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　　“房貸專家”張松的生意最近出奇的好。每天都會有不同的人向他咨詢?nèi)绾无k理房貸業(yè)務(wù)。“在回答問題的時(shí)候，我會注意讓自己顯得很自信。因?yàn)槿绻隳艹晒Φ淖屗嘈拍銚碛幸恍樗麄兪″X省時(shí)間的訣竅，那么這個(gè)生意多半能做成。”張松說。

　　張松所謂的生意實(shí)際上就是包裝那些要買房的客戶，讓他們符合銀行的信貸標(biāo)準(zhǔn)，然后再幫助他們盡快完成所有的程序。

　　“這說起來很簡單，但各類客戶的需求有很大不同。”張松說。

　　比如那些第一次購房的年輕人，他們剛剛從大學(xué)畢業(yè)，通常只希望知道如何省錢，剩下的事情他們自己全都可以做；而工薪階層的白領(lǐng)們最需要拿金錢換時(shí)間，只要你做事夠麻利，他們就會很滿意；最難應(yīng)付的是那些收入比較高的客戶。他們可以把各種費(fèi)用計(jì)算得清清楚楚，還要求你對他們的服務(wù)很周到。

　　沒有人知道北京有多少像張松這樣的“房貸專家”。說起來，更多的購房人開始關(guān)注起他們所扮演的角色，還是這幾個(gè)月的事情。中國銀監(jiān)會和央行相繼出臺了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，這一系列緊縮性的政策給張松們帶來了大把的商機(jī)。

　　一位房貸中介代理說，現(xiàn)在來找他們咨詢的大多數(shù)是已經(jīng)通過住房按揭購買了一套以上住房的家庭。這些人希望通過專家的操作降低自己的買房成本。

　　按照中國銀監(jiān)會的規(guī)定，擁有第二套住房按揭的客戶，銀行首付提高一成，利率上浮10%。購買第三套以上住房的客戶貸款，首付比例會增加到5成，貸款利率也會提高至20%。按照前一段時(shí)間7.83%的平均年率計(jì)算，這些貸款者要承受將近10個(gè)點(diǎn)的高額利率。如果碰到銀行信貸緊縮的時(shí)期，貸款都很難辦下來。

　　但是那些房貸中介們總能想到自己的對策。上述房貸中介代理說，一位北京女士在單身的時(shí)候貸款買了一套50平米的小戶型，她現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)婚了，想在北京再買一套房子把外地的父母接到北京來住。因?yàn)榈诙追渴且约彝閱挝挥?jì)算的，所以她要買房，按規(guī)定就要執(zhí)行第二套房的貸款和利率政策。

　　“為了幫助她降低貸款成本，我建議她和丈夫的親戚合并為一戶，這樣家庭人均住房面積就會低于當(dāng)?shù)仄骄?，她就可以享受到首套自住房貸的優(yōu)惠政策了。”這位中介代理說。

　　該人士稱，即使同處于資金緊張時(shí)期，各家銀行對于房貸的政策也并不一致。這給了這些貸款中介不少活動空間。例如，由于利率高企，即使在宏觀調(diào)控期間，少數(shù)股份制銀行網(wǎng)點(diǎn)為了抓住這部分利潤，都會或多或少給個(gè)人房貸預(yù)留一定的流動性。一些小銀行更是寧可放棄公司業(yè)務(wù)，也要為房貸客戶開綠燈。

　　這位人士稱，和銀行打交道的次數(shù)多了，大家彼此就有了信任，有時(shí)候我們遞給他們的客戶材料，他們除了要檢查征信系統(tǒng)的資料外，通常很快就通過了。

　　在北京，最懂得房貸行情的很可能不是某家銀行的信貸經(jīng)理，而是那些被稱為房貸專家的房貸咨詢師。在接到一單第二套房按揭的單子之后，一眨眼的功夫，張松已經(jīng)給四五家銀行的“朋友”打過電話通氣，得到的結(jié)論是，民生銀行能夠解決問題。

　　張松說，實(shí)際上銀行也十分需要房貸中介。在流動性緊縮的情況下，我們通常會給一些有資金的股份制銀行挑選優(yōu)質(zhì)的房貸客戶。而在銀行信貸擴(kuò)張時(shí)期，我們就幫助他們搶轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

　　銀行目前的困境在于對客戶的杠桿和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)并不掌握在自己手里。按照央行和銀監(jiān)會的房貸政策，第一套按揭首付30%，利率優(yōu)惠；而購買第二套以上住房的客戶則杠桿逐漸縮小，利率逐漸抬高。

　　監(jiān)管層的房貸政策思路是優(yōu)先讓沒有房的中產(chǎn)階級購買經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，讓低收入人群去住廉租房。但實(shí)際情況是，在保障性住房體系還沒有大規(guī)模成型之前，依然有很多低收入家庭拿出積蓄為自己的孩子購買住房。

　　實(shí)際情況是，高端客戶在銀行貸款買房不僅杠桿低，而且利率高。而那些第一次購房的年輕客戶，收入相對較低，卻能享受低利率和高杠桿。一些銀行業(yè)人士認(rèn)為，如此操作風(fēng)險(xiǎn)和收益并不匹配。目前的利息處于高位，一旦國內(nèi)經(jīng)濟(jì)減速，這些低收入購房者就會最先成為銀行的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　張松說，他們或多或少也會幫助銀行做一些篩選工作，勸說一些低收入人群不要太盲目購房。另一方面，如果中介們能夠?yàn)殂y行介紹真正的高端客戶過去，一些銀行都會適當(dāng)放松標(biāo)準(zhǔn)，在杠桿和利率方面給客戶一些實(shí)惠。

　　“這些高端客戶帶給銀行的附加值很高。如果銀行能夠留住客戶，房貸上的折扣只是小意思。目前的情況是，只要你有錢，總是可以想辦法辦下來房貸。”他說。

　　幾天前，張松辭去了原來的職務(wù)——一家理財(cái)咨詢網(wǎng)站下面的房貸咨詢經(jīng)理?，F(xiàn)在的他在一些小圈子里已經(jīng)比較有名，經(jīng)常有人會介紹客戶。他不僅獨(dú)立出來自己干，還成立了自己專門的工作室。