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　　但是隨著去年宏觀調(diào)控措施不斷出臺、樓市銷量縮減，現(xiàn)在去投資房產(chǎn)公司股權(quán)，萬一樓市出現(xiàn)拐點、樓盤大幅降價怎么辦？這樣的股權(quán)投資風(fēng)險有多大？

　　據(jù)介紹，在金東房地產(chǎn)股權(quán)投資集合信托計劃中，投資者獲得的是項目公司的優(yōu)先股權(quán)，其風(fēng)險介于債券和普通股權(quán)之間。也就是說，如果公司破產(chǎn)清算，那么先償還債權(quán)人的債務(wù)，其次是優(yōu)先股東，此后才是普通股東。

　　據(jù)項目相關(guān)負責(zé)人介紹，首個房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計劃采取了幾項風(fēng)險控制措施：

　　首先，從項目房價上看，根據(jù)目前江北房價，保守估計在每平米4500元，隨著長江隧道、長江三橋的建設(shè)，未來房價還有上升潛力，第一還款來源比較充分。

　　其次，受托人控制項目公司70%的股權(quán)，而且省國投還會派駐財務(wù)總監(jiān)，對項目財務(wù)、銷售進行監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營有問題，會立即實行保護措施。

　　此外，金浦房地產(chǎn)公司的控股股東金浦集團主營為化工行業(yè)，如果未來房地產(chǎn)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，資金不足部分可由化工行業(yè)的現(xiàn)金流進行彌補。

　　通過信托融資2億，每年要付給投資入股方10%的年收益——這顯然比銀行貸款利息要高，開發(fā)商的利潤豈不是減少了？事實并不是這樣。采訪中，記者了解到，就以海德北岸這個樓盤為例，開發(fā)商借到這2億元，自己至少還能賺2億多。

　　這2億元怎么算的呢？在信托計劃書中顯示，該項目公司目前注冊資本1.3億，但公司連土地、土建投入等總資產(chǎn)有3.57億，公司對外又借了1.87億左右；而項目一共23.3萬m2，保守估計能賣4500元/m2，如能順利賣出，總銷售額就達到了23.3萬4500=10.48億。除去該公司自己出的3.57億，負債1.87億，以及信托融資來的2億加兩年每年10%的利息后就是2.4億，10.48-3.57-1.87-2.4=2.64億。

　　“但這個數(shù)字不是完全準確。其中1.87億的負債每年還有利息要付，這個數(shù)字不知道?？杉词惯@樣粗略算來，該樓盤應(yīng)該保守收入在2億多。”投資分析人員如是說。

　　信托融資會否架空樓市調(diào)控？

　　專家紛紛搖頭：房地產(chǎn)信托已受嚴格限制

　　怎么融資？目前常用四種方式

　　據(jù)了解，早在2004-2006年，央行的樓市調(diào)控政策就已經(jīng)要求收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不僅限制總額，還不斷提高對開發(fā)商自有資金的比例要求。到了2007年，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收緊雖然沒有出太多的新舉措，但卻于去年底突然收緊了對購房人貸款的限制，比如對第二套房貸提高利率。

　　“收緊開發(fā)貸款我們正常該貸的還是能貸到，當(dāng)時市場上房子好賣，我們加快建設(shè)進度，一會就可以用銷售額來建后續(xù)的房子了；可對購房人實施第二套房貸政策后，形勢就頓時不一樣了。”一位開發(fā)商告訴記者，市場一觀望，房子的銷售速度就明顯慢下來，銷售款不能回籠?？墒?，前面的貸款又到期了，后續(xù)的建設(shè)還需要新投入，資金緊張就突然加劇了。比如今年1月樓市認購量大跌40%，原本一個月能賣掉的房子要用將近兩個月才賣完，那顯然資金回籠的速度就慢了一半，本來也許不需要融資的樓盤也缺起資金了。

　　開發(fā)商資金緊張究竟到了什么程度？南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝表示：每家的情況、程度都不一樣。不過，前前后后找他探聽有什么好的融資渠道的公司已經(jīng)有不少。可以說，2004年的調(diào)控時有一撥，現(xiàn)在又是新一撥。因為目前對投資房地產(chǎn)控制較嚴而且毫無松動跡象，不能太指望用購房人從銀行借的錢，所以開發(fā)商才把目光投向了銀行以外的渠道。