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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 地產(chǎn)中國 >> 正文今年首個(gè)房產(chǎn)股權(quán)投資信托計(jì)劃亮相
為啥融資？開發(fā)商資金太緊張了
同時(shí)，一位江北的開發(fā)商也告訴記者：就算賺地價(jià)，這個(gè)項(xiàng)目也應(yīng)該利潤超過2億。
為什么這么說呢？因?yàn)樵摰貕K不是拍賣地塊，可能是早年協(xié)議拿地。當(dāng)時(shí)江北許多樓盤的地價(jià)都只有10-20萬/畝，該項(xiàng)目可能稍貴，也就大概在40-60萬/畝左右，按1.5的容積率折算下來樓面地價(jià)也就是400-600元/m2。而如今江北樓面地價(jià)已經(jīng)漲到了2000元/m2以上。比如2007年3月紅太陽以9.5億拍下的江北地王，樓面地價(jià)就達(dá)到了2400元/m2。“就算現(xiàn)在樓市有轉(zhuǎn)冷的跡象，開發(fā)商對(duì)土地估值沒那么高，按2000元/m2算，光土地該樓盤就能賺到1500元/m2，乘上23.3萬m2，該樓盤光土地就能賺到3.49億，去除財(cái)務(wù)成本肯定也有2-3億。”
這位開發(fā)商告訴記者：該項(xiàng)目融資2億，在房地產(chǎn)融資里都不算多的；同時(shí)，開發(fā)商又沒選擇直接把土地或建到一半的項(xiàng)目直接賣掉，就是覺得建成后再賣有更多利潤，可能是認(rèn)為2年后房價(jià)會(huì)高于4500元/m2，那利潤還會(huì)比2億更多。至于通過信托來融資，10%的年利率只比銀行貸款稍高，而且還能把經(jīng)營虧損風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資人，應(yīng)該算比較劃算的。快報(bào)記者孫潔
只賺地價(jià) 利潤也超過2億
記者了解到，其實(shí)早在銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款之前，南京開發(fā)商的日子就不好過。記者身邊的若干業(yè)內(nèi)人士都悄悄做起了房地產(chǎn)融資，也就是替資金和項(xiàng)目之間牽線搭橋，按總額收取中介費(fèi)。
一位現(xiàn)在還在當(dāng)融資中介的業(yè)內(nèi)人士告訴記者：開發(fā)商一般的融資方式有以下幾種：首先是抵押土地或在建項(xiàng)目向銀行借錢；然后就是要求建筑公司或材料商甚至銷售公司在承接項(xiàng)目時(shí)墊資；還有就是通過信托或與別家公司合作，以股權(quán)來換資金；最后就是國外許多私募基金會(huì)主動(dòng)上門，投資開發(fā)商的項(xiàng)目。這樣的融資年回報(bào)率20%以上是通行價(jià)，而且附帶條件往往還很“苛刻”，比如指定施工單位或抵押房地產(chǎn)，其間視為借貸，不承擔(dān)任何企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。
“前兩種是最常用做法；第三種的信托很難批，目前采用這種方法的比較少；一般來說，國外私募基金相對(duì)正規(guī)些，就是利率太高，有點(diǎn)吃不消。”這位人士分析說。
都辦信托？不可能，因?yàn)閷徟y
通過信托，海德北岸一下子就可能“搞到”2億元，而且10%的利率也不算太高，資金問題似乎迎刃而解。
那么，其他的開發(fā)商會(huì)不會(huì)一哄而上，都這樣融資呢？那豈不是意味著銀行再怎么收緊開發(fā)貸款，都無法控制樓市的資金量？
對(duì)此，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝表示：絕對(duì)不會(huì)失控。
他告訴記者，南京也曾有許多開發(fā)商打過信托的主意，但從2004年至今，就沒批過幾家。因?yàn)樾磐惺且獔?bào)國家金融主管部門審批的，房地產(chǎn)信托尤其受到限制——批的規(guī)模、數(shù)量都受到限制。“讓多少資金流入樓市國家絕對(duì)是有數(shù)的，信托絕對(duì)只占很少比例，對(duì)樓市整個(gè)的資金狀況影響不會(huì)大，也不會(huì)影響國家通過金融調(diào)控樓市的效果。”
架空調(diào)控？數(shù)量少，難掀“大浪”
南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)副主任李智則表示，目前除了信托，私募基金也很多，因此不排除有個(gè)別樓市能通過融資渡過難關(guān)。但因?yàn)樾磐须y，私募基金對(duì)開發(fā)商而言成本又太高，條件又比較難談，因此實(shí)踐過程中成功率就不高了。
目前，開發(fā)商融資主要還是依靠銀行。“就是能融到資金也不是萬事大吉，比如銷售時(shí)的形勢(shì)無法預(yù)料，能不能順利還上融來的資金還要看多方面的因素，不足以扭轉(zhuǎn)樓市的整個(gè)大勢(shì)。”
·今年首個(gè)房產(chǎn)股權(quán)投資信托計(jì)劃亮相 08/02/20
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