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　　兩年前創(chuàng)下“上海第一拍”的四川北路4街坊108號地塊(原弘基休閑廣場)，近期悄然轉(zhuǎn)手。3月20日，記者從香港建設(shè)(0190.HK)發(fā)布的公告中了解到，該公司以15.2億元的代價收購上述地塊六成股份。

　　這幅靠近“北外灘”中心地段、總面積為26788平方米的地塊，短短兩年多的時間幾經(jīng)易手，終于塵埃落定。

　　資金受困“地王”險成停車場

　　2005年，中建蛇口發(fā)展公司以11.4億元的價格獲得前述地塊，成為當(dāng)時的天價“地王”。然而時隔不久，該公司便通過參建的方式，成立了上海廣田房地產(chǎn)有限公司，股權(quán)重新分配。

　　公開資料顯示，新組建的項目公司注冊資金為1億元人民幣，共有三家股東。大股東為上海東欣置業(yè)發(fā)展有限公司，出資金額為7000萬元，占總股份的70%；而中建蛇口發(fā)展有限公司出資金額為2000萬元，只占總股份的20%；上海威拓投資商務(wù)則占10%股份。

　　選擇以參建的形式成立項目公司，坊間一直流傳該公司資金緊張，地塊亦遲遲沒有開工，記者從現(xiàn)場看到，原本擬建城市綜合體的所在之處已然成為一個臨時的超大型露天停車場。

　　根據(jù)國家《閑置土地處置辦法》明確規(guī)定，對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)。

　　為了避免被收回的厄運，在開工大限將至，該項目于去年年底又完成了一次轉(zhuǎn)讓。當(dāng)時香港建設(shè)集團就以3.1億元向中建蛇口發(fā)展及上海威拓投資商務(wù)購入該項目30%的權(quán)益，并結(jié)清項目公司欠款5.1億元，收購價達8.2億元。

　　如今，香港建設(shè)宣布以7億元取得上海市虹口區(qū)四川北路項目三成權(quán)益，該集團在項目股份增加至六成。完成轉(zhuǎn)讓之后，該項目由原先三家公司參建，變?yōu)閮杉夜竟餐_發(fā)，香港建設(shè)成為該項目的最大股東，東欣置業(yè)占有四成股份緊隨其后。據(jù)了解，新的項目公司注冊股本將由1億元增至9億元。

　　新東家面臨接盤風(fēng)險

　　分析人士指出，從這次轉(zhuǎn)讓的結(jié)果來看，獲益最大的無疑是老東家中建蛇口發(fā)展。四川北路地塊建筑面積約為15.2萬平方米，從項目立項到銷售，至少需要一年半的時間，按照寫字樓的銷售速度，整個項目做完需要三年半，加之一系列隱性成本，在現(xiàn)金流并不充裕的情況下，利潤空間不可預(yù)判。

　　而以15.2億元60%股份計算，地塊總價值將達到25.3億元，從此次收購價格來看，三年來，該地塊價格翻了一倍之多。業(yè)內(nèi)人士測算，中建蛇口發(fā)展亦通過地塊的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲得收益近3億元，與開發(fā)一個中小規(guī)模的樓盤相當(dāng)，且不用承擔(dān)任何的開發(fā)風(fēng)險。

　　按照規(guī)劃，該地塊由國際甲級辦公樓和零售商業(yè)建筑組成。業(yè)內(nèi)人士亦暗示香港建設(shè)的接盤風(fēng)險，對項目前景表示擔(dān)憂。

　　據(jù)了解，四川北路地塊除去該商業(yè)廣場，可銷售的面積約11萬平方米，按目前的地價為25.3億元來計算，樓板價在23000元/平方米左右，加上建筑及隱性成本，該項目銷售場價至少在27000元/平方米左右，如果開發(fā)商要獲利，該項目的銷售價格要達到30000元/平方米以上。

　　然而目前，北外灘周邊寫字樓價格普遍在22000元/平方米左右，隨著商務(wù)中心規(guī)劃推進，預(yù)計未來的幾年中，將有55萬平方米的供應(yīng)量，如此高的轉(zhuǎn)讓價格，日后能否被市場接受有待觀望。

　　事實上，該地塊不僅價格較高，同時尚存一定的拆遷障礙。四川北路108號地塊占地面積為26820平方米，東側(cè)連接虹口區(qū)知名美食街乍浦路部分路段。

　　按照相關(guān)部門規(guī)定，為了追求整體協(xié)調(diào)性，獲取該幅地塊的受讓方，必須承諾“帶拆”這部分約2000平方米的東北側(cè)地塊，包括了酒店等一系列商業(yè)設(shè)施，香港建設(shè)方面需要付出更大的成本。

　　此外值得注意的是，108號地塊拍賣時的土地使用年限為1994年至2044年，但該地塊拍賣時已經(jīng)較晚，后又幾經(jīng)易手，目前該地塊的使用年限僅剩39年。