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　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：以前中國的房地產(chǎn)市場起步時，整個行業(yè)處于期待規(guī)范和暴利階段，新希望集團(tuán)沒有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范的時候你們進(jìn)入這個領(lǐng)域，您是怎么分析國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的？

　　劉永好：以前我們發(fā)展的重心在農(nóng)業(yè)，是因?yàn)榻鉀Q溫飽問題是中國的首要問題，其巨大的市場不言而喻。但隨著國家取消福利分房政策的落實(shí)及行業(yè)特性與國際逐步接軌的同時，國家也將住宅業(yè)作為了一個支柱性的產(chǎn)業(yè)，人民生活水平的提高對住宅質(zhì)量的要求也逐步提高，住宅業(yè)所占人們支出的比重將逐步上升。在比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)包括我國香港，住宅占一般人一生收入的20%～30%甚至是一半，這是一個巨大的產(chǎn)業(yè)，誰能把握好機(jī)會進(jìn)入誰就會獲得相應(yīng)巨大的回報(bào)。國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)過了幾年的高速發(fā)展又經(jīng)過幾年的低潮后，出現(xiàn)了一個機(jī)會，于是組建了新希望房地產(chǎn)集團(tuán)，而且是在最低潮、大家認(rèn)為做起來最不容易的時候我們進(jìn)入這個行業(yè)，在最高潮大家認(rèn)為最好的時候我們反而沒有做。這與我們的戰(zhàn)略是相關(guān)的，我們抓住了從谷底攀升的時機(jī)，取得了相當(dāng)?shù)男б?。我們還要繼續(xù)隨著曲線上升，房地產(chǎn)業(yè)處在一個逐步上升的區(qū)間。

　　目前國內(nèi)住宅業(yè)方面區(qū)域性的品牌企業(yè)不多，全國性品牌更少。絕大多數(shù)地方的情況是靠早些年政府的投入，靠壟斷性的土地資源，壟斷的房地產(chǎn)開發(fā)。這一方面奠定了房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，一方面也造成了政府化或者壟斷化的開發(fā)行為，這些狀況隨著市場化進(jìn)程會逐步弱化，直至萎縮。而相應(yīng)的外資投資、民間投資或者混合所有制投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在逐步成長，大有后來者居上的趨勢，這種格局在多數(shù)地方已逐漸形成。

　　總體來講，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場存在這樣的特點(diǎn)：多，開發(fā)商多；弱，企業(yè)實(shí)力弱；差，品牌不夠亮；亂，管理亂；散，分散，各自為政。這種格局與現(xiàn)在國家把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)不相稱。60年代香港有數(shù)百家房產(chǎn)商共同搶占一個市場，隨著規(guī)?；⒓s化、品牌化的推動，使得小、亂、雜的企業(yè)逐步淘汰，有實(shí)力、規(guī)范、有信譽(yù)的企業(yè)逐步壯大，現(xiàn)在有能力規(guī)模開發(fā)的只有十余家。與現(xiàn)在北京的上千家、全國幾萬家房產(chǎn)商形成了鮮明的對照。房地產(chǎn)開發(fā)的春秋戰(zhàn)國時期會隨著市場的規(guī)模化逐漸結(jié)束，較量出一批有品牌、有實(shí)力、有經(jīng)營、有規(guī)模、有檔次的企業(yè)，成為區(qū)域的優(yōu)勢企業(yè)，甚至是全國性房地產(chǎn)品牌。而90%以上的企業(yè)將會轉(zhuǎn)行或者被重組，最終形成為數(shù)不多的強(qiáng)者團(tuán)隊(duì)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：新希望作為一支新力量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，你們的優(yōu)勢是什么，原來成本結(jié)構(gòu)上的公司人力資源的不足如何彌補(bǔ)？

　　劉永好：我們認(rèn)為新希望的優(yōu)勢是我們有一定的實(shí)力和品牌、信譽(yù)、市場運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)、腳踏實(shí)地的管理手段、我們良好的社會聲譽(yù)與政府的關(guān)系，不足的是專業(yè)人才和經(jīng)驗(yàn)，但我們可以利用我們的優(yōu)勢進(jìn)行彌補(bǔ)，有意做成一個全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。我們希望與有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的各級人才，或者有一定經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商以及手中握有土地資源的人進(jìn)行合作，共同發(fā)展，為房地產(chǎn)的振興做出貢獻(xiàn)。

