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　　進(jìn)入2008年，市場觀望氣氛不減，成交量在一定回升后又迅速下降，2月福州二手房市場呈現(xiàn)一個縮量價漲的市場疲軟態(tài)勢。

　　——2008年2月福房·二手房市場分析報告

　　N福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所 王阿忠博士 陳湘閩 鄭詩書

　　2008年，樓市進(jìn)入調(diào)整年。

　　進(jìn)入2008年，市場觀望氣氛不減，成交量在一定回升后又迅速下降，2月福州二手房市場呈現(xiàn)一個縮量價漲的市場疲軟態(tài)勢。作為房產(chǎn)市場的晴雨表，二手房成交量的下滑表明當(dāng)前購房者對房地產(chǎn)市場信心不足，也顯示了福州二手房市場已逐漸開始轉(zhuǎn)為買方市場。

　　【價格走勢】指數(shù)持續(xù)上漲

　　圖1向我們顯示，今年2月福州二手房價格指數(shù)延續(xù)1月份的上漲態(tài)勢，價格指數(shù)達(dá)到1059，同比1月份的1054上漲了5點，環(huán)比漲幅增大，為0.46%。從表1中我們同樣可以看出，2月福州二手房價格指數(shù)的上漲是整體作用而不是某一個板塊的作用。2月福州各板塊二手房價格指數(shù)全面上漲，除了少數(shù)板塊外，如東區(qū)、臺江、晉安板塊分別下降了5點、10點、13點。

　　2008年年初以來，連續(xù)回升的二手房價格指數(shù)結(jié)束了2007年年末的下降趨勢，這為后市的利好提供了一定的依據(jù)。可以說，在國家政策的調(diào)控下，買房人越來越理性，而近期購買二手房的人，多半看中的是住宅的區(qū)位條件。實際上自住性購房需求在福州還是很大的，二手房市場仍然有一定的復(fù)蘇空間。

　　【綜合分析】成交量仍舊低迷

　　根據(jù)表2所示，從去年下半年開始，福州二手房住宅成交量總體呈下降態(tài)勢，“金九銀十”后更是急劇萎縮，從去年10月份的17.87萬m2跌至11月份的7.7萬m2。雖然在今年1月份成交量有所回升，達(dá)到8.20萬m2，但2月份又有所回落，同比1月下降了2.37萬m2。

　　從成交情況上，我們可以看出，福州二手樓市觀望氣氛依然濃烈。伴隨著成交量的下降，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為主要有這么幾個原因：首先，在二手房交易中，大部分的稅費都被轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，負(fù)擔(dān)太重。其次，2007年六次加息極大放緩了購房者的購房需求；再有，政府對保障性住房及經(jīng)濟(jì)適用房推廣力度的加大，減少了二手房市場的客戶源；出于對2008年政府政策的等待，現(xiàn)在整個一、二手房市場均處在一個調(diào)整的階段，在政府進(jìn)一步政策出臺前，整個樓市彌漫著觀望之風(fēng)。

　　【板塊分析】成交面積未見回升

　　如表3顯示，今年2月各板塊成交面積均有不同幅度的減少，其中當(dāng)以鼓樓為最。臺江問鼎成交面積之冠，達(dá)1.22萬m2，面積占比達(dá)21%?？傮w來看，這兩個板塊憑借其交通以及生活配套完善的優(yōu)勢受到客戶的青睞。

　　從數(shù)據(jù)分析中我們可以看出，福州二手房2月的成交面積萎縮是各個板塊共同作用的結(jié)果，相對于“金九銀十”，2月由于受春節(jié)長假等因素的影響，購房客戶看房積極性較低，因此，成交面積下滑也數(shù)正常。但考慮到二手房市場供求多元化的特征，成交面積的下滑，表明市場出現(xiàn)了供大于求趨勢，這也是買方市場的特征。

　　【面積分析】市場觀望中小戶型受寵

　　從表4成交面積段分析看出，90m2以下的成交面積為1.60萬m2，占總成交面積的27%，成交套數(shù)為250套，占總成交套數(shù)的47%，而90m2以上120m2以下的成交面積占22%，成交套數(shù)占24%。數(shù)據(jù)顯示，在市場觀望氛圍濃厚時，中小戶型的二手房更加吸引購房者的眼球，在剛性需求方面，中小戶型更適合現(xiàn)代小家庭的居住模式；而對投資者來說，中小戶型較低的總價，增強了投資者在不景氣的市場環(huán)境下對風(fēng)險的抵抗能力。

　　【代表樓盤】

　　從表5中可以看出，在各板塊的代表樓盤中，大部分樓盤成交價均有較大幅度的上漲，交易均價基本有了一個歷史新高，其中以位于江濱板塊的海潤濱江花園的成交價最高為7747元/m2，同比1月份上漲了420元/m2。而與此截然不同的是，位于2月成交量之冠的臺江板塊中的中茵名仕花城，同比價格下降了422元/m2。在漲幅方面，福州二手房市場2月份同質(zhì)價漲幅最大的當(dāng)屬位于五四板塊的楓丹白鷺，該樓盤同質(zhì)價高達(dá)5393元/m2，同上月份相比，增長了487元/m2，同時將五四板塊二手房的交易均價推向了一個新的臺階，突破5000元。由此我們可以看出，樓盤價格在很大程度上與所屬板塊的區(qū)位、交通、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等因素的影響是密不可分的。

