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　　2007年的深圳寫字樓市場，是伴隨著國家新一輪宏觀調(diào)控的步伐前行的，圍繞著穩(wěn)定房價、打壓過度投資出臺的一系列的行政、稅收、金融等方面的調(diào)控政策，同樣波及到寫字樓市場，受其影響，2007年下半年起，深圳寫字樓市場亦開始步入整固期。

　　1、金融政策

　　央行進一步緊縮貨幣政策，年內(nèi)共6次加息，多輪加息后的累加作用促使寫字樓持有成本增加，對寫字樓貸款投資行為起到一定抑制作用。

　　央行分別于2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日及12月21日，6次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。調(diào)整后金融機構(gòu)一年期存款基準利率提高到4.14%，貸款基準利率提高到7.47%，存款準備金率也進行了年內(nèi)的第9次調(diào)整，提高了14.5%，創(chuàng)出20多年來的新高。經(jīng)過多輪加息，對于寫字樓貸款投資行為，其增加負擔(dān)的累加效應(yīng)越來越明顯，投資者必須防范還款的風(fēng)險，在相當一段時間內(nèi)將對貸款投資行為起到一定的抑制作用，對投資者的心理預(yù)警效應(yīng)不斷加大。密集的加息時間節(jié)點，也顯示央行從緊的貨幣政策正疾風(fēng)而來,不斷提高存款的利率和加大貸款成本，表明了政府銀根緊縮、壓制經(jīng)濟過熱的決心，市場對于即將到來的2008年的宏觀調(diào)控預(yù)期也明顯增強。

　　商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理從嚴，增大寫字樓投資的購買及持有成本，但在有效抑制投資行為的同時，亦造成大批購置物業(yè)自用的企業(yè)因門檻提高放棄購買，07年10月開始，寫字樓市場短期內(nèi)成交迅速萎縮；同時，按揭放款條件導(dǎo)致的回款時間延長對發(fā)展商的資金實力和營銷能力提出更高要求。

　　2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。規(guī)定“利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋”，“商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍”。對購房者而言，首付提高明顯增加了購房者的購房壓力，利息率的提高增加了購房者的購房成本，目前購房者均采取觀望態(tài)度。對開發(fā)商而言，延期獲得銀行貸款對發(fā)展商資本運作能力提出較高要求，而購房者由于購房壓力和成本的增加采取觀望態(tài)度，直接導(dǎo)致開發(fā)商的銷售難度加大。從購房者和發(fā)展商角度雙管齊下，快速抑制過熱的市場，在明顯打擊了商業(yè)市場投機行為的同時，也大幅增加了企業(yè)自用型需求的購房成本，抑制了商業(yè)性房地產(chǎn)市場的正常需求，造成第四季度寫字樓市場整體低迷，觀望情緒濃厚。

　　2、交易環(huán)節(jié)限制

　　政策“限外令”出臺，提高了房地產(chǎn)市場外資準入門檻，部分外資投資寫字樓的置業(yè)需求受到一定程度抑制，但一批確有自用需求的外資企業(yè)，因購買套數(shù)的限制可購買面積無法達到所需的辦公面積，甚至無法購買。

　　2007年7月10日，深圳市國土房產(chǎn)局、國家外匯管理局深圳市分局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，以規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的行為。境外機構(gòu)和個人在我市購買自用、自住商品房的條件為：境外機構(gòu)是已在我市設(shè)立的分支、代表機構(gòu)(經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)，并只能購買用于辦公所需的商品房(辦公類)；境外個人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過一年才能購買一套自用商品房，而港澳臺居民和華僑在深只能購買一套自住房。同時對外資購買非自用房地產(chǎn)行為進行了規(guī)范，要求境外機構(gòu)和個人在深圳市投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)遵循商業(yè)原則，按照外商投資房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門批準并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　深圳市的“限外令”是對去年頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》具體執(zhí)行細則，提高了境外機構(gòu)和個人投資購買非自用房地產(chǎn)的門檻，對外資的投資行為產(chǎn)生較為嚴格控制的作用，表明了政府進一步阻止國外閑散資金進入房地產(chǎn)市場短期投資的決心。受此限制，部分以境外企業(yè)為目標客戶的高端寫字樓銷售受到一定影響。

　　商品房交易規(guī)范頻出，交易環(huán)節(jié)受到重點監(jiān)管，寫字樓交易制度亦將日趨規(guī)范對商品房交易制度的監(jiān)管成為2007年政策監(jiān)管的重點。1月建設(shè)部要求交易結(jié)算金管理制度，將交易結(jié)算金納入規(guī)范化管理；3月份，“新十條”出臺，明確規(guī)定開發(fā)商如果發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價，或者縱容雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，將被依法從嚴查處；6月，廣東省物價局頒布《新建商品房交易價格行為規(guī)則》，規(guī)范商品房交易必須嚴格執(zhí)行明碼標價制度，嚴格界定了明碼標價的內(nèi)容、形式和物價部門將重點查處的違法違規(guī)行為；7月，國土房產(chǎn)局提出“開盤監(jiān)管”要求，對全市內(nèi)新樓盤銷售都將采取“明確方案，現(xiàn)場監(jiān)管”的模式。以上規(guī)定對于寫字樓具有同等效應(yīng)，受其影響寫字樓交易制度亦更為規(guī)范。

　　3、稅收政策

　　土地增值稅促使部分寫字樓開發(fā)企業(yè)由物業(yè)出售轉(zhuǎn)換為持有租賃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種經(jīng)營形式自2007年2月1日起，開始向房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅。

　　土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)項目；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下將增收30%-60%不等的稅費。由于寫字樓物業(yè)屬于可持有租賃物業(yè)，另外，該稅種并未涉及因股權(quán)轉(zhuǎn)讓帶來的企業(yè)收益范疇，對于部分資金壓力不大的寫字樓開發(fā)企業(yè)，該稅種的征收，預(yù)計將促使其轉(zhuǎn)換經(jīng)營形式，由出售改為持有租賃或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種經(jīng)營形式。