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　　房地產(chǎn)最后的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)是資本的競(jìng)爭(zhēng)，你做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是需要有比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的步驟，這樣可能會(huì)做得比較好。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：如果讓您做一個(gè)描述的話，你會(huì)怎樣描述廣州和深圳兩地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，影響兩地房地產(chǎn)發(fā)展的因素有那些？

　　劉蔚海：我認(rèn)為是越來(lái)越走向資本化的情況。因?yàn)槭袌?chǎng)化已經(jīng)走了很多年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定成熟的程度，才朝著資本市場(chǎng)發(fā)展，因?yàn)椴恢辉趶V州和深圳，全中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商他們都是除了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，管理的競(jìng)爭(zhēng)，或者是軟件，物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)，還有整個(gè)生產(chǎn)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，在現(xiàn)今激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，不同的公司，廣州也好，深圳也好，成都也好，他們必須有一定的資本實(shí)力才可以做大規(guī)模的發(fā)展，從而獲得規(guī)模的效益。還有在不同的領(lǐng)域，比如說(shuō)在硬件上，可以找更加好的或者是國(guó)際上的建筑師來(lái)做，從而提升其生產(chǎn)鏈的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　走向資本市場(chǎng)的公司，比如說(shuō)在A股和H股上市，獲得資金之后，就可以幫公司走向更長(zhǎng)遠(yuǎn)或者是更有戰(zhàn)略的步驟，所以你現(xiàn)在看招拍掛的地皮，有一定的資本市場(chǎng)來(lái)支撐的。他們會(huì)出一些在市場(chǎng)上一般人想象不到的價(jià)格。為什么大家會(huì)意想不到？因?yàn)樗麄兊南敕赡苁侨?，五年，甚至是更長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)城市的計(jì)劃。而一般私人的，純粹是民營(yíng)企業(yè)，很難對(duì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目抱有過(guò)長(zhǎng)的發(fā)展，可能是再長(zhǎng)也會(huì)看項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，銷售出去具體的價(jià)格是多少。所以我們覺(jué)得在華南地區(qū)，廣州、深圳會(huì)有越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)走向資本化，從資本市場(chǎng)獲得資金，資金的大大提高后，來(lái)獲得更多的資源來(lái)充分的投資，可能會(huì)找一些更好的顧問(wèn)，更好的人才來(lái)規(guī)劃企業(yè)的發(fā)展，這對(duì)整個(gè)公司的管理及提升，是必須的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：但是您是否會(huì)覺(jué)得現(xiàn)在企業(yè)對(duì)資本的依賴，會(huì)使得資金倒過(guò)來(lái)對(duì)他們有很多限制？

　　劉蔚海：民營(yíng)企業(yè)面對(duì)的問(wèn)題主要是資金相當(dāng)短缺，怎么做大做好，這是民營(yíng)企業(yè)的問(wèn)題。但是上市公司的企業(yè)，大環(huán)境好資金有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。除非大環(huán)境有很大的問(wèn)題，比方說(shuō)97年亞洲金融風(fēng)暴，整個(gè)行業(yè)也不光是房地產(chǎn)，各行各業(yè)也會(huì)有相對(duì)大的宏觀的影響，你看那幾年上市就慢很多了，這個(gè)回頭影響到他們獲取資金的渠道，與民營(yíng)企業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)就沒(méi)那么明顯。上市公司在不同的市場(chǎng)，比如說(shuō)香港，或者是上海上市對(duì)公司的要求不盡一樣，比方說(shuō)在香港上市的話，也有相關(guān)的公司法制約他們的行為。

　　房地產(chǎn)最后的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)是資本的競(jìng)爭(zhēng)，你做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是需要有比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的步驟，這樣可能會(huì)做得比較好。比如說(shuō)硬件的投資，怎么把生產(chǎn)鏈做得更加規(guī)范，更加合理，更加科學(xué)，這都有賴于公司的管理團(tuán)隊(duì)及外面的顧問(wèn)，還有公司內(nèi)部的越來(lái)越企業(yè)化，這樣你的公司會(huì)越來(lái)越標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化的東西不一定是產(chǎn)品，是管理的標(biāo)準(zhǔn)化，我們看到這樣對(duì)民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)比較難一些，一般來(lái)講，很多事情由大老板或者是幾個(gè)人拍板，如公司要做到很大，大部分東西都是幾個(gè)人決定，就比較難。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：現(xiàn)在熱衷于IPO上市的企業(yè)，在廣深兩地的公司廣州多一些。

