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　　今年以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直呈快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，一季度房地產(chǎn)投資同期增長(zhǎng)36.2%，1-6月份，增長(zhǎng)雖有所回落，但仍保持在32.9%的高位增幅，創(chuàng)下了近幾年來(lái)的同期最高紀(jì)錄

　　有人歡呼，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入發(fā)展春天。

　　有人擔(dān)心，房地產(chǎn)已開(kāi)始出現(xiàn)泡沫。

　　而一說(shuō)到泡沫，無(wú)一例外會(huì)列舉1992年，會(huì)列舉海南房地產(chǎn)。

　　1992———海南，已是一種警示。

　　1992———海南，已成一種教材。

　　但不論是警示還是教材，海南房地產(chǎn)注定寫(xiě)進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷史，注定引人注目。

　　日前，在海南博鰲舉行的一個(gè)房地產(chǎn)會(huì)議上，記者就大家關(guān)心的海南房地產(chǎn)話題，采訪了與會(huì)的精英和代表。他們的觀點(diǎn)，或多或少，會(huì)給我們思考和啟發(fā)。———編

　　采訪人物

　　王石(深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng))

　　任志強(qiáng)(北京新華遠(yuǎn)董事長(zhǎng))

　　汲鳳翔(國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng))

　　張?jiān)?建設(shè)部中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng))

　　林克昌(海南省建設(shè)廳副廳長(zhǎng))

　　蔣振東(海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開(kāi)發(fā)有限公司總助)

　　顧明(海南天拓房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理)

　　岳鴻聲(北京建亞世紀(jì)拍賣(mài)有限公司總經(jīng)理)

　　于清(北京筑鼎源置業(yè)有限公司副總經(jīng)理)

　　夏亞(深圳特區(qū)報(bào)業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)部地產(chǎn)首席評(píng)論員)

　　海南房地產(chǎn)復(fù)蘇？

　　林克昌：海南房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)盤(pán)活處置，目前已擺脫困境，開(kāi)始復(fù)蘇。按可比口徑計(jì)算，近幾年海南房地產(chǎn)投資額逐步上升。2000年由1999年的6.2億上升到10.3億元，增長(zhǎng)66%，2001年達(dá)17.1億元，又比上年增長(zhǎng)66%。

　　顧明：海南房地產(chǎn)要說(shuō)復(fù)蘇，其實(shí)從1998年已開(kāi)始復(fù)蘇。所謂復(fù)蘇，應(yīng)是房屋銷(xiāo)售有回升，并保持平穩(wěn)。目前海口處置積壓房地產(chǎn)和興建樓盤(pán)都呈供需恰當(dāng)態(tài)勢(shì)，是一種既不低迷，又不火爆這樣一個(gè)正常表現(xiàn)?；鸨偷兔詫?duì)海南房地產(chǎn)都是不利的。

　　任志強(qiáng)：1年17個(gè)億的投資，這個(gè)數(shù)字對(duì)我而言太小了。不能因?yàn)橛械禺a(chǎn)，地產(chǎn)比原來(lái)好了，就認(rèn)為已經(jīng)上升了。我認(rèn)為海南房地產(chǎn)短期內(nèi)不太可能有高速增長(zhǎng)。66%的增長(zhǎng)是因?yàn)檫^(guò)去底數(shù)太低。當(dāng)然，把房子蓋好了，還會(huì)有市場(chǎng)，還會(huì)活得很好。

　　海南房地產(chǎn)過(guò)熱？

　　汲鳳翔：從1998年以來(lái)，全國(guó)房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，今年仍保持高速增長(zhǎng)。但此番開(kāi)發(fā)熱潮與1992年、1993年的房地產(chǎn)泡沫已有本質(zhì)的不同，它是以市場(chǎng)需求、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力支撐的。今年前7個(gè)月的國(guó)房景氣指數(shù)顯示，海南房?jī)r(jià)上漲列全國(guó)第二，上漲50%多。它的上漲也許是結(jié)構(gòu)性的變化引起的。某個(gè)好地段、好樓盤(pán)的價(jià)格上漲，拉動(dòng)了整體樓價(jià)的上漲，不存在過(guò)熱的問(wèn)題。

　　王石：得過(guò)病的人，都知道健康的重要。海南不可能再重演1992年那段傷心歷史。

　　張?jiān)耍簭哪壳扒闆r來(lái)看，我認(rèn)為海南的房地產(chǎn)還沒(méi)有過(guò)熱，這和它當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)系。但是要謹(jǐn)防過(guò)熱，吸取1992年、1993年的教訓(xùn)。千萬(wàn)不能盲目上馬，要控制好。所謂控制好，就是投資額的增長(zhǎng)最好是小于銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)，如果投資額的增長(zhǎng)大大超過(guò)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)，還會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱的情況。從目前全國(guó)來(lái)看———包括海南———是拉平了。