　　當(dāng)然我們也還有一些優(yōu)勢，政府的信任和社會的認(rèn)同，對于我們的發(fā)展和銷售都非常有利。有人告訴我新希望有較好的品牌，而房地產(chǎn)應(yīng)該能夠把無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成有形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換的渠道很多，但房地產(chǎn)是一個很大的產(chǎn)業(yè)，中國房地產(chǎn)關(guān)系到千千萬萬的民眾，把房地產(chǎn)這個行業(yè)放大，市場將會更為廣闊，取得的業(yè)績會更好。我們就在房地產(chǎn)方面加大了投資的力度。這就是我為什么要進(jìn)入房地產(chǎn)并且把房地產(chǎn)作為我們重要的產(chǎn)業(yè)之一的原因。

　　我要做大上海的房地產(chǎn)市場，北京市場再說

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：新希望涉足房地產(chǎn)市場已經(jīng)有5年的時間了，不能算是“初涉”房地產(chǎn)市場的“毛頭兵”，不過更多處于觀望階段。在實(shí)施“房地產(chǎn)戰(zhàn)略”上所下的決心與你在地域戰(zhàn)略部署上有哪些依托？

　　劉永好：我對上海這塊市場是分外在意的。我們做房地產(chǎn)始終小心翼翼，很長時間都是在成都本土作戰(zhàn)。在海南房地產(chǎn)炒得最瘋狂的時候，我也只是保持著關(guān)注但不投入的態(tài)度，認(rèn)為那不過是“擊鼓傳花”。現(xiàn)在，新希望的戰(zhàn)場除了老家以外只鋪設(shè)到了上海和大連。在上海，除了世紀(jì)公園附近一個投資3億的樓盤外，還在張江高科技園區(qū)投資廠房。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：作為一個實(shí)力雄厚的企業(yè)家和金融家，在北京房地產(chǎn)市場一片利好熱火朝天的時候，新希望為何對上海情有獨(dú)鐘呢？

　　劉永好：這是一個鮮有泡沫的成熟市場。上海市場已經(jīng)回歸到了房地產(chǎn)市場的本質(zhì)，即有需求就有市場，而非盲目地炒作概念。當(dāng)然，吸引我來滬的，主要是價格的上升空間，商人最終追求的是利益。東部沿海的居民相對傳統(tǒng)的西部更為富裕，消費(fèi)者的二次置業(yè)能力強(qiáng)，外商和臺商云集上海，政府清廉規(guī)范，這都是利好因素。而上海市民旺盛的需求更是使市場健康運(yùn)轉(zhuǎn)的強(qiáng)大動力。房地產(chǎn)開發(fā)成本的剛性增長將會抬高上海的房價，例如土地費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)和建筑費(fèi)用等都在上升。目前，上海房價的總體水平并不高，而土地資源的稀缺性會漸漸地顯露出來，成本和市場需求雙雙走高，這必將推動價位穩(wěn)步上升。上海的房地產(chǎn)市場是一個剛睡醒的少女，楚楚動人。

　　北京的房地產(chǎn)市場利好消息是很多，但從價值理論來講，北京的房子不值那些錢，對于開發(fā)商來說也是拿地的成本太高。利好之后必是利空，北京的市場應(yīng)該冷靜。我不是否認(rèn)我會進(jìn)軍北京市場，但現(xiàn)在還沒有合適的機(jī)會和合適的項(xiàng)目。

　　新希望的資本運(yùn)營與多元化方針

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：現(xiàn)在新希望在房地產(chǎn)和金融兩個領(lǐng)域進(jìn)行深度的拓展，對于房地產(chǎn)來說央行抬高門檻后資本運(yùn)作是最關(guān)鍵的，您能談?wù)勀鳛槊裆y行的大股東之一會如何與新希望房產(chǎn)進(jìn)行資本運(yùn)作嗎？對于新希望來說，多元化擴(kuò)張的過程中肯定是有風(fēng)險的，你怎么考慮其中的風(fēng)險？

