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　　主持人：接下來有請來自五合國際的劉力先生為我們做主題陳述。

　　有請！

　　劉力：大家下午好！

　　今天結(jié)合沈陽的房地產(chǎn)形勢簡單闡述一下產(chǎn)品方面的考慮。因?yàn)槲搴蠂H是做地產(chǎn)住宅類產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

　　2008年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)經(jīng)歷一次非常巨大的洗牌，剛才幾位老總都已經(jīng)講到了，這種洗牌最后的結(jié)果不僅是開發(fā)行業(yè)會(huì)有少數(shù)的具有資本型優(yōu)勢或者資源型優(yōu)勢能夠留下來，而且它一直波及到下游所有地產(chǎn)行業(yè)。大家現(xiàn)在已經(jīng)看到在深圳、北京所謂二手房中介受到的影響。最后只有具有核心技術(shù)的、具有一定的品牌優(yōu)勢的才能夠留得下來。

　　在沈陽我們是這么看的，在沈陽市也做了幾個(gè)項(xiàng)目，覺得現(xiàn)在沈陽新區(qū)建設(shè)左一個(gè)右一個(gè)，沒有哪個(gè)建設(shè)具有規(guī)模。比如最早的渾南新區(qū)，整個(gè)土地投放量非常的分散，這是從大的形勢決定了在沈陽做開發(fā)商非常難做，哪個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目也不好賣，哪個(gè)項(xiàng)目都很難跟別人拉開差距，所以每個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢都是非常的不足的，導(dǎo)致整個(gè)沈陽市所有的樓盤高度同質(zhì)化。做銷售的大家都知道，非常累，怎么告訴消費(fèi)者說我這個(gè)樓盤跟別人就是不一樣的。

　　今天在這給大家出出主意，同質(zhì)化的樓盤我們至少有三方面的事是可以做的：第一件事叫高整合。我們可以從建筑的規(guī)劃、戶型、立面、結(jié)合的裝修、結(jié)合的景觀統(tǒng)一到一起來考慮。我們在國內(nèi)有做了這種大盤的嘗試。像京進(jìn)新城凱越大酒店，去年九月份開業(yè)了，是在北京和天津中間非常一個(gè)巨大的樓盤。里面不但包括最出名的酒店，還包括日本式的湯泉。

　　短期之內(nèi)這種所謂的建筑形象的創(chuàng)新可能集中在景觀，比如說像新河灣，也可以集中在立面上，短期內(nèi)大家的戶型和技術(shù)含量都是差不多的。

　　這是我們在國內(nèi)高層公寓里面做的最奢華的一個(gè)樓，兩個(gè)雙塔，在珠江新城的最后一塊地上，一側(cè)是珠江，另一側(cè)是珠江公園。建筑是方形的，但是兩個(gè)陽臺(tái)每層選住五度，最后旋轉(zhuǎn)出這樣的立面。

　　這是廣州十幾年的爛尾樓叫寶華大廈，現(xiàn)在上面利用的手法都是非常老舊的七八十年代的手法，我們的設(shè)計(jì)也做了兩個(gè)手法，全部是平整的、直角的，非常靜止微觀的外立面，下面是個(gè)商場的入口，也像一個(gè)手機(jī)的滑蓋一個(gè)，最后一個(gè)方面是從工業(yè)的，比如汽車設(shè)計(jì)模仿生的設(shè)計(jì)，沒有立面，只有平面，完全是在三維里面設(shè)計(jì)。這個(gè)設(shè)計(jì)衍生到極致就是我們?nèi)齺喿龅木频辏锩娴墓δ茉趺唇鉀Q都可以，關(guān)鍵在于外部的形象已經(jīng)進(jìn)入到我們所謂的后工業(yè)時(shí)代或者叫前數(shù)碼時(shí)代。

　　第二個(gè)建議就是高精度。在國家實(shí)行90、70政策之后，戶型設(shè)計(jì)已經(jīng)可以不必做了，我們自己內(nèi)部統(tǒng)計(jì)過，小戶型90平米以下的也就20幾種，你到樓市上搜羅搜羅樓書哪種好賣就按他的做就好了。我們現(xiàn)在的做法就是一個(gè)戶型基本做完了，不是簡單畫施工圖畫出來再去做室內(nèi)的裝修，我們是先做室內(nèi)設(shè)計(jì)再去畫施工圖，為什么呢？我們傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法是建筑師為主，建筑師更像工程師，首先考慮的是軸線，上下墻體對齊，而不是一個(gè)使用者，那么室內(nèi)設(shè)計(jì)師是離使用者更近。所以我們現(xiàn)在的做法是從室內(nèi)的角度把它先完善，至少從平面上可以優(yōu)化，再進(jìn)行施工設(shè)計(jì)。舉個(gè)例子，我們以前的住宅是不做玄關(guān)的，現(xiàn)在我們至少要做四平米的玄關(guān)，門一開里面是個(gè)感應(yīng)的燈這個(gè)燈就開了，那么進(jìn)門你要換鞋，換完了之后鞋留在下面，邁一步上去是里面，就把臟區(qū)和干凈區(qū)分開，還有現(xiàn)在別人進(jìn)門來查水電表都在廚房里藏在什么柜子后面，他們能不能把所有都集中在入門的玄關(guān)里。

　　最后一個(gè)建議就是高科技。

　　這是我們做的南京風(fēng)尚這個(gè)樓盤，可以看到不但是高科技而且是高精度，只有6萬平米的一個(gè)小樓盤，但是創(chuàng)下了中國幾個(gè)第一，是中國第一個(gè)別墅類產(chǎn)品里面采用高科技的，它現(xiàn)在賣的別墅部分是中國第一個(gè)微能耗住宅。它恒溫恒濕，我們是中國第一個(gè)把廚師系統(tǒng)做進(jìn)去了，所以它是高舒適度，沒有空調(diào)、沒有暖氣。另外是低能耗，這個(gè)能耗的降低不是像我們現(xiàn)在行多樓盤上面，那天我數(shù)了一下中國所謂的節(jié)能住宅、健康住宅、環(huán)保住宅，但是沒有幾個(gè)具有真正的指標(biāo)。能耗到底是多少瓦這個(gè)沒有辦法回答，沈陽能耗和北京能耗一樣都在40瓦，只有風(fēng)尚能夠做到是10瓦以內(nèi)的。售樓的時(shí)候有兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是舒適度的指標(biāo)，一個(gè)是能耗的指標(biāo)，大家可以看一下這個(gè)樓盤所有的立磚所有的面磚沒有一塊是板磚，一律是整磚。做到這樣的住宅成本到底能提高多少呢？500—800塊錢，不包括國家現(xiàn)在提供的各種補(bǔ)貼。如果我們在北京做這樣一個(gè)樓盤補(bǔ)貼大概能夠申請到200塊錢左右，500—800塊錢全部國產(chǎn)化技術(shù)，全部使用國內(nèi)的成套技術(shù)。

　　從以上這三個(gè)方面來看，沈陽雖然樓盤競爭很厲害，同質(zhì)化問題很嚴(yán)重，但是未來的產(chǎn)品升級(jí)的空間貨幣非常巨大的。

　　謝謝各位！