　　劉蔚海：深圳也有，廣州發(fā)展的時(shí)間早一些，而且廣州市場(chǎng)跟深圳的市場(chǎng)利潤(rùn)率也不同，他們真正的分別在于開(kāi)發(fā)商未來(lái)的遠(yuǎn)見(jiàn)，希望發(fā)展到到哪個(gè)境界，深圳有很多開(kāi)發(fā)商私人的民營(yíng)企業(yè)，已經(jīng)是很有規(guī)模，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，我們看到廣州更多是做全國(guó)的部署，這類開(kāi)發(fā)商多一些，深圳的開(kāi)發(fā)商在這方面沒(méi)有廣州這么多，因?yàn)樯钲谑袌?chǎng)過(guò)去幾年太好做了，價(jià)格也攀升得很厲害，居全國(guó)榜首，所以相對(duì)來(lái)講，全國(guó)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商未必有廣州這么多。所以這直接影響到在香港H股上市的需求，如你只關(guān)注廣州或者是深圳的市場(chǎng)，上市做IPO未必是必須的，但是你要全國(guó)發(fā)展，資金的需求就大很多，我們看到廣州在這方面之前有很多的公司，包括已經(jīng)上市的公司或者是正在上市的公司，都有這樣的發(fā)展步驟。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：很多人說(shuō)關(guān)內(nèi)的地沒(méi)有了，這就迫使很多深圳的開(kāi)發(fā)商走出深圳，面向全國(guó)，這時(shí)候也要求他們對(duì)資金進(jìn)一步擴(kuò)大，擴(kuò)大資金的來(lái)源和資本的累積。

　　劉蔚海：對(duì)。也有一部分走向全國(guó)的，不同的開(kāi)發(fā)商是有不同的前因后果，廣州的多一些，碧桂園、雅居樂(lè)上市之前已經(jīng)有全國(guó)性發(fā)展的步驟，此外我們也做過(guò)合景，他們定位以發(fā)展"精品"并在作更廣闊區(qū)域的發(fā)展，我們現(xiàn)在手上的案子廣州有三家。深圳也有三家房地產(chǎn)企業(yè)在香港做IPO。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：想請(qǐng)教一個(gè)問(wèn)題。超高的負(fù)債率會(huì)對(duì)上市造成影響嗎？

　　劉蔚海：能不能上市是顧問(wèn)公司、交易所，還有上市委員會(huì)他們決定，但是我覺(jué)得負(fù)債率只是其中一個(gè)因素，你說(shuō)負(fù)債率是低還是高，一般的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率比較低財(cái)務(wù)上穩(wěn)健比較高。但是關(guān)鍵是我們更要看它的PE，行業(yè)的發(fā)展，這個(gè)公司未來(lái)得收入，負(fù)債率高可能是一個(gè)短期現(xiàn)象，比如你要看他是否因?yàn)樵谠摃r(shí)間段沒(méi)有賣樓，為什么沒(méi)有賣？是什么原因？有很多不同的原因，近期可能有的是比較利好的原因，這個(gè)樓可能遲一點(diǎn)銷售，對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)更大?，F(xiàn)在有的公司把銷售推遲的，有的樓該推出市場(chǎng)，都沒(méi)有推出來(lái)。可能覺(jué)得這樣對(duì)公司的盈利貢獻(xiàn)更加大。故此負(fù)債一段時(shí)間偏高，其實(shí)這個(gè)也是比較可理解的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：廣州、深圳靠近香港城市，或者是改革開(kāi)放最早的地方，一直到今天，香港的十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全部進(jìn)入內(nèi)地，您覺(jué)得香港對(duì)廣深兩地有什么影響？

