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　　東莞樓市近年快速發(fā)展，經(jīng)歷了2005年上半年的上漲啟動、2005年下半年到2006年下半年的價值回歸。進入2007年，東莞樓市經(jīng)歷了前9個月的非理性上漲，在國家出臺房貸新政后投資需求下降并開始分化，市場短期形成比較濃厚的觀望氣氛，而中長線主流投資資金持續(xù)流向藍籌房產(chǎn)和稀缺性資源物業(yè)，樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整跡象明顯，進入個盤分化階段；同時居住需求成為市場主導(dǎo)，樓市開始逐步回歸理性。

　　盤點2007年東莞樓市，喜憂參半：

　　一、市場供求分析

　　據(jù)東莞房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年全年預(yù)計東莞商品房新增供應(yīng)710萬㎡。其中12月份新增供應(yīng)為全年最高，比金九銀十前的9月放量還要大。主要原因是下半年在政府調(diào)控政策引發(fā)市場“拐點”，使得開發(fā)商呈觀望狀，遲遲不敢入市。而年關(guān)將近考慮到全年目標(biāo)任務(wù)的壓力和對明年市場預(yù)期的不確定性，期望借元旦節(jié)日前后出掉部分貨量，因此導(dǎo)致眾多項目提前上市集中放量。

　　二、市場成交分析

　　1、成交總量：

　　據(jù)東莞房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年全年預(yù)計東莞商品房成交660萬㎡。預(yù)計比2006年成交286.39萬㎡，同比增長130%。整體成交高峰期在9月，主要原因是：一方面大量深圳投資客戶難以承受深圳房價高位運行壓力，大量涌入東莞樓市；另一方面在9.27新政執(zhí)行前，購買第二套房以上客戶為爭取貸款突擊簽約所致。

　　2、成交區(qū)域分析：

　　隨著政府調(diào)控政策相繼出臺，東莞整體樓市表現(xiàn)為城區(qū)影響較大，而對鎮(zhèn)區(qū)影響相對較小，成交較為穩(wěn)定。主要有三個原因，一是由于鎮(zhèn)區(qū)投資型物業(yè)比重較小；二是鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展不太平衡，有些才剛剛起步，仍有較大的上漲動力和空間；三是相比較城區(qū)而言，鎮(zhèn)區(qū)信息傳播相對較慢，對新政的反應(yīng)比較遲緩?；谝陨显?，2007年下半年，東莞樓市需求比例明顯往鎮(zhèn)區(qū)傾斜，鎮(zhèn)區(qū)需求成為東莞樓市需求主流。

　　三、市場價格分析

　　1、整體價格：

　　據(jù)東莞房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年全年全市商品房均價預(yù)計5900元/㎡。整體比2006年5723元/㎡略有增長，但與04-06年相比，漲幅明顯放緩。

　　2、價格走勢：

　　2007年上半年，量價齊升使得市場投資、開發(fā)、金融、中介代理等多方受益，在房貸新政出臺前，市場一致看好后市，城區(qū)均價輕松站上7000元一線；隨后在下半年8-9月，在城區(qū)眾多樓盤共同拉動下，房價一舉攻破8000元整數(shù)關(guān)口。

　　3、市場形勢分析：

　　2007年是房地產(chǎn)市場的多事之秋，樓市牛熊分明、升降兩重天：上半年，受整體市場影響，投資跟風(fēng)效應(yīng)，特別是深圳投資客戶帶動，房市交易活躍，房價不斷高位攀升；下半年隨著調(diào)控政策的加大及銀根緊縮，客戶觀望情緒加重。

　　四、市場政策分析

　　進入2007年，東莞政府陸續(xù)出臺各項地方性房地產(chǎn)政策性規(guī)定，加上進入9月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺，包括貨幣政策、銀行信貸、土地制度、限制外商投資房地產(chǎn)領(lǐng)域、廉租房和經(jīng)濟適用房相關(guān)規(guī)定等，特別是房貸方面明確區(qū)別了投資和自住需求，抑制了投資需求和鼓勵支持自住需求。可以預(yù)見，東莞房地產(chǎn)市場將逐步進入健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展階段。

　　五、2007年東莞樓市關(guān)鍵詞

　　1、“1號”：

　　2007年東莞樓市以“XX1號”命名的樓盤眾多，通過這樣的命名提升樓盤的地位和價值；項目案名體現(xiàn)了項目的定位和推廣主題概念包裝，但做項目更重要的還是產(chǎn)品品質(zhì)和附加值，特別是后市供應(yīng)加大，競爭加劇的情況下，做好產(chǎn)品品質(zhì)、提高附加值才是明智的突圍之路。

　　2、“一小時生活圈”：

　　就是通過快速公路網(wǎng)，將東莞城市中心區(qū)與各鎮(zhèn)區(qū)甚至是東莞與深圳連成一體，使點對點之間的行車時間全部縮短在一小時左右，從而實現(xiàn)跨鎮(zhèn)區(qū)、跨城市消費、工作、居住的一小時生活圈。對于東莞樓市而言意味著房地產(chǎn)的區(qū)域性限制打破，區(qū)域樓市的輻射范圍在擴大，購買力和購房人群規(guī)模都得到極大的提高。

　　后市展望：同是資本市場，樓市不同于股市，房產(chǎn)不能只是投資工具，它更重要的是老百姓的棲身之所，房產(chǎn)應(yīng)該是滿足了老百姓的基本居住需求基礎(chǔ)上的一種投資品種。展望后市，一方面是全球流動性和人民幣升值的大背景沒有改變，股市和樓市的上漲動力依然強勁；另一方面是國家供求調(diào)控組合拳重拳出擊，“90/70”規(guī)定使得中低端供應(yīng)量的持續(xù)加大，房貸新政使投資和投機需求均受到平抑，樓市回歸理性、回歸價值之勢不可逆轉(zhuǎn)。