　一份來自北京虎杰投資咨詢有限公司的報告顯示，2007年第一、二季度每月新增的居民短期消費貸款占新增消費總貸款的比重快速增長，所占比例高達50%左右?；⒔芡顿Y咨詢有限公司首席分析員張寅表示，這類短期貸款出現(xiàn)快速增長，大多是來自房屋抵押，而其中資金流向大多進入了證券市場，隨著證券市場大幅下跌，我們認為這些貸款出現(xiàn)大量壞賬的風險在升高，而發(fā)生的時間段恰恰是在2008年第一季度末到第二季度初。

　　央行公布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年居民短期消費性貸款從2月到7月，環(huán)比上月分別增加58億元、96億元、116億元、161億元、179億元、58億元，5月和6月達到最大值。張寅表示，房貸在居民消費貸款中占絕大部分的比重，房屋抵押貸款則構(gòu)成居民短期消費貸款的主要部分，這部分貸款在去年大多流向證券市場。

　　除在銀行進行房屋抵押獲得貸款外，將房屋典當后炒股的例子也在去年獲得廣泛關注。

　　早在2007年3月，中國社科院金融研究所副研究員殷劍峰就表示，在這一輪牛市中銀行個人消費貸款資金入市的總規(guī)模應在3000億元以上。而就當時來看，那還只是一個開始。根據(jù)中國證券登記結(jié)算公司數(shù)據(jù)，2007年1月新增開戶數(shù)325萬戶，8月新增開戶數(shù)892萬戶，到2007年10月底，滬深兩市開戶數(shù)超過1.3億，不到一年時間，新增開戶數(shù)量增長25倍。在2007年中后期，更多人加入股市，而抵押和典當房產(chǎn)獲得資金入市，成為去年市場的一個顯著特征。

　　自去年以來，房屋抵押和典當?shù)馁Y金到底有多少進入了股市，具體的數(shù)據(jù)現(xiàn)在很難得到，不過隨著股市的震蕩，這部分資金正在經(jīng)歷不小的風險，從股指變動來看，2007年1月到6月的上證指數(shù)分別約為2900點、2800點、3100點、3800點、4100點、4300點，此后一路飆升，最高超過6000點。而現(xiàn)在的上證指數(shù)為3500點左右。“4月份進入的資金都有很大風險。”張寅說。

　　隨著2008年第二季度的到來，2007年的個人短期消費貸款將會進入還貸高峰期，股市的波動成為這部分資金最值得質(zhì)疑的地方。

　　“我們現(xiàn)在不做房屋抵押貸款。去年12月份的時候被叫停了，那時候股市太熱，很多人抵押了房子去炒股，銀行風險大，現(xiàn)在不讓辦了。四大國有銀行應該都停了，要貸只能看股份制銀行還有沒有機會。”農(nóng)業(yè)銀行房貸部的工作人員對記者表示。

　　民生銀行則表示現(xiàn)在可以貸，不過最多只能貸到房屋評估價的60%，并且貸款利率要在正常利率基礎上上浮20%，并且所貸資金只能用于消費，不能用于投資。

　　“去年很多人都是貸到錢去炒股的。有一個做房屋抵押貸款的人就是為了投資，后來我們做了一個假的購房合同去申請貸款，貸到了房屋評估價的五成，40萬元。”趙先生表示，要證明資金用途并不難操作，還可以做成申請裝修款，只要做一個假的裝修合同，貸到30萬元、40萬元不是問題。在2007年4、5月完成的兩筆交易中，趙先生分別找工商銀行、深發(fā)展完成了抵押貸款。

　　貸款悖論

　　為了防止房屋貸款進入證券市場，早在2007年初銀監(jiān)會就發(fā)布《關于進一步防范銀行業(yè)金融機構(gòu)與證券公司業(yè)務往來相關風險的通知》，禁止信貸資金被挪用入市；到2007年9月底，央行、銀監(jiān)會同時發(fā)布《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確規(guī)定嚴禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。但是銀行對其所發(fā)放的資金的監(jiān)管存在很多難題。例如，銀行將房屋抵押消費貸款發(fā)放至申請人的賬號，如果申請人直接將資金撥入證券市場賬號，則銀行能夠監(jiān)管到，如果申請人轉(zhuǎn)賬以后再操作，銀行就難以跟蹤了。

　　法國巴黎證券(亞洲)有限公司董事總經(jīng)理陳興動也對此表示擔憂，“年初以來，放在股市里的錢，現(xiàn)在很多只剩下30%、40%。之前不少人將房子做抵押貸款進入股市，這就是典型的次級債。”他還表示，一旦出現(xiàn)壞賬，根據(jù)中國法律相關規(guī)定，銀行并不能隨意處理居住類房屋，這又增加了中國銀行風險。

　　銀行在處理無法還款的抵押房屋上的成本，從相關規(guī)定可以看到。根據(jù)2004年的法律，作為唯一居住用房的房屋可以查封，但是不能拍賣、抵債；到了2005年，這一情況發(fā)生了變化，抵押房屋可以拍賣、變賣或者抵債，但作為唯一居住類房屋，申請執(zhí)行人必須為被執(zhí)行人及家屬提供臨時住房，對已經(jīng)產(chǎn)生的租金，從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除。這樣銀行將會產(chǎn)生很高的處置成本。

　　除在股市大幅波動中凸顯出的房屋抵押貸款外，實際上，銀行在發(fā)放房屋貸款中所面臨的風險，一直以來都以各種形式存在。例如新房和二手房貸款，開假的收入證明對于購房者和代理機構(gòu)而言已是司空見慣的事情。“收入開得越高越好貸到款。”一位有多年經(jīng)驗的代理人告訴記者。這樣，貸款申請人往往開出大大超過自己收入水平的收入證明，以便更容易獲得貸款。

　　這種情況的普遍出現(xiàn)，導致這樣一個后果：越是保守型的購房者，越難獲得貸款；越是激進型的購房者，反而更容易。例如在二手房交易中，就出現(xiàn)這樣一種奇怪的現(xiàn)象：公積金貸款利率低于商業(yè)貸款利率，對于同一個購房者而言，其使用公積金貸款的銀行壞賬風險將低于商業(yè)貸款風險；按保守的收入估計獲得的貸款可能導致的銀行壞賬風險，將低于激進甚至浮夸的收入估計獲得的貸款。“二手房交易絕大部分都是商業(yè)貸款，很少有公積金貸款的。”不少代理人都這樣對記者表示，“賣家等不了那么久。”他們表達了一個共同的原因：商業(yè)貸款的效率明顯高于公積金貸款。“尤其是國家單位員工的公積金申請，從申請到貸款發(fā)放下來，一般要4個月左右，半年的都有。商業(yè)貸款一般不到一個月就行了。”上述代理人表示，“國管單位收入證明一般都不能開高，他們的收入往往高于收入證明上的數(shù)字。這樣他們的貸款額、貸款年限都會受到影響。”