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　　2008年的深圳樓市又會(huì)向著什么方向發(fā)展呢？通過分析以下這些關(guān)鍵詞語中，來探討今年的市場走勢。

　　經(jīng)歷了2007年房地產(chǎn)市場的大起大落，中國房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸走向成熟，會(huì)有更多的歷史經(jīng)驗(yàn)值得去研究和學(xué)習(xí)。

　　1、供求關(guān)系

　　任何一個(gè)產(chǎn)品供求關(guān)系比是一個(gè)最基本的因素，供大于求，價(jià)格自然回落。2007年深圳剩存樓盤量市場估算在500萬平方米左右，按照最后一個(gè)月深圳單月銷售18.65萬平方米的情況來看，足夠深圳市消化27個(gè)月左右。而今年市場的推盤量雖然尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但是開發(fā)商囤地量數(shù)額巨大，開發(fā)商在政策和資金流轉(zhuǎn)的要求下不得不將其快速推向市場。今年待售面積將會(huì)增加得更多，加上二手房市場投資客用來炒房的空置存量，單純從供求關(guān)系比來看深圳商品住宅很難有所起色。

　　2、均價(jià)與人均收入

　　我們相信隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，未來房子的質(zhì)量、性價(jià)比肯定會(huì)比現(xiàn)在的要好，但是如果按照2006年至2007年深圳市場均價(jià)的走勢來看，再好的房子消費(fèi)者也買不起。房地產(chǎn)市場的大起大落很容易讓人和股票市場聯(lián)想在一起，但是房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品房子和股票不同。房子是真正具有實(shí)用價(jià)值的產(chǎn)品，最后使用價(jià)值的回歸將重新著陸于購房者而非投資者。

　　我們來看房價(jià)增長率與GDP增長率之比，這一指標(biāo)主要用來測量房地產(chǎn)行業(yè)相對國民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度。一般認(rèn)為其比值在1以內(nèi)屬于合理范圍，1-2是泡沫預(yù)警，2以上表示房價(jià)虛漲，泡沫顯現(xiàn)。

　　2000年至2004年，深圳市房價(jià)增長率和GDP增長率之比均低于1，處于合理范圍，說明深圳房地產(chǎn)行業(yè)處于理性發(fā)展階段。進(jìn)入2005年，兩者比值由2004年的0.59猛然升到1.21，已經(jīng)屬于泡沫預(yù)警的范圍。2007年，房價(jià)增長率和GDP增長率之比已經(jīng)高達(dá)3.79，房價(jià)虛高的態(tài)勢已經(jīng)凸顯。

　　3、房貸政策與銀根緊縮

　　央行在年底已經(jīng)明確表示2008年將認(rèn)真執(zhí)行從緊的貨幣政策防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱和物價(jià)由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹。這給渴求新的一年能有新的貸款注入房地產(chǎn)的開發(fā)商和投資者一個(gè)不小的打擊。沒有銀行貸款來支持資金運(yùn)作，一些實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商在資金流轉(zhuǎn)方面產(chǎn)生困難?？裤y行貸款的投資客也很難繼續(xù)通過炒房來得到暴利。

　　2007年央行政策規(guī)定置業(yè)者第二套住房首付四成以上的政策對一年以來本已走向觀望的深圳樓市更大的打擊。面對2008年房貸政策及銀根緊縮的影響，品牌開發(fā)商將會(huì)積極尋找上市的機(jī)會(huì)籌集資金用來在房地產(chǎn)市場上的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。而炒房者也很難再利用銀行貸款來在房地產(chǎn)市場進(jìn)行大規(guī)模運(yùn)作了。

　　4、奧運(yùn)年

　　2008年對中國的不尋常主要體現(xiàn)在奧運(yùn)會(huì)的舉行，這也給中國房地產(chǎn)市場行業(yè)以安慰和信心。畢竟，世界要看到的是一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展穩(wěn)定的中國。

　　在股市有奧運(yùn)會(huì)之前迎來新一輪牛市的觀點(diǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)同樣有這樣的一種看法。國家也好，消費(fèi)者也罷都想要看到的一個(gè)繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。但是把奧運(yùn)會(huì)放在整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整體上來看，奧運(yùn)會(huì)也僅是一個(gè)對外宣傳形象的契機(jī)，這個(gè)機(jī)會(huì)不會(huì)從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的調(diào)整情況。

　　5、物權(quán)法與物業(yè)稅

　　《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年10月1日正式實(shí)行。物權(quán)法的頒布給房地產(chǎn)投資者以信心，曾經(jīng)一直疑慮的70年產(chǎn)權(quán)問題逐步緩解。

　　而正在擬劃出臺(tái)的物業(yè)稅又給房地產(chǎn)投資者帶來新的問題。物權(quán)法和物業(yè)稅同樣都是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸成熟的標(biāo)志。明確權(quán)利和義務(wù)有利于行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展。但是物業(yè)稅給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響也是相對不小。投資者將會(huì)在未來房地產(chǎn)投資中計(jì)算稅款與自己的收益是否能過平衡。也對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供了一個(gè)更好的武器。

　　6、合作與分化

　　近幾年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的聯(lián)合開發(fā)不勝枚舉。上市公司與地方公司的合作，國有企業(yè)與知名公司的合作，知名企業(yè)與地方企業(yè)的合作，外資企業(yè)與知名企業(yè)的合作，開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)的合作。隨著市場的進(jìn)一步優(yōu)化，行業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展，這種合作模式將會(huì)得到更廣泛的推廣，而這種合作模式也將得到更好的優(yōu)化，降低合作風(fēng)險(xiǎn)。

　　從過去3年全國各大城市的開發(fā)趨勢和國內(nèi)主流開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略來看，區(qū)域開發(fā)將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的主流模式之一。由政府及開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房將滿足房地產(chǎn)市場的基本需求，也勢必成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)產(chǎn)品；而另一方面，商品房建設(shè)將進(jìn)一步納入市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，由市場、供求、GDP、人均收入支出等指標(biāo)來指導(dǎo)，達(dá)到整個(gè)市場的和諧發(fā)展，居者有其屋。