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　　2007年的成都樓市，從溫火，到火爆，再到微寒，房價從看漲到回落，地價從飆升到回歸，市場開始逐漸走向“平衡”；從開盤時的人潮洶涌到新政后的門可羅雀，成都購房者學(xué)會了“觀望”；從數(shù)次加息到調(diào)控政策節(jié)節(jié)相逼，住宅市場投資者逐漸“退場”，“新特區(qū)”、“國際新城南”、“8800”、“加息”、“房貸新政”、“拐點”等新名詞代表了整個2007年成都樓市的變化。2007年的成都樓市充滿了曲折，同時也帶給了2008年的成都樓市更多的懸念。

　　一、市場熱點

　　關(guān)鍵詞1：“新特區(qū)”

　　2007年6月9日，成都市人民政府公布成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)獲國務(wù)院正式批準(zhǔn)，成為繼上海浦東新區(qū)和天津海濱新區(qū)之后又一個國家綜合配套改革試驗區(qū)。“新特區(qū)”給成都房地產(chǎn)市場贏得了一次全面提升的機(jī)會。在“新特區(qū)”的推動下，房地產(chǎn)市場的變化首先體現(xiàn)在土地市場上。就在“新特區(qū)”政策發(fā)布后的“7.20”土地拍賣會上，40余家開發(fā)商參與競價，一天內(nèi)共有9宗土地順利成交，77億外資砸向成都市場，單宗成交金額達(dá)41億，東三環(huán)邊的樓面地價拔高至4155元/平米，南部新區(qū)樓面地價超越7500元/平方米。07年以前，成都三環(huán)路外的地價水平最高不超過600萬/畝，在“新特區(qū)”的推動下，城南、城東和城西土地價格全面突破千萬元一畝。

　　“新特區(qū)”政策刺激了國內(nèi)外的實力開發(fā)商紛紛涌入成都“掠地”，意圖在“新特區(qū)”的優(yōu)惠政策下得到較高的投資回報。“新特區(qū)”政策對成都房地產(chǎn)市場尤其是郊區(qū)的發(fā)展起到了極大的推動作用，“國際城南”、“東方新城”、“成都的華爾街”等等名詞都成了2007年樓市的主題詞。

　　2007年五城區(qū)新增供應(yīng)量為1353.93萬平方米，供應(yīng)套數(shù)達(dá)141529套，同比分別增長49.2%和72.9%。“新特區(qū)”政策也給成都市場帶來了一次供應(yīng)和成交的高峰。2007年8、9、10三個月，成都房地產(chǎn)市場供應(yīng)放量顯著增加，市場成交異常火爆，像仁和·春天大道、龍湖·三千里、時代豪庭等樓盤都出現(xiàn)了開盤即售罄的火爆場面。而11-12月，五城區(qū)商品住宅供應(yīng)出現(xiàn)小幅回落，但仍處于高位，與1-6月月均供應(yīng)量84.46萬平方米相比，仍高出44.95萬平方米。

　　關(guān)鍵詞2：“南部新區(qū)”

　　2007年的成都房地產(chǎn)市場，“南部新區(qū)”是成都樓市出現(xiàn)頻率最高的廣告詞。南部新區(qū)全年共出讓31宗土地，拍賣成交11宗，掛牌推出20宗，總宗數(shù)和總規(guī)模居各區(qū)域之首。其中9宗二類住宅用地被外來實力開發(fā)商拿下，香港嘉里置業(yè)拿下3宗，合景泰富拿下3宗，中海地產(chǎn)拿下2宗，廈門建發(fā)1宗。除廈門建發(fā)外，其余三家均為香港上市地產(chǎn)企業(yè)，資本實力雄厚，加上南部新區(qū)現(xiàn)有開發(fā)商香港新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、華潤置地、深長城、香港新世界等地產(chǎn)巨頭，南部新區(qū)將成為08年成都樓市的絕對主角。

　　關(guān)鍵詞3：“加息”

　　2007年的成都樓市傳來中國人民銀行的“加息聲”。全年央行共有6次加息，10次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，加息的頻率之高成了歷年之最。對于07年3月18日以前銀行貸款購買住房的人來說，5年以上貸款時所執(zhí)行的利率標(biāo)準(zhǔn)為6.84%，下浮15%的優(yōu)惠利率為5.81%。2008年1月1日，對于這部分購房者，銀行將執(zhí)行5年以上商業(yè)貸款7.83%的新利率，即使享受下浮15%的優(yōu)惠利率仍為6.65%，6次加息房貸利率累計提高了0.8415%，一次性加息將近1%。持續(xù)加息的累積疊加，讓成都市購房者不堪重負(fù)，一定程度上減少了投資炒房的比例。

