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　　“仁者見仁，智者見智”，不論拐點是否真的出現(xiàn)，樓市下一步又將走向何方，總而言之，目前成交量的進一步萎縮，土地市場的頻頻流拍，不得不令各路人馬重新審時度勢，調(diào)整策略。

　　N福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所

　　王阿忠博士李紹志劉彥

　　海峽都市報《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　引言：

　　去年年底，對拐點論的討論沸沸揚揚。有人說房市拐點已經(jīng)出現(xiàn)，有價無市正是價格下跌的先兆，也有人認為由于房市的剛性需求以及土地的稀缺性必將維持房價的上漲，不過漲幅將趨緩，更有甚者則直接否認樓市拐點的出現(xiàn)，表示目前樓市只是處于一個蟄伏期，下一輪的增長也已在秘密地醞釀之中。“仁者見仁，智者見智”，不論拐點是否真的出現(xiàn)，樓市下一步又將走向何方，總而言之，目前成交量的進一步萎縮，土地市場的頻頻流拍，不得不令各路人馬重新審時度勢，調(diào)整策略。對于當前的狀況，金融部門對房地產(chǎn)的重要作用已經(jīng)日趨凸顯，伴隨著年初相對寬松的信貸，房地產(chǎn)市場的再一次回暖或許也已悄悄地向我們走來。

　　[指數(shù)動態(tài)]2月穩(wěn)步前行

　　如圖一所示，福房指數(shù)自2004年以來就保持著一個緩慢增長的勢頭，而本月指數(shù)也恰恰迎合了這種趨勢。如表一所示，本月福房指數(shù)為138.04，與去年同期相比上漲7.16%，但是較上個月的137.28，月漲幅僅為0.55%(注：上月漲幅為1.58%)。從以上這些數(shù)據(jù)，或許我們可以看出此次國家宏觀調(diào)控的力度與前兩年相比已經(jīng)不可同日而語，在2007年多個政策的輪番轟炸下，金融與稅收相結(jié)合的“組合拳”已初顯威力。

　　[量價角逐]成交量“低潮”再現(xiàn)

　　2007年8月，福州一手住宅市場交易量高達38.54萬平方米，也因此登上了當年銷售排行榜第一的寶座，但同年11月，告別酷暑，房地產(chǎn)市場迎來了近些年來的第一個“寒冬”，成交量一下子從上月的29.97萬平方米迅速萎縮為15.54萬平方米，房價“拐點論”也油然而生。此后幾個月內(nèi)福州住宅市場成交量也是“節(jié)節(jié)敗退”，直到本月住宅交易量

　　依舊難以回升，交易量僅為11.75萬平方米，是近兩三年以來僅次于2007年7月的又一低谷。

　　與交易量相對應(yīng)的交易金額也是難以擺脫去年11月的陰影，本月住宅成交總額為87003萬元，與上月相比，成交金額在原本較低水平的基礎(chǔ)上進一步減少了19.38%。

　　盡管去年11月的“寒流”讓房地產(chǎn)市場患上了至今無法康復(fù)“重感冒”，但頑強的均價卻不為所動。如表三所示，在最近的四個月里，只有上個月，均價從去年12月的7603元/平方米下降為6877元/平方米，其他三個月依舊保持著一定的增長。本月住宅均價從上月的6877元/平方米上升到7405元/平方米，絕對值上升528元/平方米，環(huán)比增長7.7%。

　　從以上的數(shù)據(jù)分析可知，目前住宅市場供給結(jié)構(gòu)依舊令人堪憂，高價房供應(yīng)偏多，而中低價位的住宅卻難有進展，均價也因此高位運行。另外，國家宏觀調(diào)控政策進一步吃緊，央行6次加息10次提高存款準備金率以及一系列的政策表明，國家力在安撫民生，穩(wěn)定房價?；趯暧^政策的把握，消費者購房意愿銳減，觀望態(tài)度蔚然成風。有價無市的局面到底能夠維持多久，住宅市場何時又能打破僵局，對此我們將繼續(xù)拭目以待！

　　[產(chǎn)品聚焦]

　　中戶型穩(wěn)中求勝

　　如表三所示，本月均價6000元/平方米以下價位的商品房成交僅為183套，與上個月的大幅上漲形成鮮明的對比，成交面積也從上月6.58萬平方米直線下降至本月的1.81萬平方米，降幅高達72.49%，在總成交面積中所占的比例更是從原來的42%下滑到15%?；蛟S是巧合，與之相去甚遠的高價房，上個月成交量增加83套后，本月卻大幅回落，不僅成交面積下跌25.14%，而且在比例的搶占中也是再度失手，成交量比例從上月的24%下降為不容樂觀的11%。此消彼長，均價6000～8000元/平方米的中低價房源一時成為消費的熱點，其銷售套數(shù)從上月的310套飛漲到本月的639套，在成交金額、成交面積所占比例的大比拼中也是獨占鰲頭，分別占到57%和61%的大份額。