　　劉蔚海：從歷史來(lái)講，最大的影響，香港對(duì)廣州深圳，在最初時(shí)有一批比較活躍于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，在廣州、深圳，香港的比重還是比較多，十幾年前市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展時(shí)，變成了香港的一些發(fā)展商開(kāi)發(fā)一些項(xiàng)目，他們的操作模式，經(jīng)驗(yàn)，管理，運(yùn)行的體制都在行業(yè)中帶來(lái)正面的影響，一般來(lái)講在該時(shí)期按香港一套成熟的模式在廣州和深圳經(jīng)營(yíng)他們的項(xiàng)目。

　　隨著這的兩個(gè)市場(chǎng)的越來(lái)越成熟，我們看到香港的開(kāi)發(fā)商參與可能沒(méi)有減少，但是影響是相對(duì)少了，因?yàn)檫@兩個(gè)市場(chǎng)越來(lái)越發(fā)達(dá)，越來(lái)越大，變成這兩個(gè)市場(chǎng)的餅大了很多，可能參與也有增加，但是對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)的影響力沒(méi)有以前這么高了。就華南地區(qū)最早面對(duì)香港人帶來(lái)什么特殊的優(yōu)勢(shì)，面對(duì)香港人早期最大得好處是做市場(chǎng)預(yù)售，或者是外銷房的預(yù)售，加深了港深的房地產(chǎn)發(fā)展。香港開(kāi)發(fā)商的參與，其實(shí)當(dāng)時(shí)香港的產(chǎn)品還是沿用香港模式，沒(méi)有合國(guó)內(nèi)買家的要求，特別是香港的房間比較小，沒(méi)有這么多的空間。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，針對(duì)某一特定市場(chǎng)，香港的開(kāi)發(fā)商不能說(shuō)是處于領(lǐng)導(dǎo)的地位。當(dāng)然全國(guó)的市場(chǎng)，比如說(shuō)一些大公司全國(guó)的盤(pán)比較多，這關(guān)乎開(kāi)發(fā)商在中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力的比較。但是針對(duì)某一個(gè)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)并不容易同時(shí)處于龍頭的地位，因?yàn)椴煌牡胤?，比方說(shuō)戶型的設(shè)計(jì)，生活的習(xí)慣，各方面要求比以前高很多。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們也看到，香港企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地做住宅還是很少，像新世界有些住宅做，但是更多公司是做商業(yè)物業(yè)，為什么他們?cè)趦?nèi)地沒(méi)有辦法做住宅這一塊呢？

　　劉蔚海：其實(shí)他們也有做住宅，不過(guò)更多的香港開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)有興趣，商業(yè)如果做得好，對(duì)公司的盈利貢獻(xiàn)是更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的，雖然短期沒(méi)有很大的收益，但是你看到香港比較大型的開(kāi)發(fā)商，他們都有大的投資物業(yè)的儲(chǔ)備，到了經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，公司還是比較穩(wěn)健的，國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商大多數(shù)針對(duì)短期開(kāi)發(fā)，短期銷售，獲得回籠，然后再投新的地塊。但是商業(yè)物業(yè)前期的要求更加高，包括前期營(yíng)運(yùn)階段，前期可以承受資金風(fēng)險(xiǎn)的壓力要求更高，香港公司有上市的背景，資金的實(shí)力相對(duì)比較雄厚，在香港也有比較多的成熟經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)這方面有比較的優(yōu)勢(shì)，不同的商業(yè)、住宅也好，我們要看比較優(yōu)勢(shì)。香港開(kāi)發(fā)商在商業(yè)方面，有比較大的優(yōu)勢(shì)在里面，一個(gè)是資金的穩(wěn)健性，還有他們開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，而且他們做長(zhǎng)期持有的物業(yè)收取一定的資金回報(bào)，而住宅業(yè)務(wù)越來(lái)越單一，國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)出來(lái)的產(chǎn)品不比香港的開(kāi)發(fā)商遜色，甚至比香港公司更加貼近當(dāng)?shù)氐男枨螅@是比較優(yōu)勢(shì)的不同。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：就中國(guó)內(nèi)地而言，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值或者是發(fā)展實(shí)際上是被低估的，包括現(xiàn)在的投資寫(xiě)字樓也好，或者是商業(yè)寫(xiě)字樓也好，這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有人們關(guān)注住宅這么高？

