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　　主持人：謝謝張會長的解讀！

　　接下來有請著名經(jīng)濟學(xué)家北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授，他的論證主題是2008年新金融形勢解剖，當(dāng)前的房地產(chǎn)信貸形式。

　　有請！

　　鐘偉：

　　我演講的題目是金融經(jīng)濟調(diào)控趨勢及沈陽區(qū)域市場的分析。

　　第一、我想介紹一下外部經(jīng)濟形勢的不確定。

　　這個很簡單：

　　一、目前國際金融動蕩，不是一個次貸的問題，不要簡單的認(rèn)為目前整個國際經(jīng)濟形勢僅僅是由于次貸引起的，不是的。目前國際經(jīng)濟的最大的問題是自1929—1933年以來，全球最大的資產(chǎn)泡沫的破滅，這包括樓市和股市，因此次貸問題只是這一輪泡沫跑滅過程中一個泡沫而已。這樣大量的資金從資本市場流出，使石油、有色金屬、糧食等大中產(chǎn)品價格迅猛上升，這是到目前為止的一些特點。

　　這一輪的次貸危機也沒有見底，從次安危機到現(xiàn)在，我們對損失進行估計，直接損失不會少于1萬億美元，目前暴露出來的次安危機全部壞賬損失應(yīng)該在1670億美元。可以預(yù)期，08、09兩年全球的金融局勢將持續(xù)動蕩不安，全球的股價仍將繼續(xù)下行，底部在哪里只有市場知道。

　　二、目前全球經(jīng)濟有三個特點：一個是經(jīng)濟增長足球明顯放緩，預(yù)期今年美國經(jīng)濟增長的速度大約只有在1.5%左右，歐洲經(jīng)濟增長不會超過2%，日本經(jīng)濟增長速度能否超過2%還要看日元的匯率是不是持續(xù)大幅度的升值，如果日元匯率持續(xù)08年以來的態(tài)勢那么日本經(jīng)濟也會受到拖累，所以歐美日在08年的經(jīng)濟增長都會小于2%。二是主要國際回避利率都會比較低，例如日元目前基本利率央行是1.5%。21世紀(jì)初期也就是01、02年網(wǎng)絡(luò)股破滅的時候美聯(lián)儲調(diào)價了聯(lián)邦基金利率到1%，并且在這個水平維持了36個月，因此我們可以預(yù)期由于次安危機的安全比納斯達(dá)克泡沫和網(wǎng)絡(luò)股泡沫嚴(yán)重得多，所以這次一定會調(diào)到1%，甚至低于1%的水平，并且在這個低水平上至少維持三年。除此之外，歐元的強勢是沒有任何理由的，因為現(xiàn)在歐洲外貿(mào)逆差嚴(yán)重，勞動力成本高，通貨膨脹迅速抬頭，所以目前歐元的強勢僅僅意味著歐洲和美國在爭奪這一輪國際經(jīng)濟體系誰是最主要國際貨幣的致高權(quán)。第三個特點是全球通貨膨脹都在抬頭，不僅僅是中國的通貨膨脹很嚴(yán)重。日本、歐洲和美國目前的CPI通貨膨脹水平都是過去10年的新高，一些新興的國家和發(fā)展中大國，包括巴西、印度以及俄羅斯，通貨膨脹情況比中國更為嚴(yán)重?？傮w上來講，是我個人傾向于認(rèn)為，這一輪全球股市的調(diào)整周期可能會長達(dá)8—10年，房地產(chǎn)的調(diào)整周期可能至少4年，因此最樂觀估計美國房地產(chǎn)應(yīng)該在2009年年底之后才有可能出現(xiàn)某種復(fù)蘇的勢頭，對此我們不應(yīng)該樂觀，也就是說目前我們面臨的外部經(jīng)濟形勢是自二戰(zhàn)以來、是自資本主義國家出現(xiàn)大的衰退以來的，可能是歷史上第二次最嚴(yán)重的衰退。

　　我們再看一下美國樓市的調(diào)整。

　　美國樓市的調(diào)整周期通常是很長的。在80年代、90年代的時候，美國樓市的調(diào)整有兩次調(diào)整，調(diào)整的時間分別是5年和3年半。累計聯(lián)邦基金降息力度有一次降了6個多基點及有一次降了8個多基點。所以目前美國樓市說要見底的可能性是非常小的。

　　就整個歐洲經(jīng)濟和美國經(jīng)濟來講，在這些國家民族主義的情緒保護主義的情緒在抬頭，所以08年中國可能遭受一大堆來自于國際社會的職責(zé)，這種職責(zé)可能覆蓋整個社會經(jīng)濟和政治領(lǐng)域的各個方面，所以我們最好少講中國能夠在全球經(jīng)濟簫條的情況下能夠獨善其身。