　　如表四所示，面積120m2～150m2的商品住宅在其他各戶型劇烈震蕩的過程中，似乎打上了鎮(zhèn)靜劑，無論是成交套數(shù)，還是成交面積基本都維持不變，但與此不同的是，這兩項數(shù)據(jù)在總量中所占的比例都有了5%以上的提高。當然，造成這種現(xiàn)象的主要原因無非是作為參考系的總成交數(shù)量和總成交金額分別下降了27.35%、20.49%。180m2以上的大戶型成交量繼續(xù)走低，成交套數(shù)也與兩個月前的100套相去甚遠。

　　別墅“漲聲”不再

　　如圖三所示，盡管交易量跌宕起伏，別墅價格還是一路“漲聲”不斷，直到本月“房地產(chǎn)業(yè)的寒冬”才將長達半年的“別墅熱”冷卻下來。如表五所示，本月別墅均價從上月的12393元/平方米下滑至9542元/平方米，而降價的同時成交量更是不甘示弱地從上月的5528平方米直線下滑至當前2191平方米，跌幅高達60.37%。這似乎也給半年以來的“別墅熱”畫上了句號。

　　[置業(yè)分析]住宅物業(yè)占主導(dǎo)

　　住宅物業(yè)在福州市的物業(yè)市場上，無論是交易金額，還是交易量都是“出盡風頭”，從圖中可以清晰地看到住宅物業(yè)的“藍圖”已經(jīng)占據(jù)了整個市場的大半江山。如圖四、五顯示住宅市場分別占據(jù)了全市物業(yè)交易金額的83%以及全市物業(yè)交易數(shù)量的81%。據(jù)成熟市場的經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，住宅物業(yè)一般只占整個市場份額的60%～70%左右，這不難說明目前我市住宅市場依舊處在一個過熱的階段，住宅產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整也已在不遠的前方向我們招手。

　　如圖四、五所示，商業(yè)店面和寫字樓交易金額之和僅占交易總額的10%，而交易量更是少之又少，僅占交易量總額的6%。是什么原因?qū)е逻@種局面呢？目前中國經(jīng)濟仍保持著一個相對快速的增長速度，據(jù)有關(guān)專家解釋，我國正面臨經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展二元化的問題，房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，而制造業(yè)、工商業(yè)等其他行業(yè)卻遠遠沒有跟上其發(fā)展速度，從而導(dǎo)致了這種物業(yè)發(fā)展的高度不平衡。

　　[板塊解讀]板塊起伏中的閃亮金山

　　如表七所示，本月倉山、西區(qū)、五四北三大板塊均價大幅抬高(注：由于住宅的不同質(zhì)性，不能用均價說明房價的漲跌)，就是三者中變化幅度最小的五四北板塊交易均價也從上月的4508元/平方米抬升到本月的6993元/平方米，幅度達55.12%，在各板塊的共同作用下，全市商品住宅均價從上月的6877元/平方米回升到本月的7405元/平方米。當然，這只是結(jié)構(gòu)性問題在市場上的一種體現(xiàn)，并不能反映房價實質(zhì)性的走向。與此同時，11.85萬平方米的低成交量也給冷清的交易市場再次敲響了警鐘。就目前而言，雖然總體形勢十分嚴峻，但局部地區(qū)的“星星之火”卻依舊閃亮。

　　作為福州房地產(chǎn)發(fā)展最迅速，新房最為密集的區(qū)域，近幾年來金山“異軍突起”，房產(chǎn)公司紛紛進駐，各色的樓盤也是層出不窮，在競爭中品質(zhì)得到不斷提升。從2007年2月至今，金山地區(qū)價格指數(shù)平均月漲幅1.76%，位居各板塊之首，顯然，這與0.74%的福房價格平均月漲幅相比也是處于先進水平的。不僅如此，與一年前比較，我們更是能清楚地看出金山板塊在我市房地產(chǎn)市場上一路領(lǐng)先，平均月漲幅1.76%，就是零頭也足以抗衡福房價格的平均月漲幅。同時，與去年同期相比，金山板塊價格大幅上漲19.35%。這也從側(cè)面表明了金山的價值已經(jīng)得到認可，潛力的挖掘也正如火如荼地進行。

