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　　趙昱：先借這個(gè)機(jī)會(huì)向到會(huì)的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、企業(yè)家、經(jīng)濟(jì)家，以及我們在座的同仁和新聞媒體、各位朋友們表示熱烈的歡迎！

　　這次中房協(xié)主辦的報(bào)告會(huì)，與會(huì)的專家和領(lǐng)導(dǎo)共有8位發(fā)言，這里面有我們住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的副部長齊繼副部長，中國產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長，還有國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部部長于斌，建設(shè)部政策研究主任，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)行監(jiān)管處處長，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)部中心等等。

　　他們的發(fā)言應(yīng)該說總體上判斷了我國08年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢和08年地產(chǎn)市場的走勢，對我們地產(chǎn)界未來的發(fā)展提供了依據(jù)和保障。借此機(jī)會(huì)，我簡要的給大家作以介紹。

　　第一部分：我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。一個(gè)從不確定因素談，一個(gè)是從有利因素談起。

　　先談不確定因素。08年不確定因素大致有五個(gè)方面：

　　第一、美國次貸向縱深發(fā)展，對全球和我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了影響。首先是美國房地產(chǎn)價(jià)格迅速下降，美國現(xiàn)在的房價(jià)比商品經(jīng)濟(jì)三十年代美國大蕭條時(shí)期，應(yīng)該說這次是最大的降幅，而且這種降幅還在進(jìn)一步加劇，這種影響已經(jīng)從房地產(chǎn)領(lǐng)域、金融領(lǐng)域向其他領(lǐng)域擴(kuò)大，有可能導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)的深度衰退。那么美國次貸對美國經(jīng)濟(jì)的影響已經(jīng)開始波及到我們國家，今年一月份我們對美的出口是增長1.5%，二月份是0.4%，這導(dǎo)致我國二月份外貿(mào)出口增長率僅為6.5%，而去年同期是30%。外貿(mào)出口如果像今年一二月份出現(xiàn)大幅度滑坡的話，必然對我國08年經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生影響。美國政府雖然否認(rèn)次貸導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)的深度衰退，但已經(jīng)承認(rèn)次貸導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)增長的速度在下滑。雖然美國也采取了一系列的措施，一些扶持政策，包括減稅等等，但是現(xiàn)在看，還很難下結(jié)論。美國經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)增長的影響究竟有多大，我們還將拭目以待。這是第一個(gè)影響因素。

　　第二、國際市場價(jià)格波動(dòng)對我國物價(jià)產(chǎn)生的影響，以及帶來經(jīng)濟(jì)增長的影響。

　　大家都知道，一是以石油為主的能源價(jià)格大幅攀升。03年的時(shí)候每桶石油是23美元，現(xiàn)在已經(jīng)突破了100美元。二是以鐵礦石為礦產(chǎn)資源價(jià)格的大幅上升。比如說鐵礦石已經(jīng)上漲接近70%，甚至超過70%。鐵礦石價(jià)格的上漲也必然導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)成本的提升，像我們的房地產(chǎn)業(yè)就是如此。三是以糧食為主的農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格上升。這些價(jià)格波動(dòng)的大小也將對我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

　　第三、南方冰雪災(zāi)害的損失對我國國民經(jīng)濟(jì)增長帶來一定影響，據(jù)測算這次災(zāi)害直接經(jīng)濟(jì)損失對我國經(jīng)濟(jì)增長應(yīng)該說有0.9個(gè)的影響。但是，同時(shí)也拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長0.3個(gè)百分點(diǎn)，相抵消大概有0.6個(gè)百分點(diǎn)左右的影響。

　　大家也都知道這次冰雪災(zāi)害，南方，特別是主要一些省份是我國目前主要農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，這次災(zāi)害也必然加重農(nóng)副產(chǎn)品的供應(yīng)緊張。

