-
>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 研究院 >> 正文武漢市房地產(chǎn)市場考察
武漢市場價(jià)格似已止跌，但觀望氣氛仍濃
近日，我們與部分機(jī)構(gòu)投資者一起考察了武漢市房地產(chǎn)市場。武漢房地產(chǎn)市場在去年在11月登上巔峰，均價(jià)突破5400元/平米后，隨即在12月急轉(zhuǎn)直下，量價(jià)齊跌。到08年2月，一手商品住宅的銷售均價(jià)與最高價(jià)相比有15%左右的跌幅。雖然交易價(jià)格似已企穩(wěn)，最新周成交均價(jià)沒有再跌破4500元/平米。但市場銷售量與07年及06年同期相比，仍有30%-40%的下降。反映出市場尚沒有走出觀望。
武漢其他開發(fā)商鮮有跟進(jìn)萬科的降價(jià)銷售策略，維持現(xiàn)有售價(jià)，或推遲推盤時(shí)間，等候市場回暖，是導(dǎo)致當(dāng)?shù)厥袌龀尸F(xiàn)買賣雙方僵持，市場膠著的主要原因?；谖錆h市大型開發(fā)商較少，而絕大多數(shù)本地的中小型開發(fā)商多為項(xiàng)目型公司。開發(fā)中的項(xiàng)目銷售完畢，可能就沒有其他可開發(fā)的資源，加上行業(yè)前兩年日子較好，即使現(xiàn)在銷售不好，但也不至于資金斷流，我們推測這部分開發(fā)商即使在4月也不會(huì)大范圍的跟進(jìn)降價(jià)銷售的策略?；蛟S在5月份，也即全年的第一個(gè)銷售的黃金季節(jié)，會(huì)有部分開發(fā)商采取給予折扣讓利等策略來刺激銷售，從而將有助于武漢市場打破僵局，走出觀望氛圍。
我們還實(shí)地考察了泛海建設(shè)武漢CBD項(xiàng)目。武漢CBD與漢口繁華地段一步之隔。隨著CBD周邊用地的建設(shè)日益成熟，CBD項(xiàng)目所在地的商業(yè)開發(fā)價(jià)值已非常突出。我們測算公司所擁有的609萬平米的建筑面積的樓面地價(jià)將達(dá)到227億元。而公司對(duì)武漢CBD項(xiàng)目的靜態(tài)利潤預(yù)測達(dá)到了70億元。如以10年的開發(fā)周期平均計(jì)算，在不考慮未來地價(jià)上升的因素下，公司每年仍可獲得7億元的利潤。
通過啟動(dòng)“青年置業(yè)計(jì)劃”，萬科武漢公司的銷售速度得到取得提升。不過我們調(diào)研中也了解到，萬科武漢公司并不會(huì)對(duì)旗下所有樓盤采用價(jià)格優(yōu)惠的辦法來刺激銷售，比如我們實(shí)地調(diào)研的金色家園，因地段優(yōu)越，需求較旺，后續(xù)推盤可能還會(huì)有小幅的提價(jià)。
近日，我們與部分機(jī)構(gòu)投資者一起考察了武漢市房地產(chǎn)市場。實(shí)地調(diào)研了泛海建設(shè)武漢CBD項(xiàng)目、萬科金色家園、潤園項(xiàng)目、金地格林小城，以及福星股份水岸星城等項(xiàng)目。
武漢市場價(jià)格似已止跌，但觀望氣氛仍濃
武漢市房地產(chǎn)市場如國內(nèi)其他大型城市一樣，在2007年經(jīng)歷了一波房價(jià)的大起大落。在亢奮的市場情緒下，當(dāng)年房價(jià)在11月登上巔峰，均價(jià)突破5400元/平米。不過市場隨即在12月急轉(zhuǎn)直下，量價(jià)齊跌。到08年2月，一手商品住宅的銷售均價(jià)與最高價(jià)相比有15%左右的跌幅。
大多數(shù)開發(fā)商不跟進(jìn)降價(jià)策略，是市場僵持的主因
從我們調(diào)研了解到的情況，武漢其他開發(fā)商鮮有跟進(jìn)萬科的降價(jià)銷售策略，而以維持現(xiàn)有售價(jià)，或推遲推盤時(shí)間，來等候市場回暖為銷售策略，是導(dǎo)致當(dāng)?shù)厥袌龀尸F(xiàn)買賣雙方僵持，市場膠著的主要原因。之所以導(dǎo)致大多數(shù)開發(fā)商不跟進(jìn)萬科的降價(jià)銷售策略，與武漢市大型開發(fā)商較少，本地中小開發(fā)商較多的市場結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。而對(duì)于絕大多數(shù)的本地的中小開發(fā)商而言，目前開發(fā)中的項(xiàng)目銷售完畢，可能就沒有其他可開發(fā)的資源，加上行業(yè)前兩年日子較好，即使現(xiàn)在銷售不好，但也不至于資金斷流，所以，這批中小企業(yè)基本都以追求單個(gè)項(xiàng)目的利潤最大化為目標(biāo)，而不會(huì)去追求周轉(zhuǎn)，通過降價(jià)來刺激銷售。
市場以自住剛性需求為主導(dǎo)，投機(jī)需求消失
從我們調(diào)研了解到的情況，武漢市場目前基本以自住的剛性需求為主導(dǎo)，而這類需求的典型特點(diǎn)是：結(jié)婚用房，市區(qū)盤，兩房及三房為主。投資以及投機(jī)需求幾乎全部消失，故透支未來基建投入的郊區(qū)盤和超大戶型的銷售受到較大影響。
·世界在建第一高樓設(shè)計(jì)師史密斯專訪 08/04/02
·順馳中國脅迫員工“套貸”內(nèi)幕 08/04/02
·布萊爾能否拯救樓市？——觀點(diǎn)午餐會(huì)直播實(shí)錄 08/04/02
·國務(wù)院2008年工作要點(diǎn)：保障住房與集約用地 08/04/02
·雅戈?duì)枖M分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市 08/04/02
-
觀點(diǎn)網(wǎng)關(guān)于本網(wǎng)站版權(quán)事宜的聲明:
觀點(diǎn)網(wǎng)刊載此文不代表同意其說法或描述，僅為客觀提供更多信息用。凡本網(wǎng)注明“來源：觀點(diǎn)網(wǎng)”字樣的所有文字、圖片等稿件，版權(quán)均屬觀點(diǎn)網(wǎng)所有，本網(wǎng)站有部分文章是由網(wǎng)友自由上傳，對(duì)于此類文章本站僅提供交流平臺(tái)，不為其版權(quán)負(fù)責(zé)。如對(duì)稿件內(nèi)容有疑議，或您發(fā)現(xiàn)本網(wǎng)站上有侵犯您的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文章，請(qǐng)您速來電020-87326901或來函guandian#126.com（發(fā)送郵件時(shí)請(qǐng)將“#”改為“@”）與觀點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)系。
