男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　一年之際在于春，在今春第一屆房展會將要到來之際，眾多購房者也到了觀之決策之時，當(dāng)然更多客戶關(guān)心的還是房價、質(zhì)量和配套。暫不談樓市是否漲價，我個人意見至少說樓市近期不會降。近幾年，土地供應(yīng)方式的改變，資金渠道的緊縮，宏觀政策的出臺，使原來比較混亂的房地產(chǎn)開發(fā)市場更加規(guī)范有序。看來看去還是在漲，等來等去還沒有買到合適的房子，這是眾多要購房者的置業(yè)感嘆。當(dāng)2008年樓市春天到來的時刻，本人建議廣大的購房者要選擇社會責(zé)任強，資金實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富的有誠信、有良好口碑的開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品置業(yè)，真正實現(xiàn)物有所值，安居樂業(yè)。中國重型汽車集團房地產(chǎn)開發(fā)公司始終秉承“以人為本、誠信為先、依法開發(fā)、守法經(jīng)營”的開發(fā)建設(shè)理念，和“親人服務(wù)、貼心管家”的社區(qū)服務(wù)理念，為追求優(yōu)質(zhì)生活的人們提供產(chǎn)品保證，讓更多的業(yè)主享受到更適宜人居的和諧社區(qū)生活氛圍。作為重汽地產(chǎn)的品質(zhì)力作，重汽·翡翠郡現(xiàn)已熱銷三千余套，僅存千余套優(yōu)質(zhì)房源現(xiàn)正公開發(fā)售。

　　二環(huán)以內(nèi)將消滅5000元以下的住宅

　　有關(guān)房價一直有泡沫說，這也是政府調(diào)控的一個主要原因，濟南的房價有沒有泡沫？價格走勢如何呢？筆者認(rèn)為濟南屬于國內(nèi)公認(rèn)的慢熱型市場，房屋價格沒有經(jīng)過過度炒作，其主要原因是，濟南市民在投資方面都屬于穩(wěn)健型的投資者，而房產(chǎn)的消費者的主要消費需求是居住而不是投資，濟南擁有兩套以上住宅的屬于少數(shù)，所以，濟南的房地產(chǎn)市場基本不存在泡沫。

　　那么，濟南房地產(chǎn)市場價格走勢又是如何呢，對此，商品價格的決定因素?zé)o非是供求關(guān)系、產(chǎn)品成本、消費能力等方面。其中：在供求關(guān)系方面，2007年濟南年底出讓土地的文號為20號，總共出讓的土地40余宗，其中主要是處理遺留問題、舊城改造、舊村改造的土地出讓行為，真正用于一級市場房地產(chǎn)開發(fā)的凈地也就是10余宗，超不過2000畝，因此也造成了開工量、竣工量不足的問題。從市場看，2007年新開盤的樓盤不超過10家。因此也出現(xiàn)了某些樓盤開盤當(dāng)日售罄的現(xiàn)象。所以，從供求關(guān)系看，房地產(chǎn)處于賣方市場格局。

　　產(chǎn)品成本方面，土地成本上漲了60%以上，高新區(qū)的土地在2006年不超過150萬元/畝，2007年接近300萬元/畝，鋼材成本上升了30%，民工工資、銀行利息等也在上漲。加之隨著消費需求的成長，住宅在節(jié)能、建材、配套、景觀等方面要求都提高了，房屋的品質(zhì)也同時升級。因此成本在上升。

　　消費能力方面，房地產(chǎn)消費往往是以家庭為單位買房，不能用一個人的工資收入衡量房價，同時房屋消費也是十?dāng)?shù)年或者數(shù)十年消費需求的釋放，加之銀行按揭等，一般家庭對于60萬左右住宅的承受能力還是有的，同時隨著城市化進(jìn)程、改善居住條件的需求、結(jié)婚購房的需求等，濟南的房地產(chǎn)有著比較充足的消費能力。