　　然而，對市場更大的沖擊則是貨幣政策從緊的中央政策基調(diào)。從緊的貨幣政策將給房地產(chǎn)行業(yè)的供求雙方產(chǎn)生巨大影響。對于開發(fā)商，銀行信貸的收緊將加劇其現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)風(fēng)險，“囤地”、“捂盤”等坐地生財?shù)恼袛?shù)將給自身帶來生存危機(jī)。而對于購房者而言，信貸緊縮直接壓制了其購房需求。從目前國家金融形勢來看，08年的成都房地產(chǎn)市場的開發(fā)商和購房者都將繼續(xù)經(jīng)歷“加息”之痛。

　　關(guān)鍵詞4：“8800”

　　9月20日上午11時，成都市土地拍賣史上再次誕生新“地王”。九龍倉以8800萬元/畝的天價拿下了成百地塊。該地塊成交價創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到72.41億元，樓面地價達(dá)到了16499.99元/平方米。該單價也成為國內(nèi)僅次于上海南京路由蘇寧環(huán)球競得的那宗地，屈居亞軍。

　　從地塊位置看，項目建成后春熙路和紅星路兩大商業(yè)步行街將全面形成，成為一個以春熙路、大慈寺為中心，沿總府路、東大街兩條線，融合春熙商圈和大慈寺歷史文化保護(hù)區(qū)的商業(yè)、旅游片區(qū)，在擁有繁華商業(yè)的同時，還兼有歷史文化的沉積，地塊口岸俱佳；從規(guī)劃容積率、建筑高度和建筑密度分析，該地塊可開發(fā)總面積接近50萬平米左右。據(jù)推算，該地塊今后商業(yè)部分房價將達(dá)42000元/平方米，寫字樓以及住宅、酒店將達(dá)20000元/平方米左右。

　　紅星路地塊的拍賣結(jié)果充分顯示出境外開發(fā)商對成都市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的信心。一個以港、粵資本為主，京派、海派、渝派并進(jìn)，福建、河南、河北等區(qū)域省份合擁，新加坡、印尼、美國等房產(chǎn)企業(yè)齊入的整體開發(fā)之勢中，成都地產(chǎn)市場的資本構(gòu)成空前多元化，資本競爭在07年全面爆發(fā)，成都也自此由國內(nèi)二線開發(fā)市場一躍而成為全國一線開發(fā)戰(zhàn)場。

　　關(guān)鍵詞5：“成交增長39.2%”

　　從全年成交量來看，2007年五城區(qū)商品住宅成交量為1202.73萬平方米，成交套數(shù)為118803套，同比分別增長39.2%和48.7%。

　　9月27日“第二套房首付提高至四成”的房貸政策，嚴(yán)格住房消費貸款管理。在個人貸款利率的提高和貸款門檻的抬高的雙重作用下，成都房地產(chǎn)市場進(jìn)入了“理性觀望期”，市場成交量明顯下降。9月27日成了07年成都房地產(chǎn)市場的分水嶺，當(dāng)天出臺的房貸新政讓成都房地產(chǎn)市場瞬間變冷。而12月11日關(guān)于第二套房的補(bǔ)充細(xì)則出臺擴(kuò)大了新政的影響面，不少購房投資者和購房自住者擔(dān)心還會有更進(jìn)一步的調(diào)控政策出現(xiàn)，暫緩了購房計劃，年底市場成交量繼續(xù)下滑，12月，五城區(qū)商品住宅成交量為74.34萬平方米，環(huán)比下降33.5%，比1-6月月均成交量仍低8.62萬平方米。據(jù)此推斷成都樓市的低迷還將持續(xù)，預(yù)計未來1-2個月成交量將繼續(xù)走低。

　　從成交價格上看，2007年成都市主城區(qū)住宅市場成交價格為5422元/平方米，同比增長20.96%。而從單月成交均價看，成交價格的高點滯后于成交量的峰值，11月高端物業(yè)成交比例的增大拉高了成交均價。開發(fā)商對于成都住宅市場的信心以及“新特區(qū)”出臺的一系列政策，在一定程度上削弱了“新政”對于成都住宅市場成交價格的影響。