　　第二、內(nèi)部經(jīng)濟形勢也是高度不確定的。

　　08年中國經(jīng)濟雖然總體偏向樂觀，但是絕沒有非常樂觀的理由。因為08年是考驗政府智慧的最集中的一年。第一、08年全年經(jīng)濟增長的速度極有可能低于10%，通貨膨脹實際的水平CPI可能高于6%。那么4.8%的通貨膨脹在今年全年達(dá)到的可能性幾乎接近于零，是不可能的。為什么這么講呢？

　　第一、食品價格將持續(xù)上漲。我們回顧07年是連續(xù)4年的糧食豐收，也是歷史上第二個單產(chǎn)突破5億噸的一年。但盡管如此，糧價仍然居高不下，這是由于農(nóng)產(chǎn)品價格跟97年相比幾乎沒有上漲，也是由于中國人口每10—12年幾乎增長10%，也是由于農(nóng)產(chǎn)品除了食用之外被賦予了更多工業(yè)用途。所以加上國際糧價再過去12個月至少翻了一番。所以糧食價格在今后三年之內(nèi)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)之上至少漲100—200%。

　　第二、由于這一輪通貨膨脹是以食品價格上漲為主的，而衣食住行中低收入者對這方面的開銷最大，所以中低收入階層對于貨幣性工資的要求會同步大幅度增長。經(jīng)過一年左右，也就是經(jīng)過06年底到07年全國一年左右的傳導(dǎo)，08年民工中低收入階層要求漲工資的呼聲和壓力會非常大，企業(yè)的用工成本將由于通貨膨脹和勞動法的實施有顯著增長，這將會帶來成本推進型通貨膨脹。

　　第三、輸入型通貨膨脹的壓力也客觀存在。這種通貨膨脹的壓力表現(xiàn)在煤炭、原油、電力，以及幾乎所有的市政公共服務(wù)。比如說供水、供電、供氣、公共交通全部存在漲價的壓力。對于原油、煤炭、電力以及市政公共服務(wù)，不是價格是否要調(diào)整的問題，而是中央政府有多大的財政能力去補貼受損的大型國有企業(yè)，去補貼中低收入家庭的問題，如果財力不能支撐，價格調(diào)整措施就必須出臺。所以，從這個角度來說，中國面臨著非常嚴(yán)峻的通貨膨脹的壓力，以及經(jīng)濟增長速度明顯放緩的壓力。

　　第二個問題就是國內(nèi)資產(chǎn)價格的調(diào)整是極其劇烈的。

　　以資本市場而言，滬深股市這是我在兩個月前所做的東西，后面沈陽市場是我新添的。在年初的時候我認(rèn)為今年股市可能會看低三千五到三千八，現(xiàn)在個人認(rèn)為兩千八不是底。幾乎在07年所有上市的大型企業(yè)或者大藍(lán)籌都有可能迅猛的跌破發(fā)行價，只有在這些大藍(lán)籌的價格基本出現(xiàn)穩(wěn)定之后，資本市場才能夠穩(wěn)定。只有在周邊股市出現(xiàn)穩(wěn)定之后，A股市場才有可能穩(wěn)定。而周邊根本沒有的跡象根本沒有。

　　樓市的拐點，我們是不是用拐點我們還另當(dāng)別論，但08年交易量的萎縮是十分明顯的?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)是一個帶動能力極強的行業(yè)，在07年的時候土地出讓進高達(dá)將近9千億，整個不動產(chǎn)銷售額大概是2.7萬億，如果今年土地出讓的收益以及房地產(chǎn)銷售金額比07年下降40—50%，那么投資或者是國內(nèi)需求就出現(xiàn)了至少一萬億的缺口，這對經(jīng)濟增長的負(fù)面影響是非常大的，或者說由于房地產(chǎn)的不景氣可以和今年由于外貿(mào)的不景氣對中國負(fù)面的影響基本上處于統(tǒng)一數(shù)量級。

　　第三、目前中國熱錢內(nèi)流洶涌非常激烈。

　　2007年的2600億美元外貿(mào)順差對外貿(mào)規(guī)模的占比達(dá)到13%，而正常年份貿(mào)易順差通常只有貿(mào)易總量的8%，因此2600億美元中，至少1000億是虛增，而利用外資恰好相反，在2007年前年利用外資8000多億美元的數(shù)據(jù)下，我們估計實際內(nèi)流大約1600億，加上其他渠道，2007年全年熱錢內(nèi)流在2000億美元左右。熱錢的內(nèi)流給中國金融體系帶來了非常大的困擾。

　　第四、全年外貿(mào)形勢幾乎可以用慘不忍睹來形容。

　　由于美國經(jīng)濟迅猛放緩，國際經(jīng)濟陷入一個緩慢增長或者是陷入一個滯脹的邊緣，那么今年中國一片大好的形勢是幾乎不存在的，外貿(mào)順差不可能達(dá)到07年的水平，即便達(dá)到了07年的2600億外貿(mào)順差的水平，其中的水分也是非常大的，也就是說外貿(mào)順差當(dāng)中包含了大量的熱錢內(nèi)流。