　　第四、股市和樓市價(jià)格的波動(dòng)對我國經(jīng)濟(jì)的影響。股票到六千點(diǎn)已經(jīng)開始大幅振蕩，帶來了負(fù)的財(cái)富效應(yīng)，進(jìn)而影響我們老百姓的消費(fèi)。房價(jià)價(jià)格如果上升轉(zhuǎn)為下降對經(jīng)濟(jì)也必然產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)市場對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)來講是一個(gè)關(guān)聯(lián)度極高的行業(yè)，如果房價(jià)下降，老百姓開始觀望，對中國經(jīng)濟(jì)的影響將會(huì)帶來很大的影響。

　　第五、農(nóng)業(yè)市場穩(wěn)定問題。

　　08年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定因素應(yīng)該說有很多不確定，如果糧食生產(chǎn)和農(nóng)副產(chǎn)品的供給生產(chǎn)問題帶來很多諸多不確定因素的話，也必將對我國國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來影響。

　　這是不確定的大致五個(gè)因素。

　　第二、談一下有利的因素。

　　溫總理在這次兩會(huì)報(bào)告中明確提出了我國進(jìn)今年的GDP增長目標(biāo)是8%。那么市行、亞行還有很多國際機(jī)構(gòu)也預(yù)測增長的幅度是10%。那么國務(wù)院政策研究中心也明確提出了也應(yīng)該達(dá)到將近10%左右。那么在這種情況下，剛才說了還有這么多不確定因素的前提下是否會(huì)產(chǎn)生對我們10%國民經(jīng)濟(jì)增長的不利影響。但是這里跟大家說一下，應(yīng)該說上述這些不確定因素，沒有商機(jī)及動(dòng)搖中國經(jīng)濟(jì)增長的基本面。

　　比如說從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整方面來談，它是推動(dòng)過程經(jīng)濟(jì)增長最基本的動(dòng)力，這里面從三個(gè)方面來體現(xiàn)：

　　一、城市化加速推進(jìn)。這是推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長最基本的力量。

　　大家都知道，從80年代初期到90年代中期，中國用了15年的時(shí)間城市人口增長率是10%，平均每年在0.6—0.7個(gè)百分點(diǎn)，從95—02年人口又增長了10%，這個(gè)階段年平均是1.3個(gè)百分點(diǎn)，城市化進(jìn)程在加速。那么為什么房地產(chǎn)的投資需求這么高？大家不難看出與城市化的進(jìn)程是直接關(guān)聯(lián)的。

　　二、是收入水平的提高帶來了消費(fèi)機(jī)構(gòu)升級，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的推動(dòng)。

　　80年代大家都知道買個(gè)手表、自行車就不錯(cuò)了，90年代買個(gè)彩電冰箱洗衣機(jī)也不錯(cuò)了，現(xiàn)在已經(jīng)開始買汽車和。買汽車和住房直接涉及到我們的水泥和鋼材。

　　三、地區(qū)結(jié)構(gòu)變化。過去中國經(jīng)濟(jì)依賴于長三角、珠三角，如果這個(gè)地區(qū)出現(xiàn)問題將直接影響我們國家的經(jīng)濟(jì)增長?，F(xiàn)在不同了，西北的大開發(fā)、振興老工業(yè)基地，還有中部的崛起，可以說目前中國經(jīng)濟(jì)是東西南北全面在提速。這樣我們不難看出，盡管面臨國內(nèi)外一系列不確定因素，但是08年我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的態(tài)勢不會(huì)改變。

　　這是第一部分。

　　第二、08年金融貨幣的走向。

　　一、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)里面，房地產(chǎn)的投資應(yīng)該是占有主導(dǎo)地位。去年我們大概接近30%，再加上基礎(chǔ)設(shè)施的投資兩項(xiàng)加一起接近60%。中國經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展比較快，但是相對來說還是平穩(wěn)的。這樣大家也就看出來了，連續(xù)七個(gè)季度增長的速度穩(wěn)定在25—26%，扣除投資品價(jià)格上漲的因素，穩(wěn)定在21%左右。