　　林克昌：當(dāng)年房地產(chǎn)在擊鼓傳花似的炒作中牟取暴利。當(dāng)炒作的鏈條斷裂，留下來(lái)600多宗、報(bào)建面積1600多萬(wàn)平方米的“爛尾樓”。但這次開(kāi)發(fā)熱潮蘊(yùn)含著新戰(zhàn)略、新理念、新手段，代表了海南房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。

　　夏亞：我是海南剛建省時(shí)，最早上島的人之一，做過(guò)房產(chǎn)交易中心的交易員，也做過(guò)報(bào)社記者，還開(kāi)過(guò)自己的公司。我親眼目睹國(guó)貿(mào)大廈每平方米從1700元到8000元的快速增長(zhǎng)過(guò)程中所產(chǎn)生的泡沫是什么樣子。我個(gè)人認(rèn)為當(dāng)時(shí)泡沫的產(chǎn)生除了人為的炒作，還在于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)的感受能力太差，以及供需落差太大。如果說(shuō)目前海南房地產(chǎn)又開(kāi)始升溫，那是來(lái)自市場(chǎng)，來(lái)自客觀需求，而不是來(lái)自政府的某個(gè)政策，以及個(gè)別人的炒作。

　　岳鴻聲：當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨向理性，海南也不例外。1992年、1993年在海南的那種房地產(chǎn)投資已不復(fù)存在。也就是說(shuō)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境已經(jīng)不會(huì)再給投機(jī)分子以機(jī)會(huì)，一切都需要腳踏實(shí)地的去做。

　　會(huì)否有大的資本進(jìn)入

　　王石：三年前，萬(wàn)科就制定了一個(gè)“江湖河海”計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃就是圍繞海南房地產(chǎn)做的。我們雖然目前在海南還沒(méi)有任何動(dòng)作，但一直沒(méi)放棄過(guò)對(duì)這里的關(guān)注。

　　任志強(qiáng)：大資本進(jìn)來(lái)不是不可能，像中遠(yuǎn)集團(tuán)投資博鰲這種。但博鰲我認(rèn)為他不是一個(gè)房地產(chǎn)的概念，而是一個(gè)會(huì)議的概念。

　　蔣振東：我們?cè)诓椀耐顿Y已近20億。事實(shí)已經(jīng)證明了中遠(yuǎn)的決策是對(duì)的。博鰲亞洲論壇年會(huì)后，我們已經(jīng)接待了大量有影響的會(huì)議，我們對(duì)到博鰲投資充滿信心。但我們目前暫時(shí)沒(méi)有到海南其它城市的投資計(jì)劃。我們現(xiàn)在重要的是把博鰲本身建設(shè)好，如果到處布點(diǎn)的話，勢(shì)必造成資源的分散。

　　張?jiān)耍壕腿珖?guó)而言，海南眼下很難找到像上個(gè)世紀(jì)90年代初吸引大批開(kāi)發(fā)商的理由。我認(rèn)為它還需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期來(lái)解決1992年、1993年那次過(guò)熱后遺留的一些問(wèn)題。

　　于清：我這次來(lái)博鰲開(kāi)會(huì)，就帶著考察海南房地產(chǎn)的任務(wù)。主要是想了解海南半拉子的處置情況，如果合適，我們會(huì)考慮大量收購(gòu)。

　　林克昌：最近南京一家頗具實(shí)力的公司便在海甸島大量收購(gòu)處置房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且全是一次性付款買(mǎi)斷，態(tài)度非常堅(jiān)決。

　　岳鴻聲：1992年、1993年房地產(chǎn)泡沫，影響了海南的形象。但是博鰲的成功，或者說(shuō)中遠(yuǎn)在博鰲投資的成功，應(yīng)該說(shuō)給海南的房地產(chǎn)帶了一個(gè)好頭。像中遠(yuǎn)這樣的大投資商，海南在今后如果能夠大力扶持的話，一定會(huì)吸引其他的投資商進(jìn)來(lái)。

　　有一點(diǎn)，新的開(kāi)發(fā)商和上個(gè)世紀(jì)90年代初那批已經(jīng)不同了，他們更多的具備一種理性的思維。在大面積投資的時(shí)候不會(huì)帶有盲目性，而是有科學(xué)的論證，有很好的選點(diǎn)和很好的創(chuàng)意。

　　海南房地產(chǎn)怎樣走

　　張?jiān)耍簩⒆匀画h(huán)境和人文環(huán)境結(jié)合是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種潮流。海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我認(rèn)為在環(huán)境污染上可能問(wèn)題不大，但對(duì)自然景觀的破壞可能要注意。這同樣需要當(dāng)?shù)卣⒁饪傮w上的規(guī)劃。

