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　　辭舊迎新，2008年伊始，福州二手房市場(chǎng)抵御住了寒流的侵襲，迎來(lái)新一年的春天。1月的樓市一改昔日的萎靡，價(jià)格指數(shù)和成交量有了初步的起色。這讓我們看到了2008樓市破冰后的希望。

1月福房二手房?jī)r(jià)格指數(shù)報(bào)告

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所

　　王阿忠李燕燕

　　《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　引言：

　　對(duì)于福州樓市來(lái)說(shuō)，2007年可稱得上是“多事之秋”，一系列的金融貨幣政策對(duì)市場(chǎng)著實(shí)產(chǎn)生了影響，國(guó)家的宏觀效果也得到了一定的體現(xiàn)。從10月底開(kāi)始，福州樓市就早早地進(jìn)入了“寒冬”，成交量一直處于動(dòng)蕩狀態(tài)的二手房也在年末陷入了低谷，市場(chǎng)呈現(xiàn)出濃厚的觀望氣氛。

　　辭舊迎新，2008年伊始，福州二手房市場(chǎng)抵御住了寒流的侵襲，迎來(lái)新一年的春天。1月的樓市一改昔日的萎靡，價(jià)格指數(shù)和成交量有了初步的起色。這讓我們看到了2008樓市破冰后的希望。

　　【指數(shù)分析】：價(jià)格指數(shù)初步回漲

　　從表1可以看出，2007年10月份以前，福州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)一路上揚(yáng)，然而10月過(guò)后，連續(xù)兩個(gè)月的急劇下滑又迅速將價(jià)格指數(shù)打入谷底。幸運(yùn)的是，今年1月份成為樓市的一個(gè)新“拐點(diǎn)”，“價(jià)量”有了一定回升的趨勢(shì)。從表1可以知道，1月的二手住宅價(jià)格指數(shù)為1054，環(huán)比漲幅為0.23%，雖然漲幅不大，但確實(shí)給樓市帶來(lái)了新的希望。

　　“寒流”期間買賣雙方的觀望和博弈，隨著新年的到來(lái)被打破。買賣雙方在政策的影響下更加理性地認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，樓市呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的局面。1月，大家看到了房市復(fù)蘇的希望，這將會(huì)是2008年一個(gè)新的起點(diǎn)。

　　【量?jī)r(jià)分析】：成交量穩(wěn)步前行

　　從表2我們可以看出，2007年1月的二手房成交量最高，此后一直處于波動(dòng)狀態(tài)。而從11月開(kāi)始，成交量急劇萎縮，歲末落至史上最低點(diǎn)，僅為7.04萬(wàn)m2，同之前的平均成交量相比減少了近2/3。但從表2中我們可以看到，2008年1月的成交量為8.20萬(wàn)m2，比上期增加了1.16萬(wàn)m2，雖然漲幅不大，也還達(dá)不到去年的平均水平，但為今年接下去的市場(chǎng)奠定了一個(gè)好的基礎(chǔ)。

　　2008年元旦剛過(guò)，銀行對(duì)二手房貸款馬上“放閘”。其實(shí)銀行放款有著“頭松尾緊”的規(guī)律，通常每一年的第一季度是銀行發(fā)放貸款最寬松的一段時(shí)間，因此目前房貸發(fā)放同去年年底相比有了一定程度的松動(dòng)，相信這對(duì)于二手房市場(chǎng)有著一定的推動(dòng)作用。

　　從表3成交面積上看，90m2以下的成交面積占了總成交面積的30%，而從成交套數(shù)上看，90m2以下的小戶型更是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，占了51%的大比重，這說(shuō)明小面積戶型的二手房由于其總價(jià)較低，還是受到了消費(fèi)者的青睞。對(duì)于一些購(gòu)房自住者或投資者來(lái)說(shuō)，中小戶型的二手房還是他們的首選。去年90m2以下的小戶型成交量在各戶型中居首的態(tài)勢(shì)在今年1月也得到了延續(xù)。

　　【板塊分析】

　　從表4可以看到，1月二手房成交面積同上月相比有了小幅度增長(zhǎng)，因此大部分板塊的成交面積都有所提升(除東區(qū)、西區(qū)、五四北、江濱小幅減少外)。1月成交面積最高的板塊仍然是鼓樓，雖然面積占比較上月減少了1%，但成交面積增加了0.21萬(wàn)m2。1月最值得關(guān)注的是臺(tái)江板塊，它僅次于鼓樓，面積占比達(dá)到18%，較上月增長(zhǎng)了6個(gè)百分點(diǎn)，其成交面積增加了0.64萬(wàn)m2，為1月的總成交面積增長(zhǎng)起到不小的作用。而東區(qū)、西區(qū)、五四北、江濱1月的面積占比有所下滑。馬尾仍是成交量最少但一直是最穩(wěn)定的一個(gè)板塊。從近期的分析中可以知道在二手房購(gòu)置中，區(qū)位、地段、交通、配置和商業(yè)環(huán)境起到不小的作用。