　　再看美國，美國為什么面臨著經(jīng)濟(jì)衰退？就是因?yàn)槊绹禺a(chǎn)泡沫的破裂。次貸是房地產(chǎn)泡沫破裂的表現(xiàn)形式。通過次貸、通過金融系統(tǒng)的放大，導(dǎo)致金融系統(tǒng)的混亂。房地產(chǎn)也是金融，在美國這樣的金融社會(huì)表現(xiàn)得更加充分，美國地產(chǎn)價(jià)格下降15%的話會(huì)帶來建筑業(yè)下跌30%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不止這些，大家現(xiàn)在看到的仍然在下滑?，F(xiàn)在大家看到的是次貸，那么下一步看到的有可能是正常按揭。

　　據(jù)專家分析，08年對美國經(jīng)濟(jì)最主要的影響因素是消費(fèi)的迅速下降，另外美國整個(gè)金融系統(tǒng)出現(xiàn)的問題，銀行信貸的萎縮，曾經(jīng)上個(gè)世紀(jì)剛才說了三十年代美國大蕭條時(shí)期已經(jīng)渡過難關(guān)的第五大美國銀行叫倍爾斯通倒閉，180元的股票現(xiàn)在賣到兩美元?，F(xiàn)在房價(jià)下跌、次貸危機(jī)、金融混亂、消費(fèi)下降、信貸萎縮、企業(yè)倒閉、破產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)衰退。

　　二、08年金融貨幣政策的方向。

　　我們國家目前仍然繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。

　　其目的是保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，特別是包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的投資的穩(wěn)定增長，盡可能的避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的大起大落，避免過快增長、避免出現(xiàn)泡沫。

　　前兩年國家采取了一些宏觀調(diào)控政策，在經(jīng)濟(jì)有過熱出現(xiàn)的初期，或經(jīng)濟(jì)還不太熱的時(shí)候就進(jìn)行適時(shí)調(diào)控，通過反周期政策來燙平波動(dòng)，所以目前來看，我國經(jīng)濟(jì)的泡沫并不大，不至于出現(xiàn)大的波動(dòng)，正是這種調(diào)控使我國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)降低，不至于出現(xiàn)美國的局面。

　　三、貨幣政策調(diào)整及其影響。

　　大家都知道，07年我們國家采取了如下措施：一個(gè)是10次提高存款準(zhǔn)備金率，5次提高利率，央行發(fā)行大量票據(jù)回籠貨幣，外匯匯率上調(diào)6%左右，第四季度實(shí)行了貸款窗口指導(dǎo)。

　　我們現(xiàn)在所面臨的形勢是從06年開始的緊縮政策正在起作用，但是這是一個(gè)長期積累的過程。現(xiàn)在包括某些地區(qū)房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，包括外貿(mào)出口的下架，產(chǎn)業(yè)部門的投資開始下降等等，這些變化很重要的因素之一就是貨幣政策積累效應(yīng)所發(fā)揮的。這些積累效應(yīng)08年應(yīng)該說不會(huì)再出新的政策，而且現(xiàn)在來看已經(jīng)差不多了。

　　第三部分、全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢。這部分主要是中房協(xié)首次向外部公布的數(shù)據(jù)。

　　第一、07年中國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況。

　　07年全國以住宅為主的房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢大致有三個(gè)特點(diǎn)：

　　一、是在國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展和住房需求強(qiáng)力推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了較快的發(fā)展勢頭，市場供需總體兩旺。全國去年完成了房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長30.2%，土地購置面積同比增長11%，商品住宅銷售面積同比增長24.7%，銷售額同比增長46.5%。

　　二、住房保障制度建設(shè)取得突破性進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房的建設(shè)在加大力度。住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)有所改善。

　　三、二三季度房價(jià)上漲過快。四季度后，部分城市房價(jià)有所下降。全國商品房屋交易量和房價(jià)環(huán)比漲幅有所回落，市場出現(xiàn)觀望和調(diào)整。

