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廣州部分樓盤價格止跌回升 部分樓盤價見底宜入市
華景新城1月二手均價9372元/m2，2月均價已回升至9933元/m2；
東風廣場1月二手均價13285元/m2，2月均價已回升至14820元/m2
2007年廣州樓價持續(xù)高速上漲，自9月份房貸新政推出后，一手樓價應聲而落，受一手樓價的波及，二手成交均價也逐步下挫。滿堂紅研究部數據顯示，房貸新政出臺后，廣州二手樓均價從2007年10月7536元/m2的歷史高位下降至2008年1月6933元/m2，其間在7000元/m2上游波動，最終失守7000元/m2關口。而2008年2月廣州二手住宅的買賣成交均價止跌回升，環(huán)比上升約150元/m2，回到7100元/m2的水平。
地產人士表示，2月成交量較少，部分樓盤的止跌回升能否持續(xù)拉動廣州整體樓市上升，效果有待觀察。不過從消費者認可高素質樓盤的價值來看，一些買家的觀望心態(tài)已接近結束，一旦在心儀的小區(qū)有價錢適合的房子放出，他們就會出手。
中心城區(qū)樓盤價格反彈
滿堂紅成交數據顯示，二月廣州樓價反彈主要是受到典型樓盤成交價上漲的拉動，特別是中心城區(qū)物業(yè)。如華景新城1月二手均價9372元/m2，2月均價已回升至9933元/m2，漲幅達6%；東風廣場1月二手均價13285元/m2，2月均價已回升至14820/m2，漲幅高達11.6%；此外富力天朗明居、棠德花園、金碧花園、雙子星城、富力廣場、周門小區(qū)等止跌后亦大幅上漲。
部分樓盤價見底宜入市
在市十三屆人大三次會議上，廣州市國土房管局局長謝曉丹表示，由于廣州中心城區(qū)的土地供應量越來越少，而需求保持在一定水平，所以相信其房價不會出現大起大落的情況。
目前樓市成交下降主要是受心理的影響，大部分購房者還看不清樓市未來走勢，即使急著購買也仍舉棋不定。不過因為廣州樓市剛性需求相當強勁，自住為主的廣州樓價出現大波動的可能性不大，特別是中心城區(qū)、規(guī)劃新區(qū)、豪宅以及地鐵周邊物業(yè)抗跌能力相當強，而且在未來更有趨升態(tài)勢。新政經過近半年考驗，不少物業(yè)的真實價值開始體現，最直接的表現就是止跌上漲。
雖然未來樓市走勢仍未明朗，但數據顯示出部分樓盤價格可能已見底，而且不排除出現上漲的可能，因此如果是自住買家，出現止跌上漲的物業(yè)可以考慮購入，特別是中心城區(qū)、地鐵沿線的物業(yè)。
中原、滿堂紅發(fā)布2月市場研究報告
樓價趨穩(wěn)租單激增
廣東中原及滿堂紅地產最近公布2月份的市場研究報告，據這兩家中介公司的數據顯示，二手房成交價格趨穩(wěn)，走勢止跌，有回歸穩(wěn)定的跡象。2月向來是樓市交易的淡靜期，租賃成為中介公司的一大亮點。
中原指數：跌幅逐月收窄
2月，中原(廣州)領先指數為166.4，環(huán)比下降0.2，降幅僅為0.1%。自去年12月中原指數出現大幅度下滑，其后三個月價格連續(xù)下跌，但跌幅逐月收窄，到本月止，降幅已經由2.7%減少到了0.1%。價格走勢已明顯止跌，有回歸穩(wěn)定的跡象。
據中原地產有關人士表示，2月份恰逢農歷新年，二手住宅市場成交如常回落。但節(jié)后各板塊分行普遍反映，二手市場看樓客蜂擁而出，與年前情況大相徑庭。雖然許多看樓客是試價、了解行情，入市還比較猶豫，但如雨后春筍般的客流，說明目前置業(yè)需求只是受到壓抑，一旦市場明朗、價格企穩(wěn)，大量受到壓抑的需求就會在短時間內得到引爆。
滿堂紅：租單激增35.5%
廣州的住宅租賃市場在春節(jié)假期后快速活躍，以滿堂紅地產促成租賃交易宗數和中介人員實際開工日期作統計指標，2月份平均每天成交租單數比1月份增加35.5%，其中外籍客戶的租房宗數比重從1月份的2.3%增加至2.6%。在眾多個案當中，中小面積物業(yè)表現尤為突出，2月份面積≤40平方米的租賃成交比重由1月份的21.5%增加至22.4%，面積在40～60平方米的租賃成交比重也由1月份的22.2%增加至24.9%，海珠、天河是兩大成交活躍區(qū)域。
滿堂紅研究部經理周峰表示，全市二手住宅成交均價在1月份短暫回調至7000元/m2以下后，2月份回升至7113元/m2，環(huán)比上升2.6%，已經連續(xù)多月在7000元/m2左右徘徊。近期樓市輿論環(huán)境和政策環(huán)境都有所緩和，市場交投信心正在自住需求的帶動下逐漸恢復。
最近三個月廣州典型樓盤價格對比
樓盤 2007年12月 2008年1月 2008年2月
富力天朗明居 8496 8319 8675
華景新城 8343 9372 9933
金碧花園 8235 7159 7601
雙子星城 13369 13630 14700
翠馨華庭 10523 9713 10570
東風廣場 14012 13285 14820