　　劉永行：我先說說后面的那個問題。前些年不少人認(rèn)為做多元化就是發(fā)展、就是潮流，而做單一的產(chǎn)品就是陳舊、就是落后。但當(dāng)時我們認(rèn)真地分析了，我們從事的飼料行業(yè)正處于發(fā)展期，有很大的發(fā)展?jié)摿Γ覀兊闹饕?yīng)當(dāng)放在這個產(chǎn)業(yè)上，不能過多地分散我們的精力、人力、財(cái)力。經(jīng)過這些年的發(fā)展，在這一領(lǐng)域夯實(shí)了基礎(chǔ)，1995年我們成為中國飼料業(yè)百強(qiáng)第一位。奠定了這樣堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)后，我們在飼料業(yè)的投資已經(jīng)逐步弱化，現(xiàn)在我們在每個省都建立了工廠，全國有上百家飼料廠，再多建這種外延式的擴(kuò)張已經(jīng)不合時宜，現(xiàn)在我們是加強(qiáng)內(nèi)部管理，向管理要效益，拼市場份額，而此時資金需求的弱化，使得我們有更多的資金來作新的考慮。

　　這時候我考慮的是要把我們的飼料企業(yè)做強(qiáng)做長，同時要考慮新的資金投資的去處。這時我們自然考慮到大的資金需求的地方，也就是金融業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)；另外我們也覺得這兩個方面都有戰(zhàn)略性的機(jī)會，可以去把握?，F(xiàn)在大家都在說多元化是罪魁禍?zhǔn)?、是企業(yè)失敗的源泉，而專業(yè)化是企業(yè)成長的必由之路時，我們的投資，似乎不合時宜。我個人覺得，專業(yè)化也好，多元化也好，應(yīng)該因企業(yè)的具體情況而定，不能籠統(tǒng)地說好或者不好。我們認(rèn)真地研究過李嘉誠先生。為什么他后來能做所謂的多元化發(fā)展而取得如此巨大的成就？我覺得主要是結(jié)合自身的實(shí)際，抓住機(jī)會，創(chuàng)新發(fā)展。還有就是企業(yè)家不屈不撓的拼搏精神，是成就的根本保證。這是一個很大的課題。

　　世界上有很多企業(yè)是專業(yè)化經(jīng)營的，特別是在歐美發(fā)達(dá)的國家，市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范，市場相對競爭更激烈，新創(chuàng)業(yè)或者多元經(jīng)營的成本更大，新的機(jī)會越來越少，這時候?qū)I(yè)化才相對容易；但一些新興的國家和正在發(fā)展中的國家，很多東西都處在空白狀態(tài)，在發(fā)展中會涌現(xiàn)很多新的機(jī)會，這時就需要時時地調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，做出符合企業(yè)發(fā)展方向的投資，這也是可行的。

　　房地產(chǎn)是我不太熟悉的，作為一個戰(zhàn)略投資者，我需要了解熟悉房地產(chǎn)市場，逐步弄懂它，倒不一定要我親自參與操作，而是發(fā)現(xiàn)這方面的人才，把握投資機(jī)會。所以現(xiàn)在我把本來用于個人調(diào)整的打高爾夫球的時間用來把握房地產(chǎn)市場了，這也是一個挑戰(zhàn)。我們民生銀行是投資銀行，對于新希望本身來講，一樣要進(jìn)行項(xiàng)目的市場判斷，并不是說就把民生的錢拿來做新希望房產(chǎn)了，民生有民生的業(yè)務(wù)，新希望房產(chǎn)有新希望房產(chǎn)的運(yùn)作資金，兩者不是一體。當(dāng)然在一些具體項(xiàng)目的合作上還是有一定的優(yōu)勢。新希望的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)就像一架飛機(jī)：新希望的總部是這架飛機(jī)的頭，確定方向和實(shí)施決策；飼料業(yè)是這架飛機(jī)的身子，處于主要產(chǎn)業(yè)的位置；金融是飛機(jī)的左翼，房地產(chǎn)是飛機(jī)的右翼，而正在初步踏入的高科技等領(lǐng)域是尾翼——即使失敗了對全局損傷也不大。