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　　在內(nèi)地強(qiáng)力執(zhí)行貨幣緊縮政策之際，房地產(chǎn)公司把尋求資金的管道紛紛寄希望于隔岸的香港。

　　3月，內(nèi)地房地產(chǎn)公司在香港非常熱鬧。恒大地產(chǎn)(3333.HK)在香港的主流報(bào)紙連續(xù)兩天打14個(gè)版面的廣告。香港的一些評(píng)論人很驚訝于恒大的廣告,“太夸張了，沒(méi)有公司在上市前做那么多的廣告！”

　　龍湖地產(chǎn)也在為自己的啟動(dòng)上市做準(zhǔn)備，在香港的一些財(cái)經(jīng)報(bào)紙上可以看見(jiàn)一些小幅的廣告。而捷足先登的SOHO中國(guó)(0410.HK)、復(fù)地(2337.HK)、首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)幾乎同時(shí)發(fā)布2007年報(bào)。

　　在內(nèi)地強(qiáng)力執(zhí)行貨幣緊縮政策之際，房地產(chǎn)公司把尋求資金的管道紛紛寄希望于隔岸的香港。

　　恒大艱難入港

　　一位香港消息靈通人士告訴記者：“恒大公關(guān)方面告訴我們的是國(guó)際配售部分已經(jīng)完成。但也另有說(shuō)法是國(guó)際配售反映非常一般，目前還不夠。”但同時(shí)，“這次恒大的配售和以往內(nèi)房股上市很不一樣，過(guò)去碧桂園等上市都有基礎(chǔ)投資者，這次卻沒(méi)有一家基礎(chǔ)投資者。”該人士稱(chēng)。

　　恒大地產(chǎn)早在今年1月份獲得港交所上市批準(zhǔn)后，因市場(chǎng)不好，推遲了路演，也未宣布招股計(jì)劃。

　　如果單說(shuō)土地儲(chǔ)備，恒大招股文件上說(shuō)的是該公司在全國(guó)戰(zhàn)略地點(diǎn)擁有建筑面積達(dá)4580萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，現(xiàn)正進(jìn)行開(kāi)發(fā)或作為未來(lái)開(kāi)發(fā)用途。

　　有香港分析人士認(rèn)為：“現(xiàn)在該股招股價(jià)里凈資產(chǎn)都有了60%的折讓?zhuān)恍┩顿Y機(jī)構(gòu)認(rèn)為還應(yīng)該有一些折讓。因?yàn)楝F(xiàn)在次級(jí)貸之下，氣氛非常不好。有的還要留一些錢(qián)買(mǎi)別的要來(lái)上市的內(nèi)房股。而且內(nèi)地的房地產(chǎn)處于調(diào)整期，大家都很擔(dān)心新的宏觀調(diào)控。”

　　中原證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師魏博認(rèn)為：“香港的投資者當(dāng)初只看土地儲(chǔ)備多不多。但在內(nèi)地和香港當(dāng)開(kāi)發(fā)商是有區(qū)別的。香港拿到地可以高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)掉，加之內(nèi)地土地稅收的政策，過(guò)去那樣單看土地儲(chǔ)備的時(shí)代過(guò)去了。我看一家房地產(chǎn)公司，很少關(guān)心土地儲(chǔ)備，土地夠2年開(kāi)發(fā)就行了。開(kāi)發(fā)能力，融資能力才是更重要的，而土地只是一種原料而已。更何況，現(xiàn)在A股萬(wàn)科市盈率也不過(guò)20倍多一點(diǎn)?，F(xiàn)在的投資經(jīng)理人都不太看好房地產(chǎn)類(lèi)股。”香港投資界早年鎖定內(nèi)企“土地”規(guī)模的觀念，正悄然生變。

　　成功上市之后的碧桂園最近的一次融資也得到高度的關(guān)注。2月17日，該公司發(fā)布公告稱(chēng)，將發(fā)行不超過(guò)43.14億元人民幣的可轉(zhuǎn)換債券。這是繼2007年10月首次發(fā)債遇阻之后，碧桂園再次嘗試融資。而經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠的評(píng)價(jià)是：“碧桂園將為此次融資付出高昂的成本，加上人民幣升值因素，此次碧桂園融資成本遠(yuǎn)高于20%。”

