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　　政府保障性住房建設(shè)量較大，但集中在郊區(qū)

　　武漢市歷年的經(jīng)濟(jì)適用房比重都較高。以2007年為例，新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用住房面積394.79萬(wàn)平方米，占全市房屋新開(kāi)工面積1174.11萬(wàn)平方米的33.6%。

　　根據(jù)武漢市2008年的住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房與雙限普通商品住房、中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，以及其他商品房的比重將達(dá)到30.8%：40%：

　　29.2%。即2008年武漢市總規(guī)模1028.26萬(wàn)平方米的各類(lèi)住房建設(shè)計(jì)劃中，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模合計(jì)將達(dá)到316.45萬(wàn)平方米；雙限普通商品住房及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)規(guī)模達(dá)到411.51萬(wàn)平方米；其他類(lèi)型商品住房建設(shè)規(guī)模達(dá)到300.3萬(wàn)平方米。

　　不過(guò)，這些政府建設(shè)中和規(guī)劃中的保障性住房，主要集中在郊區(qū)。從而可一定程度降低對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。

　　5月份或是重要的觀察窗口

　　基于武漢市場(chǎng)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍以維持現(xiàn)有售價(jià)為主要策略，我們預(yù)期即使4月份，武漢市場(chǎng)也很難突破僵局，市場(chǎng)交易量仍難有明顯回暖。

　　不過(guò)通常而言5月份是全年的第一個(gè)銷(xiāo)售的黃金季節(jié)，我們預(yù)測(cè)在5月份會(huì)有部分開(kāi)發(fā)商采取給予折扣讓利等策略來(lái)刺激銷(xiāo)售，從而將有助于市場(chǎng)打破僵局，走出觀望氛圍。

　　泛海武漢CBD項(xiàng)目?jī)r(jià)值巨大

　　我們還實(shí)地考察了泛海建設(shè)武漢CBD項(xiàng)目。武漢CBD位于漢口王家墩，為原軍用機(jī)場(chǎng)用地。占地7.41平方公里，總體建筑規(guī)模1300萬(wàn)平米。按照政府規(guī)劃，整個(gè)武漢CBD將分三期建設(shè)，計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為10到15年。

　　泛海建設(shè)取得的是CBD核心區(qū)域的4000畝用地。并已于2007年基本完成土地的基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)已簽訂的土地出讓合同，武漢CBD的開(kāi)發(fā)周期將為10年，土地的使用證將分期辦到武漢CBD公司名下。因此并不存在閑置土地被政府無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)。

　　武漢CBD與漢口繁華地段一步之隔。隨著CBD周邊用地的建設(shè)日益成熟，CBD項(xiàng)目所在地的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值已非常突出。2007年9月，華潤(rùn)置地曾以樓面地價(jià)6208元，總計(jì)26.92元的價(jià)格拍得CBD東北部入口處規(guī)劃總建筑面積為43萬(wàn)平米的六個(gè)地塊。

　　即使我們考慮2008年受到信貸緊縮的影響，地價(jià)回落的因素，以華潤(rùn)置業(yè)所購(gòu)樓面地價(jià)的6折計(jì)算，公司所擁有的609萬(wàn)平米的建筑面積的樓面地價(jià)也將達(dá)到227億元。而公司對(duì)武漢CBD項(xiàng)目的靜態(tài)利潤(rùn)預(yù)測(cè)達(dá)到了70億元。如以10年的開(kāi)發(fā)周期平均計(jì)算，在不考慮未來(lái)地價(jià)上升的因素下，每年仍可獲得7億元的利潤(rùn)。

　　公司計(jì)劃在2008年完成該4000畝用地中最后的拆遷，拆遷量約44萬(wàn)平米。

　　此外計(jì)劃開(kāi)工68萬(wàn)平米。而在2009年，公司計(jì)劃的開(kāi)工量將達(dá)到200萬(wàn)平米。

　　按照武漢CBD的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度，CBD項(xiàng)目對(duì)公司形成利潤(rùn)貢獻(xiàn)將是在2010年以后。

　　萬(wàn)科在武漢項(xiàng)目并非都會(huì)采用降價(jià)策略

　　春節(jié)后武漢萬(wàn)科推出旗下三大青年置業(yè)項(xiàng)目魅力之城、西半島、朗苑等，約300套90平方米以下的房源，啟動(dòng)“青年置業(yè)計(jì)劃”。在該計(jì)劃中，武漢萬(wàn)科聯(lián)合四家銀行，針對(duì)首次置業(yè)人群，提供最低首付2成、最長(zhǎng)30年按揭，基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠貸款。此外萬(wàn)科還象參加青年置業(yè)計(jì)劃的購(gòu)房者，提供2萬(wàn)元的置業(yè)基金(稅后1.6萬(wàn)元)，用于購(gòu)買(mǎi)家電、家具等。同時(shí)在未來(lái)的居住社區(qū)里，武漢萬(wàn)科還會(huì)與物業(yè)公司一道，提供適應(yīng)青年人居住的物業(yè)模式，包括提供商務(wù)、醫(yī)療、訂餐、送票、育嬰護(hù)理等等服務(wù)。

　　通過(guò)啟動(dòng)“青年置業(yè)計(jì)劃”，萬(wàn)科武漢公司的銷(xiāo)售速度得到取得提升。