　　此外，要加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)工作，政府對(duì)眼下的存量房地產(chǎn)和增量房地產(chǎn)應(yīng)該有一個(gè)非常準(zhǔn)確的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，因?yàn)榛\統(tǒng)的講誰(shuí)也說(shuō)不清楚。海南本來(lái)就不大，完全有條件把自己的底子摸一摸，然后確定自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　王石：萬(wàn)科在每個(gè)城市投資一個(gè)重要指標(biāo)便是人口量，應(yīng)是100萬(wàn)人以上，?？趦H60多萬(wàn)人左右。海南能聚集人氣，關(guān)鍵要去做。舉個(gè)例子，海南省內(nèi)有這么好的公路網(wǎng)絡(luò)，能不能搞一個(gè)汽車(chē)?yán)?、環(huán)島自行車(chē)賽等，依靠運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目聚集一些人氣。

　　此外，海南有一個(gè)季節(jié)差，不能孤立的開(kāi)發(fā)。孤立開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目是有局限的。海南如果結(jié)合旅游度假資源，結(jié)合省外一些互補(bǔ)性強(qiáng)的城市，比如海南———青島或海南———大連，夏天在青島、大連，冬天來(lái)海南，兩邊都是分時(shí)度假，這種購(gòu)房吸引力是完全存在的。

　　另外如果我來(lái)?？诮ǚ?，我必須先知道它的整個(gè)規(guī)劃，以及配套設(shè)施。我會(huì)在建筑風(fēng)格上作文章，建的房子與這里的熱帶風(fēng)情相匹配。

　　海南房地產(chǎn)不能操之過(guò)急，得一步一個(gè)腳印，慢慢尋找機(jī)會(huì)。

　　任志強(qiáng)：房地產(chǎn)怎么走并不重要，關(guān)鍵是整個(gè)經(jīng)濟(jì)方向如何定位，并保持這個(gè)定位的穩(wěn)定性。

　　夏亞：海南應(yīng)依靠得天獨(dú)存的資源，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)素質(zhì)的提高，最終影響房地產(chǎn)業(yè)。

　　林克昌：堅(jiān)持以需求為中心。而要做到這點(diǎn)，所建的房子必須面向老百姓，面向全國(guó)，面向未來(lái)。

　　如何打造品牌

　　任志強(qiáng)：房地產(chǎn)在任何一個(gè)地方都能形成品牌，品牌與企業(yè)大小、規(guī)模大小沒(méi)有關(guān)系。海南房地產(chǎn)能做出品牌，但影響力有限，要想做大，還要走出去。

　　顧明：品牌有一個(gè)持續(xù)性和延伸性。把一個(gè)產(chǎn)品做出知名度是容易的，但要保持它的延續(xù)性很難。我認(rèn)為品牌的形成有一個(gè)從滿意度到美譽(yù)度到忠誠(chéng)度的過(guò)程。只有把產(chǎn)品做得讓人滿意了，做好一點(diǎn)，有一個(gè)美譽(yù)度，再做好一點(diǎn)，達(dá)到忠誠(chéng)度，一直持續(xù)下去，形成自己的品牌。

　　海南房地產(chǎn)能創(chuàng)輝煌

　　張?jiān)耍汉Ｄ系姆康禺a(chǎn)要想創(chuàng)輝煌，必須提高整體經(jīng)濟(jì)能力。

　　夏亞：海南房地產(chǎn)會(huì)有美好的明天。它的資源是全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的。它曾是全國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育最早的地方，它孕育了中國(guó)最早一批房地產(chǎn)企業(yè)家。1992年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，2002年一些地方才知道什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1993年我們?cè)诤Ｄ献钤缣岢鯟BD國(guó)際商務(wù)中心，而2000年深圳才提出這個(gè)概念，2001年北京才討論。如果不是那段歷史，今天坐在嘉賓席上的房地產(chǎn)巨子們不是來(lái)自北京、來(lái)自深圳，而是來(lái)自海南。

　　我對(duì)我的同事們說(shuō)過(guò)，我能成為報(bào)社地產(chǎn)部的地產(chǎn)首席評(píng)論員，其資格和經(jīng)驗(yàn)是海南給我的，而不是深圳給的。

　　我最近去了一趟位于?？趪?guó)貿(mào)的置地花園，在小區(qū)里足足走了2個(gè)小時(shí)，我認(rèn)為它完全可以和深圳的高檔樓盤(pán)相提并論。海南房地產(chǎn)完全可以與全國(guó)的房地產(chǎn)精英在一個(gè)平臺(tái)對(duì)話。

　　岳鴻聲：海南應(yīng)該將博鰲看作一個(gè)重要的再現(xiàn)輝煌的切入點(diǎn)。博鰲是中國(guó)的博鰲，亞洲的博鰲，世界的博鰲，這是當(dāng)時(shí)參加論壇的領(lǐng)導(dǎo)人講過(guò)的話。而博鰲是哪的？海南的呀。這地方太美了，沒(méi)理由不發(fā)展。