　　關(guān)鍵詞6：“拐點”

　　2007年9月27日“新政”發(fā)布，在央行提高首付、國家出臺一系列政策緊縮“土地”和“銀根”，市場成交量顯著下降，購房者持續(xù)觀望，樓市“拐點”論開始在整個房地產(chǎn)界蔓延。

　　國家出臺政策的根本目的是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，抑制投資增速，防止房價上漲過快。盡管目前成都住宅市場面臨著巨大的考驗，但從長期來看，成都市房地產(chǎn)行業(yè)向好的因素并沒有出現(xiàn)根本性的改變。土地供應(yīng)的日益緊張和稀缺，居民購買力的提升，“新特區(qū)”政策的刺激，不斷加快的城市化進(jìn)程以及目前負(fù)利率的環(huán)境等都共同推動房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的因素依舊存在。

　　雖然成都房地產(chǎn)市場目前還處在一片觀望中，但隨著08年初春交會房地產(chǎn)成交旺季的到來，以及銀行信貸政策的松動，市場會逐漸回暖，成都房地產(chǎn)市場將更加理性和健康。

　　總結(jié)

　　2007年度的成都房地產(chǎn)市場，足以用波瀾壯闊來形容。“新特區(qū)”的利好給2007年的成都樓市注入了“強(qiáng)心劑”，三級市場持續(xù)火爆，而“房貸新政”的發(fā)布令樓市迅速變冷，成交量迅速下降。縱觀07年的成都房地產(chǎn)市場，07年的成都涌入了眾多的行業(yè)巨頭，誕生了最具爆炸性的新聞，甚至改變了成都房地產(chǎn)市場在全國的地位。

　　2008年樓市展望

　　展望2008，仍然會是國家宏觀調(diào)控持續(xù)發(fā)布和執(zhí)行的一年。但國家宏觀調(diào)控的重點將轉(zhuǎn)移到住房保障體系的建設(shè)，而不再執(zhí)著于房價的漲幅。商品房市場的價格機(jī)制會更加市場化，在成都土地供應(yīng)減少、開發(fā)商惜售以及國家貨幣政策的綜合作用下，成都房地產(chǎn)市場成交價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲。

　　從土地市場來看，國土資源部2008年重點打擊囤地的新政，將加快開發(fā)商的開發(fā)節(jié)奏，縮短商品房開發(fā)周期，從而在未來一段時間內(nèi)商品房供應(yīng)短缺壓力將得到緩解。但由于潛在供應(yīng)總量相對有限，并且從新開工到形成真實有效供應(yīng)尚需1-2年時間?？紤]到目前銷售、預(yù)售面積遠(yuǎn)大于竣工面積，存量土地加速進(jìn)入市場有望在未來逐步緩解供應(yīng)壓力，但尚不足以逆轉(zhuǎn)供求差，造成08年成都房價大幅下跌可能性不大。

　　從貨幣政策來看，2008年將實行從緊的貨幣政策，信貸緊縮可能導(dǎo)致在建面積增幅的進(jìn)一步下降，抑制未來商品房供應(yīng)市場，此外中國目前的匯率機(jī)制和人民幣的升值壓力，以及因此而來的遏制通貨膨脹的需要，二者之間的矛盾和不穩(wěn)定性，在人民幣升值沒有到位之前，流動性過剩將持續(xù)存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投資熱潮難減，08年成都房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲趨勢將難以避免。

　　從目前市場來看，雖然因調(diào)控政策和交易下降帶來的觀望情緒仍在持續(xù)，由于拿地的困難、對利潤的追逐等因素，捂盤惜售仍將是大部分開發(fā)商的共同舉動，這可能也將刺激房價的上漲。

　　整體而言，2008年成都“新特區(qū)”帶來巨大的發(fā)展空間將繼續(xù)吸引大批國內(nèi)外的資本進(jìn)入，這一趨勢將持續(xù)相當(dāng)長的時期。隨著區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日漸緊密、城市化水平的提高、大型產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，就業(yè)機(jī)會增多、人才流動加大，成都房地產(chǎn)市場的剛性需求也將繼續(xù)增加。2008年，隨著投機(jī)需求的被抑制，成都房地產(chǎn)市場在剛性需求的強(qiáng)力支撐下，將繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。