　　[成交排行]局部熱點凸顯

　　盡管整體成交低迷，但是一些樓盤的閃亮登場，給市場帶來了局部熱點。東方名城是繼上個月西園西一區(qū)登上榜眼寶座后的又一東區(qū)新貴，它憑借32933萬元的成交金額、46851平方米的成交面積以及355的成交套數(shù)以絕對領(lǐng)先的優(yōu)勢一舉拿下了本月成交排行的“掌門人”之位。新老交替之際，“前任掌門”融僑·觀邸在享受完“老大”待遇后也是退位讓賢，在本月的角逐中其憑借上個月的余威拿下“第三把交椅”。龍盤虎踞，“自古以來”金山地區(qū)都是名樓輩出，從本月的“全明星”排行榜可以看出，在僅有的十二席中，“金山英雄”占據(jù)了五個席位，入圍的有福晟·錢隆金山、融僑·觀邸、世歐·彼岸城、江南水都·心巢以及正祥·一品新筑。在此次的排名爭奪中，“市區(qū)豪門”也是不甘落后，日出印象、金尊名都、天俊·緹香水岸在本次的較量中分別名列第五、第七和第十。在各個位置都“名花有主”的同時，西區(qū)的仁文·大儒世家、倉山的金輝·萊茵城二期、五四北的三木·家天下也是各盡其職。

　　[土地市場]福廈土地連連流拍

　　2008年1月5日，福州三幅城區(qū)土地兩幅宣告流標。此三幅宗地原計劃于2007年12月25日出讓，但由于報名人數(shù)不足，轉(zhuǎn)為掛牌，最后在春寒中兩幅土地還是難逃流標的噩運，而且成交的唯一地塊也只是略高于起拍價以6.85億被某房產(chǎn)公司購得。

　　新年新“氣象”，廈門土地市場在開春之際也迎來“有史以來最冷的土地出讓會”，位于廈門市同安區(qū)的九幅宗地全部以流標告終。當然，這股寒流也不是一時興起的空穴來風，在遭遇流標后，相關(guān)部門將原本流標的兩塊宗地“以大化小”整合成九幅小地塊繼續(xù)參加競拍，但最終結(jié)果還是差強人意。

　　實際上，據(jù)資料顯示，年關(guān)以來不僅僅是福州、廈門兩地，甚至連北京、深圳、南京等一線城市也頻頻出現(xiàn)流標，全國性的土地市場低迷似乎已在不知不覺中蔓延開來。

　　地價為樓市風向標

　　“巧婦難為無米之炊”，作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要源泉，土地市場為何會如此冷清呢？以下對此做簡要分析：

　　首先，開發(fā)商對行業(yè)走勢信心不足。作為房地產(chǎn)開發(fā)中成本最大的部分，成交地價的高低及土地拍賣的冷熱，一直是樓市和房價的重要風向標。業(yè)內(nèi)人士分析認為，近期土地市場的冷清和成交地價的大幅下滑，很大程度上反映了開發(fā)商目前面臨的政策和市場困境。因此開發(fā)商也在拿地與否的問題上舉棋不定。

　　其次，宏調(diào)政策的影響。2007年10月，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地

　　使用權(quán)證書。土地新政無疑大大增加了開發(fā)商的融資成本，加之房貸新政策開始執(zhí)行，土地頻遭“流拍”厄運也可以說得上是近期市場的正常反應(yīng)。

　　房價與地價有著“雞生蛋，蛋生雞”的緊密聯(lián)系，地價的絲毫上漲都將從成本的角度一點一滴體現(xiàn)在房價的上漲上，而與此相對的，房價的上漲也會導(dǎo)致土地需求的進一步增加，因此不難看出房價的上升在土地的交易中扮演著拉動需求，進而促進地價上漲的重要角色。目前，全國各地房地產(chǎn)市場成交量的低位運行，有價無市的局面遲遲難以攻破，價格的下跌也在一些地市屢見不鮮，所以從需求角度來講土地的流拍似乎也是意料之中。

　　[點評]

　　土地市場風起云涌，“面粉”貴過“面包”，怪相頻出，加之頻頻流拍的地產(chǎn)“硝煙”，土地市場的一時低迷已經(jīng)在所難免；“投資過熱”，就目前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀判斷，進一步緊縮房產(chǎn)信貸，再一次提高銀行貸款利息率似乎也已“勢在必行”。因此，縱觀房地產(chǎn)市場土地與金融兩大影響因素，短期內(nèi)的復(fù)蘇也成為了房地產(chǎn)市場當前面臨的最大挑戰(zhàn)。政府將如何破解土地難題，銀行的信貸政策是否又可以支撐起房地產(chǎn)市場新一輪的增長，對此我們將密切關(guān)注！