　　07年地產(chǎn)市場中需要關(guān)注的有四個(gè)問題：

　　一、商品房價(jià)格和土地價(jià)格上漲過快。1—4月，70個(gè)大中城市銷售價(jià)格同比漲幅在5—6%之間徘徊。進(jìn)入5月份漲幅升到6%，6月份突破7%，8月份上漲8.2%，10月份上漲10.5%，11、12兩個(gè)月連續(xù)上漲15%。07年11月份地價(jià)上漲也過快，全國土地價(jià)格平均上漲12.8%，同期房屋銷售價(jià)格上漲7%，地價(jià)漲幅比房價(jià)的漲幅幾乎接近一倍。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快，但商品住房市場有效供應(yīng)不足。

　　在人民幣升值、流動(dòng)性過剩、房地產(chǎn)預(yù)期市場看好的情況下，房地產(chǎn)投資過熱的勢頭在05、06年已經(jīng)得到了初步的遏制。但是，隨后又有一次反彈。07年，商品住宅投資大幅增長，并沒有緩解市場供應(yīng)不足的矛盾。局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，需求類指標(biāo)增幅依然明顯高于供應(yīng)類指標(biāo)的增幅。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市07年數(shù)據(jù)全年統(tǒng)計(jì)，商品住宅批準(zhǔn)的預(yù)售面積同比增長10.9%，同期商品住宅登記銷售面積增長24.43%，相差近14個(gè)百分點(diǎn)。

　　三、中等及中等偏低收入家庭問題突顯。

　　07年8月份國務(wù)院頒布24號(hào)文件，低收入家庭住房問題已經(jīng)有了問題，那么對中等及中等偏低收入家庭住房問題已經(jīng)突顯出來了。目前這部分家庭商品房支付能力不足，二手房選擇的能力也有限，政府還缺少有效的政策支持，尤其是在房價(jià)偏高、漲幅較快的大中城市這種情況矛盾十分突出，應(yīng)該引起政府和市場的高度重視。

　　四、四季度市場明顯出現(xiàn)了調(diào)整和觀望。

　　07年四季度全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格連續(xù)三個(gè)月的下降，部分過去房價(jià)上漲較快的一線城市房價(jià)開始出現(xiàn)回落。從新建商品住宅交易量來看，全國商品住宅銷售面積12月份比11月份環(huán)比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)，其中現(xiàn)房環(huán)比下降10.6個(gè)百分點(diǎn)，期房環(huán)比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，部分地區(qū)出現(xiàn)了有價(jià)無市，土地留拍的情況，出現(xiàn)了觀望氣氛濃厚的現(xiàn)象。

　　第二、08年房地產(chǎn)市場的預(yù)測。

　　一、從宏觀政策來看。08年國家為防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，這些政策有利于防止房地產(chǎn)泡沫的形成和積累，房地產(chǎn)運(yùn)行將更加平穩(wěn)。

　　二、四大需求。一個(gè)是城市化進(jìn)程的需求，二是經(jīng)濟(jì)增長帶來的改善需求，三是房屋拆遷舊城改善帶來的剛性需求，四是投資過剩、物價(jià)上漲、通脹壓力帶來的需求。

　　最后，美國次貸應(yīng)該引起關(guān)注。

　　總之，通過上述情況，大家可以判斷出來，盡管面臨一系列不確定因素，但08年我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的態(tài)勢不會(huì)改變。為了避免經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，國家仍然要采取穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。對房地產(chǎn)來講，供需旺盛，但供應(yīng)偏緊的局面仍將維持。各項(xiàng)調(diào)控政策仍將繼續(xù)發(fā)揮作用，市場將逐漸回歸理性，行業(yè)整體向好的趨勢不會(huì)改變。

　　以上就是我對08年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和地產(chǎn)形勢發(fā)展報(bào)告的總結(jié)。