　　劉蔚海：對(duì)。這個(gè)沒(méi)有比住宅關(guān)注這么高很正常，因?yàn)樽≌瞧毡槔习傩斩缄P(guān)心的，比如你今天住100平米，可能明天想住200平米。這要求自我提升，每個(gè)人在自身消費(fèi)的范圍內(nèi)，不斷的希望提升一個(gè)層次，所以普遍的百姓不關(guān)注商業(yè)物業(yè)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：那您覺(jué)得國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的投資是正常水平還是價(jià)值沒(méi)有被完全挖掘？

　　劉蔚海：因?yàn)槭袌?chǎng)不斷的成長(zhǎng)，比方說(shuō)商業(yè)物業(yè)要區(qū)分，你說(shuō)零售商的購(gòu)物中心還是寫(xiě)字樓辦公用途，一般來(lái)說(shuō)都統(tǒng)稱為商業(yè)物業(yè)，寫(xiě)字樓要看不同城市，地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)怎么樣，外商投資是否多，或者還有什么長(zhǎng)遠(yuǎn)的優(yōu)勢(shì)，比方說(shuō)你在北京有一個(gè)中關(guān)村是以科技為主，在浦東有國(guó)際的金融企業(yè)，包括本地的金融企業(yè)，當(dāng)浦東是輻射全國(guó)的金融總部經(jīng)濟(jì)，這也跟政府的扶持，有關(guān)的政策優(yōu)勢(shì)，在不同的時(shí)間，是開(kāi)發(fā)商自己算帳，曾經(jīng)浦東也有供應(yīng)過(guò)剩，但是到它發(fā)展到一定程度，現(xiàn)在是需求大過(guò)供應(yīng)，現(xiàn)在浦東的寫(xiě)字樓還沒(méi)有蓋好，預(yù)租就很多，房地產(chǎn)也是服務(wù)，服務(wù)機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張或者在市場(chǎng)上的需求，如果本身沒(méi)有需求，你蓋很多的寫(xiě)字樓都沒(méi)有人租，這跟產(chǎn)業(yè)，甚至是城市經(jīng)濟(jì)的比較優(yōu)勢(shì)在哪里？直接影響到他對(duì)當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓的需求?？偟膩?lái)說(shuō)，中國(guó)會(huì)越來(lái)越好，不同的城市加速發(fā)展，加速發(fā)展特別是在第三產(chǎn)業(yè)中，這樣會(huì)衍生寫(xiě)字樓需求的出現(xiàn)。至于某個(gè)市場(chǎng)短期會(huì)有供過(guò)于求，或求過(guò)于供，能承受的租金是什么樣，不同的市場(chǎng)不一樣。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：你覺(jué)得在廣州、深圳商業(yè)這一塊，特別是現(xiàn)在很多人不愿意投寫(xiě)字樓，這一塊是什么情況？

　　劉蔚海：我們看到福田中心區(qū)比廣州珠江新城稍微成熟一點(diǎn)，因?yàn)闀r(shí)間比較早，其實(shí)珠江新城早一些，但是中間停頓了，但是我們看到需求是越來(lái)越向好，有金融和銀行企業(yè)不斷的擴(kuò)展辦公樓的面積，作為國(guó)內(nèi)的南方經(jīng)營(yíng)的總部，所以在需求方面，我們覺(jué)得越來(lái)越多的擴(kuò)充可以看到。

　　廣州2010年的供應(yīng)比較大，現(xiàn)在我們短期的供應(yīng)07年也比較多，有幾棟新的寫(xiě)字樓，但是基本上明年都可以完全消化，包括天河城，富力中心，天譽(yù)大廈等等，我們預(yù)期08年都能消化，09年上半年沒(méi)有新的供應(yīng)量，其實(shí)真正大的供應(yīng)量會(huì)在2010年出現(xiàn)，包括太古匯、西塔、廣東省煙草、全球通大樓，利通，還有富力集團(tuán)的項(xiàng)目等等，有比較大的供應(yīng)量。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：從2003年到現(xiàn)在，廣州市場(chǎng)這幾個(gè)月又進(jìn)入到了比較低的時(shí)期，有的人覺(jué)得是否是一個(gè)周期又開(kāi)始逐步的顯現(xiàn)出來(lái)跡象，您覺(jué)得這是一個(gè)周期嗎？