　　“如果真的推算出如此的利率，作為一家那么大的開(kāi)發(fā)商，實(shí)在不是明智之舉。”有內(nèi)地分析師認(rèn)為，“那應(yīng)該是項(xiàng)目公司的利率水平。”而在一些二、三線(xiàn)城市，譬如昆明，項(xiàng)目公司的民間拆借年利率到了30%。

　　接受本報(bào)采訪(fǎng)的香港的分析師測(cè)算碧桂園的凈資產(chǎn)負(fù)債率是310%。以此推算碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率是75.6%。這在內(nèi)地的房地產(chǎn)公司中比較正常。萬(wàn)科目前資料顯示的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，推算凈資產(chǎn)負(fù)債率為222%。同樣，也要注意，早先就有專(zhuān)家指出：“資產(chǎn)負(fù)債率表面上差別只有十幾個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際上企業(yè)的負(fù)債水平差別很大，如果換算到凈資產(chǎn)負(fù)債率，前者是100%，而后者是200%，后者的凈資產(chǎn)負(fù)債水平是前者的一倍。”

　　香港的分析師也擔(dān)心：“碧桂園的狀態(tài)，如果遇到加利息的話(huà)，容易導(dǎo)致現(xiàn)金流不太健康，如果賬目都是短期就更不樂(lè)觀。”

　　另類(lèi)SOHO中國(guó)

　　潘石屹和一個(gè)貌似王石的人坐在一輛黃包車(chē)上，路過(guò)“三月”的十字路口，當(dāng)車(chē)夫詢(xún)問(wèn)拐還是不拐時(shí)，“王石”大呼拐，潘石屹大呼不拐，而這張PPT幻燈片的標(biāo)題是“SOHO中國(guó)沒(méi)有拐點(diǎn)”。潘石屹在年報(bào)發(fā)布會(huì)上用一幅生動(dòng)的漫畫(huà)作為最后的總結(jié)。

　　SOHO中國(guó)剛上市不到半年，這半年出手拿地甚少，致使庫(kù)存了150億元現(xiàn)金。這成為潘石屹可資炫耀的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)SOHO中國(guó)的年報(bào)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率僅為38%左右。

　　“SOHO中國(guó)在2007年瘋狂的時(shí)期始終提醒自己保持清醒頭腦，沒(méi)有卷入到瘋狂的圈地大潮中去。”潘石屹很得意。而在這個(gè)嚴(yán)格控制信貸的關(guān)頭，潘石屹稱(chēng)：“現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商是缺錢(qián)，不是缺地。”

　　恒豐證券董事林家亨就表示：“我看好世茂房地產(chǎn)和SOHO中國(guó)。在北京有很多非常優(yōu)質(zhì)的商用寫(xiě)字樓，有穩(wěn)定的租金收益，負(fù)債率也低。”

　　當(dāng)然，SOHO中國(guó)面臨的依然還有前門(mén)土地的問(wèn)題。

　　1月28日，北京市土地儲(chǔ)備中心公示前門(mén)地塊中8塊可以招拍掛，并于2月29日招標(biāo)。但1月31日卻撤消了公示，原因不明。

　　在開(kāi)會(huì)席間，有港記者問(wèn)：“如果前門(mén)8塊地拍賣(mài)，可以以上市公司名義參與競(jìng)拍，但如何保證，SOHO中國(guó)參拍一定能得手呢？”潘的回答是“這8塊地，都是零散地嵌在44塊地中，基礎(chǔ)設(shè)施交錯(cuò)配置，其他公司如何承擔(dān)其中的基建、市政負(fù)擔(dān)呢，所以別人一般不愿意插手，對(duì)他們而言沒(méi)有什么價(jià)值。”