周門小區(qū) 6692 6138 7812
富力廣場 11850 11189 11694
富力半島花園 8336 7073 8142
時代玫瑰園 7285 7785 7819
（單位：元/m2） 數據來源：滿堂紅研究部
買賣雙方心理預期有所轉變 及時出手可淘超“筍”盤
日前，溫家寶總理在十一屆人大會議中指出，在抓緊建設住房保障體系的同時，高收入家庭的住房需求主要通過市場調節(jié)解決。合富置業(yè)專業(yè)人士預期，由于剛性自住需求仍占主導，以及經濟發(fā)展、城市建設等大環(huán)境的向好，促使廣州樓市長遠發(fā)展仍將保持平穩(wěn)，樓價出現大幅波動的可能性不大。
據了解，節(jié)前相對淡靜的二手樓市近期出現了活躍的跡象。來自合富置業(yè)一線地鋪反饋信息表明，2月中下旬至今問價的客戶明顯增多，部分實客更趁傳統樓市旺季前夕出手攬“筍盤”，那些比市價低3萬~10萬元的筍盤，尤其受市場青睞，成交速度較快。
據分析，經過數月的觀望，加上受春節(jié)傳統樓市淡季的影響，買賣雙方心理預期有所轉變。目前不少業(yè)主的心態(tài)已發(fā)生變化，放盤量明顯增多，能否客觀地評估物業(yè)價值是現時業(yè)主能否及時、順利將物業(yè)出售的關鍵，這促使目前市面上流通的物業(yè)放盤價的界定更接近市價，而不再盲目堅持虛高的放盤價。而買家的挑選范圍大了，議價空間也有所增大，買方心態(tài)自然強硬了，壓價現象增多，壓價幅度也有所增大，但買賣雙方在心理價位認知的不一致，導致雙方對目標價格的預期出現差距，需要中介經紀花更多時間居間協調溝通。市場人士分析，廣州二手樓市發(fā)展相對成熟，市場上大部分買賣雙方對市場價仍是“心里有數”。而現時出現買家壓價增多的新現象，主要是部分購房者受心理影響因素較大，生怕“吃虧”，但只要放寬心態(tài)，還是較容易覓到“心水”物業(yè)的。
合富置業(yè)專業(yè)人士表示，對廣州二手中價盤來說，客戶群主要是廣大中等收入的首次置業(yè)人士，均是剛性自住需求較強的消費群，即使在樓市觀望的情緒，這類盤源的價格下調空間也有限，不大可能出現大起大落的情況。有實際需求的買家不妨放下對“壓價”的過度關注，在5~6月傳統樓市旺季來臨前，及時出手將“筍盤”收入囊中。而業(yè)主仍需要客觀評估物業(yè)價格，由于部分業(yè)主對于市場變化總是“后知后覺”，最好能多聆聽中介的專業(yè)意見。如果業(yè)主不能在一、二手價調整之后及時跟進或盲目堅持虛高的放盤價，便可能會錯失成交的良機。
二手豪宅市場回暖 景觀豪宅最先發(fā)力
隨著務實買家入市積極性進一步增強，2~3月二手買賣市場回暖的步伐有所加快。除備受初次自住置業(yè)群體青睞的中價房熱銷外，二手豪宅市場復蘇跡象也越來越明顯。記者走訪了解到，近期豪宅買家的入市積極性表現出上升的趨勢，到中介行咨詢該類盤源的客人呈現穩(wěn)步增長。
合富置業(yè)成交數據顯示，今年頭兩個月單價10000元/m2以上的二手房成交比例達18%，盡管與往年9月樓市高峰時該單價段的市場份額相比稍有下降，但與往年8月相比仍出現3個百分點的增長。尤其15000元/m2以上的二手房，2月段成交比例已回升至去年樓市高峰的水平，環(huán)比上升2%。
市中心景觀豪宅保值性強
目前，市中心地區(qū)豪宅盤熱聚區(qū)域主要是商務區(qū)、傳統商圈和江景沿線等。近期，海珠區(qū)江景沿線的豪宅物業(yè)率先升溫。如濱江東海珠半島花園、中海錦苑等一線江景盤豪宅物業(yè)交投升溫較快，如中海錦苑等高質素豪宅盤，江景單位二手均價早已躍居20000元/m2以上。而海珠區(qū)新濱江板塊的發(fā)展勢頭直逼濱江東。
合富置業(yè)專業(yè)人士分析，目前新濱江板塊匯集了光大、恒大、富力等品牌大盤，并享有足以媲美濱江東豪宅一條街的濱水環(huán)境資源，加上新地鐵站點加緊施工，發(fā)展?jié)摿薮?。該板塊自住客與投資客的比例達9∶1，而之前該比例為8∶2，環(huán)境優(yōu)勢吸引自住客的比例進一步上升。如光大花園、富力現代廣場等大盤享有不錯的口碑，二手交投相當活躍，二手均價已跨過萬元大關。
市郊二手別墅盤性價比高
自去年下半年開始，別墅已日漸成為稀缺產品，想購買別墅的買家基本在二手市場淘貨，而別墅樓盤素質一般較高，抗跌升值能力強，長遠保值有保障。近期廣州熱銷別墅盤多分布在外圍區(qū)域，如番禺、白云、廣園東、花都等地。合富置業(yè)專業(yè)人士指出，與市中心別墅單價動輒數萬元相比，外圍區(qū)域的別墅性價比較高，擁有較優(yōu)質的環(huán)境資源，樓齡較新，升值空間比較大，如華南碧桂園、祈福新村、錦繡香江花園等受買家熱捧的。如錦繡香江花園目前聯排別墅的二手均價約13000元/m2，而獨立別墅的二手均價約20000~30000元/m2。
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