男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　近年來(lái)德國(guó)樓市的發(fā)展用錢鐘書先生的“圍城說(shuō)”來(lái)形容最為恰當(dāng)：城外的人想進(jìn)去，城里的人想出來(lái)。

　　從2004年開始，大批“海外炒房團(tuán)”涌入德國(guó)，每年拋下數(shù)百億歐元。同時(shí)，擁有大量房產(chǎn)的德國(guó)政府、公司、地產(chǎn)基金等卻急于脫手，紛紛向外資拋出大單以求套現(xiàn)。

　　“城外的人”想進(jìn)去

　　2003年德國(guó)只有6萬(wàn)套房屋成交，2004年則躍升至35萬(wàn)套，而掀起熱潮的正是境外資本。去年前三季度，德房屋交易額中僅有不到30%是由本土投資者完成的。向來(lái)封閉的德國(guó)樓市一時(shí)間成為外資競(jìng)相前來(lái)掘金之地。

　　在搶購(gòu)熱潮中，也不乏驚天之舉。2004年，高盛公司和瑟伯勒斯資本管理公司一舉投資21億歐元，買下柏林市政府4%的住宅股票。

　　數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去10年里，英國(guó)、西班牙等國(guó)的房?jī)r(jià)已漲了3倍，德國(guó)房?jī)r(jià)卻一直波瀾不驚。

　　“城里的人”想出來(lái)

　　既然德國(guó)樓市如此具有潛力，德國(guó)房產(chǎn)擁有者會(huì)不會(huì)“捂盤惜售”？事實(shí)恰恰相反，近10年來(lái)，德國(guó)政府、公司和地產(chǎn)基金等都在積極尋求將手中的房產(chǎn)和地產(chǎn)股票等脫手。

　　對(duì)德國(guó)各級(jí)政府而言，出售公共住房可緩解其巨大的預(yù)算、債務(wù)壓力。過(guò)去6年中，德國(guó)各級(jí)地方政府已向海外私人股權(quán)公司出售了127萬(wàn)套公有住房，總值360億歐元。

　　同樣的大規(guī)模出售也發(fā)生在德國(guó)公司身上。經(jīng)濟(jì)學(xué)家解釋到，德國(guó)公司之所以擁有這么多住房，主要原因是：

　　德國(guó)統(tǒng)一后，政府為了緩解住房壓力，鼓勵(lì)所有公司修建住宅，并對(duì)其提供稅收和補(bǔ)貼優(yōu)惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成，樓房空置率不斷攀升，租房收入隨之下降。另外，房地產(chǎn)并非各公司主業(yè)，占用了其大量資金。因此，德國(guó)公司多年來(lái)一直急于出售旗下房產(chǎn)。

　　而自去年底以來(lái)，德國(guó)金融機(jī)構(gòu)紛紛出售旗下地產(chǎn)基金管理公司及附屬地產(chǎn)，正在成為德國(guó)樓市“拋售”的新趨勢(shì)。其原因正如安聯(lián)保險(xiǎn)旗下地產(chǎn)公司總裁德克·格魯斯-韋爾德曼所言，“我們將利用現(xiàn)在的好時(shí)機(jī)出售在德國(guó)比重過(guò)高的物業(yè)資產(chǎn)，以優(yōu)化投資組合結(jié)構(gòu)和增加流動(dòng)性。所獲收益將用來(lái)在海外尋找地產(chǎn)收購(gòu)目標(biāo)”。

　　“護(hù)城”三大殺手锏

　　隨著外資大量涌入德國(guó)樓市并成為主導(dǎo)性投資者，它們是否會(huì)借機(jī)抬價(jià)并獲利出逃？

　　記者與德阿瑞爾地產(chǎn)銀行分析師郝鵬就此問(wèn)題進(jìn)行了交流，他介紹了德國(guó)政府抵制房?jī)r(jià)炒作的“三大殺手锏”。一是指導(dǎo)價(jià)制度，二是刑罰威懾，三是重稅限制。

　　目前，德國(guó)的地價(jià)、房?jī)r(jià)等由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師來(lái)評(píng)估認(rèn)定。德國(guó)還成立了各地“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”，負(fù)責(zé)制定當(dāng)?shù)氐闹笇?dǎo)價(jià)。這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)照此執(zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。

　　稅收手段同樣是德政府遏制炒房的有效武器。在德國(guó)，用于買賣的房產(chǎn)首先要交不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要交納交易稅。通過(guò)買賣盈利后，還要交差價(jià)盈利稅。自有房屋的出租除交不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要交個(gè)人所得稅。重重的稅收限制已大大壓縮了炒房者的利潤(rùn)空間。

　　雖然外資大量涌入，但至今并沒(méi)有改變德國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的狀況，不能不說(shuō)是這三大利器的功效。

　　炒房團(tuán)敗走德國(guó)

　　去年6月，百仕通和瑟伯勒斯等連續(xù)大規(guī)模拋售買進(jìn)不久的德國(guó)房產(chǎn)。市場(chǎng)觀察家表示，其變現(xiàn)舉動(dòng)并不意外，因?yàn)?ldquo;它們的投資出現(xiàn)失誤”，收益遠(yuǎn)低于預(yù)期。外資在德國(guó)樓市倉(cāng)促退出的舉動(dòng)，也直接體現(xiàn)了德國(guó)“遏制炒房機(jī)制”的成功。

　　與此同時(shí)，德國(guó)民眾也開始對(duì)國(guó)內(nèi)主要房產(chǎn)所有者、特別是各級(jí)政府大量拋售房屋提出質(zhì)疑。

　　在打擊海外炒房團(tuán)、保障國(guó)民住房穩(wěn)定的問(wèn)題上，德國(guó)社會(huì)各界正在重新取得一致。政府一旦沒(méi)有了自己的房產(chǎn)公司，將不能再向弱勢(shì)群體提供廉價(jià)房屋。這樣一來(lái)，為弱勢(shì)群體租房提供補(bǔ)助的重?fù)?dān)同樣將落在政府頭上，最后導(dǎo)致其不堪重負(fù)。