　　【商機分析】物業(yè)商機凸顯

　　從表6中可以看出，福州二手物業(yè)的成交情況主要以住宅物業(yè)為主，2008年2月福州二手住宅成交面積5.83萬m2，占福州二手物業(yè)總成交量的84%。而其他物業(yè)(如車位車庫、商業(yè)店面、寫字樓等)的投資卻幾乎是一片空白。隨著住宅市場的逐步理性化與成熟化進(jìn)程的演進(jìn)，住宅物業(yè)的獲利空間勢必逐漸減少，而其他物業(yè)，尤其是寫字樓和商業(yè)物業(yè)的投資將成為新的投資商機。

　　3月21日上午，在福州市舉行的2008年第一次國有土地使用權(quán)出讓拍賣會上，業(yè)界期望值較高的規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地的烏山西路南側(cè)地塊宗地2008-01號地塊，因報名人不足3人而意外地流拍轉(zhuǎn)為掛牌出讓。位于鼓樓區(qū)湖東路北側(cè)2008-02號公正村地塊，卻以2.78億元成功出讓，出讓土地面積6035.4平方米。據(jù)了解，其規(guī)劃用途為商業(yè)金融(兼容辦公寫字樓)、社會停車場庫用地，將建設(shè)成為集中式商場。

　　其實02號宗地拍賣成功并不意外，首先，它位于五四路、湖東路CBD的成熟地段，擁有較好的先天性優(yōu)勢，未來兩年，開發(fā)成高端的金融辦公寫字樓和商業(yè)中心，還是能實現(xiàn)較為豐厚的利潤。其次，比起住宅開發(fā)商，做商業(yè)開發(fā)并不會受到太多的調(diào)控監(jiān)管，雖然培育的周期長一點，但回報更穩(wěn)定，風(fēng)險也小。

　　福州寫字樓和商業(yè)物業(yè)投資的宏觀利好條件還是比較顯著的。海西建設(shè)已成為國內(nèi)外關(guān)注的重點項目，中央、省政府都給以很大支持，未來幾年內(nèi)，福州逐步完善基礎(chǔ)設(shè)施以及海西品牌價值必然會吸引大量的投資，這無疑會帶動福州寫字樓和商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

　　【焦點透視】再看二手房市

　　2008年的樓市將面臨一個沖擊，就是保障性住房及廉租房的上市。那么大規(guī)模的保障房進(jìn)入市場是否將成為二手房市場最明顯的競爭對手呢？2008年的福州二手房市場將會是什么格局呢？

　　首先我們注意到二手房市場與新房市場的一個重要區(qū)別，那就是二手房市場的供給多元化。它提供的房源囊括高、中和低檔一系列住宅，作為買方市場，其供求關(guān)系更加明顯。而新房市場就有所不同，市場上可供選擇的住宅類型則更多地由開發(fā)商來決定，消費者只能被動地接受市場上的產(chǎn)品，仍然顯示出賣方市場的特點。

　　其次我們還注意到保障性住房與二手房的一個重要區(qū)別，保障性住房是為了解決中低消費者的居住問題，而二手房則是為了解決那些夠不上保障性住房購買條件又買不起新房的消費者的住房問題，它們各自的消費群體不一樣。當(dāng)然，保障性住房會在一定程度上把二手房市場的部分消費者分流出去，但這并不占多數(shù)。同時，限價房準(zhǔn)入門檻確定，在一定程度上也緩解市場上的觀望情緒，所以保障性住房政策的產(chǎn)生在某種程度上對二手房市場還是有利的。

　　在這個盤整階段，國家的宏觀調(diào)控政策，尤其是金融緊縮政策對二手房市場的影響還是可圈可點的。金融緊縮政策提高了消費者的購房成本，一方面對投資、投機性購房有一定的抑制作用，另一方面也加重了自住性購房者的負(fù)擔(dān)。同時，我們也看到支付能力較低的消費者被推入中小型市場，對局部區(qū)域的大戶型和高檔住宅的交易將產(chǎn)生較大影響。

　　在這個政策迭出的時期，市場對購房投資者和房地產(chǎn)中介企業(yè)等都是一個極大的挑戰(zhàn)。

　　對投資者來說，房產(chǎn)只是實物資產(chǎn)投資的一種，面對銀根的緊縮，積極性下降已是必然，是否抽出資金轉(zhuǎn)向其他投資方式(其他金融工具等)，此時的投資者就面臨著一個重要的選擇。在充滿觀望與茫然氣氛的房產(chǎn)市場面前，投資更要注意隨機應(yīng)變的能力，隨時做好改變投資策略的準(zhǔn)備。

　　對房地產(chǎn)中介來說，隨著二手房市場的新一輪調(diào)整，中介行業(yè)的洗牌格局也將隨之加快。二手房交易下滑，弱肉強食，市場份額肯定會被一些比較強大的中介企業(yè)瓜分，許多實力不強的房產(chǎn)中介企業(yè)勢必要面臨經(jīng)營危機。這在客觀上要求房地產(chǎn)中介企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，調(diào)整經(jīng)營策略，迅速提高競爭能力，才能得以存活下去。業(yè)內(nèi)人士也提出了一些解決策略，如：防止“跳單”采取的看房實名制；中介與開發(fā)商結(jié)盟的“一二聯(lián)動”；網(wǎng)店+大賣場的“直營網(wǎng)店”等，這些經(jīng)營形式的效果到底如何還有待市場的檢驗。當(dāng)然，中介行業(yè)的規(guī)范化也是迫在眉睫的問題。

　　總的來說，在國家進(jìn)一步的政策出臺前，在買賣雙方的博弈后，未來二手房市場的發(fā)展進(jìn)程如何，這值得房產(chǎn)開發(fā)商、購房者及房產(chǎn)中介企業(yè)等的共同期待。