　　劉蔚海：這個(gè)問(wèn)題跟股市一樣的問(wèn)題，您覺(jué)得股市現(xiàn)在是否完成了一個(gè)周期，這要看未來(lái)的持續(xù)性，本身市場(chǎng)的資金是怎么一個(gè)情況，即是有效需求有沒(méi)有購(gòu)買力，現(xiàn)在對(duì)境外人士的限制比較多。比如你想多買一套房子，境外人士也有相當(dāng)大的限制，這也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到一定的穩(wěn)定作用，但是對(duì)境內(nèi)第二套房在按揭方面有限制，這也是比較直接有效的措施，直接導(dǎo)致市場(chǎng)人士持觀望態(tài)度。

　　股票也好，房?jī)r(jià)也好，這個(gè)價(jià)格如果市場(chǎng)的人相信他會(huì)漲，肯定會(huì)漲。當(dāng)市場(chǎng)上大部分人覺(jué)得他會(huì)跌，就會(huì)跌的。因?yàn)槊總€(gè)人受想法控制它的行為，這個(gè)比較哲學(xué)一點(diǎn)，但是其實(shí)差不多是這樣。資本市場(chǎng)的股票也是一樣，你覺(jué)得現(xiàn)在很高，是否已經(jīng)到頂?shù)?，沒(méi)有人可以給你答案，我們也不是神仙，市場(chǎng)上的大部分人是怎么認(rèn)為，這些起到一些作用，但市場(chǎng)上大部分的人不是很理性，他們覺(jué)得不停的往上漲，他們沒(méi)有想過(guò)什么時(shí)候這個(gè)漲會(huì)停，或者是倒頭跌，政府在不斷的往上漲的時(shí)候做穩(wěn)定的措施，讓市場(chǎng)軟著陸，把房?jī)r(jià)穩(wěn)定，等市場(chǎng)消費(fèi)力再追上來(lái)，房?jī)r(jià)合理地按GDP的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，這樣就比較理性。

　　我們看到今年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP的增長(zhǎng)，其實(shí)是有一些泡沫。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您的判斷現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況能夠持續(xù)多久，在這樣的市場(chǎng)之后，您認(rèn)為是繼續(xù)往上漲還是進(jìn)入下降或者是什么狀況？

　　劉蔚海：比較平穩(wěn)的狀況為主。我個(gè)人覺(jué)得漲得比較急一點(diǎn)，之前幾個(gè)月的時(shí)間漲得厲害，到了一定的程度，成交開(kāi)始少了，證明市場(chǎng)上很多人是觀望，買家是比較觀望，購(gòu)買力其是還在的，問(wèn)題是個(gè)別的產(chǎn)品價(jià)格比較穩(wěn)一點(diǎn)，有的產(chǎn)品價(jià)格跌一點(diǎn)促進(jìn)銷售，這可能也是小的調(diào)整，你說(shuō)持續(xù)多久，不同的項(xiàng)目?jī)r(jià)格方面有不同的反應(yīng)，有的項(xiàng)目他們不調(diào)整也有，價(jià)格就放在這里，把銷售周期賣長(zhǎng)一點(diǎn)，有的公司想銷售，會(huì)把價(jià)格調(diào)低，刺激消費(fèi)，所謂"跌市"，應(yīng)該是很短的時(shí)間做大的調(diào)整，現(xiàn)在我們覺(jué)得是微調(diào)的調(diào)整。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：這一次的放貸新政，或者是這兩個(gè)月的情況我們關(guān)注是住宅，而商業(yè)物業(yè)會(huì)受到波及嗎？