　　綜合以上因素，筆者認(rèn)為2008年濟南的房地產(chǎn)價格仍將維持上漲格局，二環(huán)路以內(nèi)將消滅5000元以下的住宅。

　　利潤不是造成房價高的主因

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本決定了房價，房價由開發(fā)成本和利潤組成，開發(fā)成本包括土地成本、建安成本、前期工程費用、公共設(shè)施配套建設(shè)費、開發(fā)費用、不可預(yù)見費用等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目具有一定的周期性，開發(fā)周期少則二年，多則三五年，在此期間，受市場行情及原材料成本的影響，房地產(chǎn)項目的變動成本一直進(jìn)行動態(tài)的變化。開發(fā)商的運營成本高，但利潤并不一定高。因為以成本和利潤為基礎(chǔ)的房價，會受到市場行情的制約，追求高利潤必然導(dǎo)致較高定位的房價，如此將放慢開發(fā)商的資金回流速度，而對于開發(fā)商而言，現(xiàn)金流的意義等同于“血液”，時間成本的重要性遠(yuǎn)高于開發(fā)成本。因此我認(rèn)為，并不能簡單的將利潤評判為房價高的主因。

　　房價上漲的背后，其實是各類開發(fā)及建設(shè)成本的高漲，以濟南東部某區(qū)域為例，如果某個住宅項目銷售價格在6000元/平米左右，只要這塊土地不是之前就被開發(fā)商囤積下來的話，通過“招拍程序”拿地時的樓面成本一般都將超過2000元/平米，若建安成本按照2000元/平米計算，再加上其他各項開發(fā)稅費，這個項目做下來，毛利我想大家也會算的出。

　　我認(rèn)為，對于精明的開發(fā)商，應(yīng)是以“時間成本”作為衡量企業(yè)運營現(xiàn)狀的標(biāo)桿，即如何在一定的利潤率的水平下，加快項目運作周期、加快資金回流速度，爭取在“時間”上降低各項變動成本的增長速度。消費者評判房價高還是不高，也不能簡單的用“開發(fā)商利潤”來衡量，也應(yīng)考慮到“時間成本”的影響。

　　濟南的房價比較合理

　　我個人認(rèn)為：目前濟南的房價是合理的。大概有這樣幾個理由：

　　第一，城市規(guī)劃與建設(shè)，這是刺激房地產(chǎn)市場的首要因素。濟南大面積的舊城改造方興未艾，加上明年的全運會帶來的相關(guān)配套基礎(chǔ)建設(shè)，這些利好因素都刺激了土地升值、環(huán)境改善、交通便捷，這也就決定了房價沒有下降的理由。

　　第二，供需關(guān)系，這是經(jīng)濟學(xué)上價格的決定因素。房價問題雖然比較復(fù)雜，不能把房子單獨當(dāng)作一種商品來看待，但供需關(guān)系對房價還是有很大影響的。濟南市人口逐年增加(2009年濟南市計劃凈增人口60萬)，家庭人均人口逐漸減少，人均居住面積不斷增大，這也決定了需求量不斷擴大。雖然很多老百姓都說房價高，事實也的確如此，但濟南700萬人口15%-20%的頂層高收入階層，也就是100-150萬人口的收入，就足以支撐房地產(chǎn)市場的需求。

　　第三，流動性過剩。錢多了，就要找一個正的回報。通貨膨脹的背景下，錢存在銀行是負(fù)利率，投資渠道一般有五種：證券、債券、房地產(chǎn)、期貨、外匯，發(fā)達(dá)國家，這五種是均衡發(fā)展的，但目前我國，債券、期貨、外匯，要么幾乎沒有，要么極不完善，所以，只剩下股票與房地產(chǎn)了，在股市前景不明朗的情況下，房地產(chǎn)投資無論如何調(diào)控，都不會減少。

　　第四，房價收入比。這其實在國際房地產(chǎn)研究上是一個很不成熟的理論，但一直被中國很多專家拿來說明中國房價過高。且不說與國外統(tǒng)計術(shù)語上的差別，也不說國外的統(tǒng)計是否將土地費用打入到物業(yè)稅里計算，也不說國外統(tǒng)計是否含有二手房成交價格，就說濟南，作為一個經(jīng)濟強省的省會，與國內(nèi)其它省會城市或大城市相比，濟南的經(jīng)濟水平很高，但房價并不高，所以，雖然這幾年濟南房價一直平穩(wěn)上升，但也僅僅是在“補課”而已，目前的價格還是合理的，還有著一定的上升空間。