　　第五、資本市場的發(fā)展面臨調(diào)整后的轉(zhuǎn)機，地步形態(tài)有所顯現(xiàn)，此次調(diào)整速度和幅度為滬深股市創(chuàng)立以來的最快速度。

　　第六、不要對QD類的產(chǎn)品抱有任何信心，一塊錢買的現(xiàn)在已經(jīng)變成六毛五了，如果繼續(xù)持有它會變成四五毛，因為國際資本市場的股災(zāi)是5、60年來罕見的。

　　接下來調(diào)控這塊，由于時間有限，就不向大家多介紹?？傊瑢τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)，要求今年年內(nèi)能夠有一個信貸的明顯的放松，是不可能的。要求對于消費者的按揭對策有一個放松是不可能的。房地產(chǎn)企業(yè)將在今年出現(xiàn)一個大的變化，這些變化我把它歸納為分化。

　　第一個分化就是房地產(chǎn)企業(yè)從08年開始進入真正的洗牌的一年，一定會有大型開發(fā)商在今年倒下去，如果不倒下去就不叫調(diào)整不叫分化。我們也可以私下討論這個被倒下去的開發(fā)商的名單。

　　第二、地價價格和土地出讓收益肯定下降。地價肯定跌，但房價會陷入調(diào)整。所以這一輪真正是土地的危機。

　　第三、區(qū)域市場的分化會加劇。珠三角調(diào)整是不可避免的，長三角是否調(diào)整看區(qū)域特性。我省的環(huán)渤海，太原、烏魯木齊、西寧仍然是不錯的。

　　第四、這種分化體現(xiàn)在不同物業(yè)類型的分化。寫字樓、商鋪可能價格仍然平穩(wěn)而且價格可能上升，而住宅有一些新房和二手房的價格可能會陷入調(diào)整，二手房價格肯定跌，租金價格有可能上升。

　　第五、在住宅當(dāng)中，城市核心區(qū)住宅仍然保持著非常穩(wěn)定的價格的走勢，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的住宅，尤其是價位地理位置和兩縣房經(jīng)濟適用房處于同一個市場細(xì)分的這些商品房都有可能陷入非常困難的境地。

　　第六、06年底、07年初新進進入房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商全體將全軍覆沒，一個不勝。

　　那么關(guān)于沈陽市場的情況我也向大家匯報一下。

　　我對沈陽市場不看好。有一些基本的理由：

　　第一、沈陽市市區(qū)面積過于龐大，3500平方公里。和武漢一樣，都是非常大規(guī)模的城市，市區(qū)人口過于稀少。北京、上海、廣州都是每平方公里過萬人的城市，而沈陽每平方公里只有兩三千人，太少，人口密度決定了人地矛盾，沈陽的人地矛盾不突出，這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)要出現(xiàn)高價樓盤的可能性非常小。

　　第二、06、07兩年，沈陽土地的購置面積急劇放量，放量的面積過于龐大，并且銷售面積在建面積、竣工面積都太大。這樣就使得在沈陽的局部市場整體的供求是平衡的，還略略有一些供大于求。

　　第三、沈陽房地產(chǎn)需求是非常本地化的，跟大連市場是不一樣的。本地化的需求就意味著投資客很少，而自用的非常多。沈陽這個市，人均收入僅僅1萬4千塊人民幣，是全國收入略高一點點的副省級城市，所以從房價來講沈陽排副省級城市當(dāng)中倒第三或第四，沈陽的收入同樣是副省級城市當(dāng)中是倒數(shù)的。沈陽市的商品房銷售均價極其平穩(wěn)，這對于沈陽地方的居民、企業(yè)來講是一個福音，因為它享受到了相對價格合理的商品房。有一些地區(qū)局部的，比如渾河、沈河等等這些地區(qū)，這小部分區(qū)域的房價能夠穩(wěn)定在五千以上，但是沈陽有一個特殊的過渡地帶就是近郊，近郊的房價是極便宜的，這就導(dǎo)致了在城市核心區(qū)五六千塊錢的房，在離城市核心區(qū)很臨近的地方三四千塊錢的房都有，所以城市核心的房價是沒有能力帶動整個沈陽房地產(chǎn)區(qū)域房價上升的。

　　從總體上來講，我們認(rèn)為沈陽這個市場市區(qū)建成面積太大，過去一級二級市場膨脹太大，人均收入較為有限，這些都決定了沈陽市場是一個消費者的天堂，是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)練習(xí)管理能力、提高成本控制能力的天堂，也是一個在今后相當(dāng)長的時間之內(nèi)房價平穩(wěn)增長開發(fā)商進入沈陽之后面臨較小鳳仙和市場泡沫的一個市場。

　　謝謝大家！