　　會(huì)后，有香港記者抱怨對(duì)這個(gè)回答并不滿(mǎn)意。

　　投行新寵：國(guó)資為上

　　而這個(gè)時(shí)候，現(xiàn)金流充裕的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明心情也頗為暢快。他在3月10日接受記者采訪(fǎng)時(shí)，指出：“我們?cè)趪?guó)內(nèi)融資的基礎(chǔ)還是比較好的，幾個(gè)大的商業(yè)銀行都跟我們有長(zhǎng)期的合作關(guān)系，所以我們講共同成長(zhǎng)，即便在目前的這種情況下，我們?cè)诖蠖鄶?shù)情況下還是取得基準(zhǔn)利率下浮的商業(yè)貸款。即便是利率上浮，也最多上浮2%-4%。”

　　上市當(dāng)天，遠(yuǎn)洋就將5億美元匯入了境內(nèi)，成為了一家正現(xiàn)值的公司，而之前有分析人士稱(chēng)，遠(yuǎn)洋上市前的負(fù)債率為近70%。

　　和潘石屹一樣，李明現(xiàn)在也可以高高興興地去拿錢(qián)買(mǎi)地，也有很多公司來(lái)談合作，“還專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)團(tuán)隊(duì)接待來(lái)談合作的公司。”但李明表示：“將來(lái)還是要采取穩(wěn)健的拿地模式，即便有充足的錢(qián)，還是要按照每年的開(kāi)發(fā)規(guī)模吸收新的土地。一年的開(kāi)發(fā)量基本維持在300萬(wàn)到400萬(wàn)平方米的水平，不會(huì)盲目擴(kuò)張，有個(gè)三四年的量就可以了。”

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備為建筑面積1500萬(wàn)平方米。

　　另外一家國(guó)資背景的地產(chǎn)公司首創(chuàng)置業(yè)一樣也是不缺錢(qián)不缺地，同樣也受到大投行的青睞?；ㄆ旒瘓F(tuán)將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)、首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK)評(píng)級(jí)維持為“買(mǎi)進(jìn)”。

　　花旗集團(tuán)報(bào)告表示，投資者可以開(kāi)始逢低買(mǎi)進(jìn)那些過(guò)度回調(diào)的、業(yè)務(wù)集中在北京的房地產(chǎn)類(lèi)股。鑒于住房需求強(qiáng)勁(尤其是優(yōu)質(zhì)地段)，向市場(chǎng)釋放的住房供給增多，且價(jià)格呈溫和上升趨勢(shì)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有望上升。

　　而此時(shí)，擬于未來(lái)適當(dāng)時(shí)候申請(qǐng)發(fā)行不超過(guò)14億股新A股，于上海證券交易所上市對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)也是極大的利好。國(guó)泰君安(香港)的評(píng)估是，若假設(shè)新A股2008下半年獲準(zhǔn)發(fā)行，發(fā)行價(jià)為每股4元，則公司2008年凈現(xiàn)金余額將增加約56億元。

　　國(guó)泰君安(香港)認(rèn)為首創(chuàng)置業(yè)已通過(guò)長(zhǎng)期股權(quán)基金激勵(lì)計(jì)劃，并進(jìn)入項(xiàng)目結(jié)算高峰期，2008年盈利增長(zhǎng)可期。公司股價(jià)估值偏低，評(píng)級(jí)由“收集”上調(diào)至“買(mǎi)入”。

　　道亨證券研究部主管袁志峰認(rèn)為：“雖然內(nèi)房股的2007年的凈利潤(rùn)不少，但代表的是2007年。2008年還有很多不確定因素。我們認(rèn)為未來(lái)的3-6個(gè)月都有很大的不確定性。投資者普遍認(rèn)為內(nèi)地的房地產(chǎn)的銷(xiāo)售會(huì)斬首，價(jià)格會(huì)下跌。盈利預(yù)期下降。”

　　而魏博則認(rèn)為：“地產(chǎn)股能否回暖我希望看4、5月份的銷(xiāo)售旺季。”但愿，二、四季度集中進(jìn)行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)賬的賬物性周期時(shí)，大家可以看到新一期的內(nèi)房股表現(xiàn)。