　　與房價無關(guān)的幸福

　　房地產(chǎn)行業(yè)，是一個關(guān)系國計民生的支柱行業(yè)，所謂“支柱”，就是國家沒它不行。吃穿住用行，“住”不像吃飯一樣簡單，相對來說是一個不容易實現(xiàn)的基本需求。我們常說居住改變城市。房地產(chǎn)企業(yè)一定要非常明晰地知道自己的所作所為，都會對這個城市的價值、區(qū)域面貌、人民生活水平等產(chǎn)生深深的影響。

　　正是因為行業(yè)的重要性，每一個開發(fā)商都要對市場有一個詳細(xì)的了解，不是說為了城市的面貌，我們都去建造高檔別墅，也不是千篇一律的經(jīng)濟適用房，而是深入了解普通市民，了解他們需要什么樣的住房。因地制宜，為不同的人群建造不同的房子。

　　在同一個城市里，必將有各個業(yè)態(tài)的開發(fā)企業(yè)。鑫苑置業(yè)作為“民生地產(chǎn)、和諧地產(chǎn)”的踐行者，深入研究市場，鑫苑國際城市花園的規(guī)劃滿足了主流人群對置業(yè)需求的愿望。僅從價格上判斷一個小區(qū)的品質(zhì)和優(yōu)劣是不全面的，更不能判斷一個城市的幸福指數(shù)。拐點也好、不拐點也罷，我們都要根據(jù)國家的法律法規(guī)，為絕大多數(shù)老百姓考慮。只有把責(zé)任時刻抗在肩上，企業(yè)才能受到民眾的支持。作為全球融資、全國發(fā)展的鑫苑(中國)，也號召更多的開發(fā)企業(yè)，在自身發(fā)展的同時，多思考業(yè)主，多思考民生、多思考和諧。

　　需求決定價值

　　濟南市商品房價格最近幾年一直保持了快速增長的勢頭，究竟什么因素在決定房價的變化和走勢？供求關(guān)系決定價格，這是經(jīng)濟學(xué)上經(jīng)典的普通需求規(guī)律，對于房地產(chǎn)市場而言也是如此。

　　濟南市商品房供應(yīng)量近幾年逐漸呈增長之勢，但是對于購房者而言，可選擇的空間卻著實有限———兩千多人搶購幾百套房子的情形屢見不鮮；一句話，濟南市房地產(chǎn)市場確實是供不應(yīng)求，導(dǎo)致房價不斷上漲。

　　此外，房價上漲的原因還有以下幾點：

　　1、商品房成本不斷上漲；土地拍賣價格、鋼筋混凝土價格、人工費用等等相比以往都出現(xiàn)了很大漲幅，成本的上漲也相應(yīng)的促使了房價上漲；

　　2、濟南市民收入的增長；據(jù)統(tǒng)計，濟南市民2007年人均可支配收入18005.1元，名列東營之后、青島之前，居全省第二位，比2006年增長17.4%；收入的增長有效支撐了住房消費的更大需求；

　　3、對濟南市發(fā)展預(yù)期顯示出理性的樂觀，構(gòu)成了房地產(chǎn)市場需求的根本支撐；濟南市2009年將舉辦第十一屆全運會，在帶動經(jīng)濟增長的同時，也對房地產(chǎn)市場形成了更高的市場預(yù)期。

　　然而，房價會一直上漲嗎？上漲的空間究竟還有多大？

　　個人認(rèn)為，在國家宏觀政策的調(diào)控之下，尤其是今年加大了住房保障計劃的實施，其他諸如經(jīng)濟適用房建設(shè)等等也逐漸有了一定改善，會在一定程度上減弱房價上漲的原動力。“住房消費一般是人一生中最大的一筆消費。”在房價日益上漲的今天，一定要理性消費，根據(jù)自己的收入情況，選擇適合自己的住房。