　　劉蔚海：沒(méi)有太大的影響，商業(yè)物業(yè)有幾種，如果做主流的商業(yè)購(gòu)物，基本是開(kāi)發(fā)商自己投資性的物業(yè)，收租的話，資金沒(méi)有負(fù)面的影響，你看到一個(gè)城市在某一個(gè)時(shí)期，股票或者是房地產(chǎn)特別好，商業(yè)物業(yè)的需求特別大，因?yàn)檫@是互相刺激的各個(gè)行業(yè)，租金高了，同時(shí)消費(fèi)力也會(huì)相對(duì)較高，但一般來(lái)講，租金調(diào)整會(huì)有滯后。如果市場(chǎng)不好的時(shí)候，租約都沒(méi)有到期，不可能調(diào)整，但也會(huì)發(fā)生提前結(jié)業(yè)的情況。

　　像香港最高的寫(xiě)字樓，市場(chǎng)最差的時(shí)候租出去，有的到現(xiàn)在還沒(méi)有約滿，新的寫(xiě)字樓推出市場(chǎng)后，招租跟原來(lái)的簽約差10倍，故時(shí)間段對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的表現(xiàn)帶來(lái)影響。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：今年這種金融調(diào)控銀根緊縮，對(duì)開(kāi)發(fā)商特別是沒(méi)有上市，融資渠道比較單一的開(kāi)發(fā)商而言，可能影響是非常大的，導(dǎo)致他們不管是拿地都有影響？

　　劉蔚海：其實(shí)這樣會(huì)更加規(guī)范化，投資的門檻如果太低，太多人進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)做開(kāi)發(fā)商，其實(shí)不一定是最好的事情，比較成熟的市場(chǎng)房地產(chǎn)比較規(guī)范一點(diǎn)，也會(huì)有一定的原因在里面。除大型的幾個(gè)開(kāi)發(fā)商外，有中型的開(kāi)發(fā)商，他們即便是中型的開(kāi)發(fā)商，比如說(shuō)香港也有一些上市公司操作房地產(chǎn)這些行業(yè)，民營(yíng)企業(yè)做這些會(huì)越來(lái)越難，資金的需求，他們方方面面的競(jìng)爭(zhēng)力比較難跟大財(cái)團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為會(huì)形成寡頭的局面？

　　劉蔚海：如果有資本市場(chǎng)肯定有這樣的結(jié)果，問(wèn)題是什么時(shí)候到這個(gè)結(jié)果。你就是看美國(guó)比較發(fā)達(dá)地方，開(kāi)發(fā)商數(shù)目不多，商務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)令利潤(rùn)越來(lái)越低，反而沒(méi)有一定的限制，太多人做開(kāi)發(fā)，可能市場(chǎng)不會(huì)這么規(guī)范。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您剛剛說(shuō)到競(jìng)爭(zhēng)，或者是淘汰會(huì)讓房?jī)r(jià)高，因?yàn)樗匈Y金投入，使得房?jī)r(jià)一直攀升？

　　劉蔚海：這也不一定，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的要求，我認(rèn)為通過(guò)資本市場(chǎng)的運(yùn)作，他們對(duì)回報(bào)，利潤(rùn)的要求，相對(duì)與以前會(huì)低的，民營(yíng)企業(yè)的要求可能會(huì)高得多。因?yàn)樗嵉拿恳粔K錢都是自己持有的。這個(gè)行為是不一樣的，但是你說(shuō)會(huì)不會(huì)幾個(gè)開(kāi)發(fā)商可以壟斷到房?jī)r(jià)，個(gè)別市場(chǎng)也不一樣，個(gè)別市場(chǎng)政府推地的方法，怎么推出地皮，對(duì)價(jià)格的要求都有影響，每一個(gè)項(xiàng)目，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商，他特定的情況，開(kāi)發(fā)商都會(huì)算一個(gè)帳，因?yàn)檫@有相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)，比方說(shuō)同類的開(kāi)發(fā)商在差不多的地理位置開(kāi)發(fā)相類似的項(xiàng)目，總不能比旁邊的價(jià)格有很大的距離，也是有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制來(lái)制約房?jī)r(jià)的上漲。