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地產(chǎn)貨幣戰(zhàn)爭
過去的一年，是房地產(chǎn)企業(yè)擴張最猛的一年，也是地價高昂的一年，拿下大量土地的企業(yè)融資需求之迫切前所未有，銀行開發(fā)貸款和個人按揭貸款收緊的程度也是前所未見。“現(xiàn)金流”成為了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的命門。
進(jìn)入4月，春光大好，各地樓盤的促銷活動又熱鬧起來。衰落了兩年的北京春季房展招展也顯現(xiàn)出前所未有的好勢頭——黃金位置早早就被搶訂了。然而，大大小小的開發(fā)商身上來自資金方面的壓力卻絲毫不見減輕的跡象。
過去的一年，是房地產(chǎn)企業(yè)擴張最猛的一年，也是地價高昂的一年，拿下大量土地的企業(yè)融資需求之迫切前所未有，銀行開發(fā)貸款和個人按揭貸款收緊的程度也是前所未見。“現(xiàn)金流”成為了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的命門。
生存比發(fā)展重要，現(xiàn)金比利潤重要
在香港IPO失利又在上市前圈了大批土地的恒大地產(chǎn)被業(yè)界視為處境最危險的企業(yè)，四面八方的輿論都在質(zhì)疑其資金鏈條。在沉默了好一陣仍然不見媒體偃旗息鼓后，該公司派出主管品牌的高層進(jìn)京和媒體主動溝通。“其實我們的土地不是上市前突擊拿的，所以不存在集中付土地款的問題，我們的資金壓力沒有大家想象中的那么大。”這位高層領(lǐng)導(dǎo)解釋。她同時透露，恒大與私募基金的合作預(yù)計本月底完成，同時5月份會有幾個樓盤進(jìn)入銷售期推動資金回籠。這樣的表白沒有確切的數(shù)字來支持，仍然是缺少說服力的，反而讓大家感覺到恒大就是缺錢。
事實上，缺錢的地產(chǎn)商并不是恒大一家，資金是當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)遇到的普遍問題，尤其是在去年大肆拿地搞規(guī)模擴張的上市公司。去年成功登陸香港股市的SOHO中國屬于另類，因為對地塊的挑剔和參與土地拍賣的謹(jǐn)慎，該公司沒有大量拿地，無意中掌握了數(shù)十甚至上百億的現(xiàn)金，在“現(xiàn)金為王”的今年成為優(yōu)勢。4月3日，該公司董事長潘石屹在博客上拋出一篇文章《今年中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征是錢少地多》，文章援引了數(shù)家上市公司去年年報的數(shù)據(jù)并制成圖表，把近期最為敏感的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問題擺到了臺面。
從各公司披露的2007年年報數(shù)據(jù)看，大地產(chǎn)商的資金情況也不容樂觀(見圖表)。內(nèi)地上市的萬科2007年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為170多億元，而僅銀行貸款就近250億元；保利、金地、北辰的狀況更糟糕，保利2007年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為46億元、銀行貸款121億元，金地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為25億元、銀行貸款84億元，北辰現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為22億元、銀行貸款71億元，三家2007年的凈負(fù)債比率都超過了50%，其中金地高達(dá)65%。在香港上市的內(nèi)地企業(yè)中，富力地產(chǎn)和華潤置地的財務(wù)狀況最為緊張。富力地產(chǎn)2007年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為13億多元，而銀行貸款高達(dá)199億元；華潤置地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為40億元，銀行貸款近139億元。富力地產(chǎn)的凈負(fù)債比率達(dá)到146%，華潤置地的為46%。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士說：“當(dāng)前對地產(chǎn)企業(yè)來說，生存比發(fā)展重要，現(xiàn)金比利潤重要。”富力有關(guān)人士表示，如果回歸不了A股，必須加快賣樓。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長李明在接受媒體采訪時明確表示，近期遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的工作重點回到營銷面，也暗示出企業(yè)對銷售回款、對現(xiàn)金流的追求。曾經(jīng)因為也要赴港上市而備受關(guān)注的龍湖地產(chǎn)高管透露，“操作速度快”正是該企業(yè)的核心特點，并且指出，提高資金周轉(zhuǎn)率正在成為所有多項目開發(fā)的企業(yè)的共同追求。某百億級知名大企業(yè)的一位項目經(jīng)理私下告訴記者，該企業(yè)今年有十幾個項目需要陸續(xù)付土地款，但目前只有他管的一個項目在售，在一季度市場那么冷清的情況下該項目實現(xiàn)了每月近2億元人民幣的銷售額，但公司仍然不滿意。由此可見，企業(yè)對現(xiàn)金的渴求程度。
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