　　[金山板塊]該板塊的二手房指數(shù)經(jīng)過(guò)去年10個(gè)月的連續(xù)上漲后，11月出現(xiàn)了回落，但12月又有所回升，今年1月繼續(xù)有了小幅的上漲，價(jià)格指數(shù)為1073，較上月只上升了1個(gè)點(diǎn)，但成交面積為1.12萬(wàn)m2，比上月增長(zhǎng)了0.29萬(wàn)m2，面積占比也提高了2個(gè)百分點(diǎn)。

　　[鼓樓板塊]該板塊在去年11月份眾多板塊紛紛下跌時(shí)有所回升，而在今年1月多數(shù)板塊回升的情況下，卻下跌了7個(gè)價(jià)格指數(shù)點(diǎn)。同時(shí)該板塊的成交面積占比下降了1個(gè)百分點(diǎn)。該板塊上的梅海園1月成交價(jià)為6324元/平方米，較上月下跌145元/平方米(見(jiàn)表6)。

　　[臺(tái)江板塊]該板塊去年11月同10月持平，12月大幅下跌后在今年1月得到了極大幅度的回升，上漲了20個(gè)價(jià)格指數(shù)點(diǎn)。成交面積也上升到1.46萬(wàn)m2，位居第二。位于該板塊上的中茵名仕花城1月同質(zhì)成交價(jià)也有了較大幅度的上漲，每平方米上漲380元(見(jiàn)表6)。

　　[晉安板塊]該板塊在去年“金九十銀”的10月中，出現(xiàn)了小幅的回落，此后連續(xù)下滑，所幸的是今年1月也得到了回升。該板塊上的大名城1月同質(zhì)成交價(jià)較上月上漲了222元/平方米(見(jiàn)表6)。

　　[西區(qū)板塊]該板塊去年在遭受寒流后，11月的指數(shù)有所下跌，但同金山板塊一樣，12月份卻有了不小的回升。意外的是，今年1月它又不走尋常路，有所回落，可謂跌宕起伏。該板塊上的五鳳蘭庭1月成交價(jià)同上月相比下跌462元/平方米(見(jiàn)表6)。

　　[馬尾板塊]該板塊極具個(gè)性，在“金九銀十”時(shí)指數(shù)回落，遇“寒流”卻一路飆升。今年1月也得到大幅度的增長(zhǎng)，只是成交面積較為平穩(wěn)，投資者值得為其觀察。

　　【典型樓盤】：代表樓盤價(jià)格追蹤

　　從表6中我們可以發(fā)現(xiàn)，各樓盤的同質(zhì)價(jià)格也紛紛進(jìn)入新一年的春天，除鼓樓的梅海園、西區(qū)的五鳳蘭庭的價(jià)格有所下跌外，其他板塊的代表樓盤的價(jià)格都得到了不同程度的提升。海潤(rùn)濱江花園在所列出的代表樓盤交易價(jià)格中繼續(xù)獨(dú)占鰲頭，1月同質(zhì)修正后的成交價(jià)格為7327元/平方米，因獨(dú)具特色豪華完美的配套讓其始終成為眾人追捧的對(duì)象。而梅海園依然緊追其后，位居第二，大名城也再次回到了季軍的位置。

　　【熱點(diǎn)分析】：二手樓市將回歸理性

　　回首2007年，六次加息、頻頻提高存款準(zhǔn)備金率、房貸新政……這一系列國(guó)家政策的累計(jì)效應(yīng)在福州二手樓市也得到了顯現(xiàn)。一路上揚(yáng)的樓價(jià)在歲末戛然而止，出現(xiàn)了回調(diào)的局面。

　　從2007年3月18日首次加息至今，貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)上漲了6次。這無(wú)疑加重了老百姓的房貸負(fù)擔(dān)，尤其是對(duì)于已經(jīng)辦理自住房按揭的市民。去年9月底，第二套住房首付提高，使得福州二手房市的調(diào)控效應(yīng)也得到了初顯。我們都知道，購(gòu)買二手房的買家，多是為了改善居住環(huán)境或暫時(shí)過(guò)渡，但由于首付比例的提高，他們暫時(shí)都持觀望態(tài)度，不肯出手。

　　2008年1月，福州二手樓市又回到一個(gè)新的起點(diǎn)，面對(duì)這樣的形勢(shì)，我們可以看到無(wú)論是買方或是賣方都更加理性化，市場(chǎng)也將趨于穩(wěn)定。過(guò)去房?jī)r(jià)暴漲的現(xiàn)象在2008年將不再重演，賣方市場(chǎng)將逐漸轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為導(dǎo)向的買方市場(chǎng)，而消費(fèi)者也將以房屋自身的價(jià)值和房產(chǎn)中介的服務(wù)作為其關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　伴隨著健康、有序的供求關(guān)系，我們能夠看到未來(lái)更加規(guī)范化的福州二手房市，這讓我們對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展和趨勢(shì)都增加了幾分信心，讓我們祝福福州的二手樓市能帶著開(kāi)春的希望在2008年一路走好。