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　　風(fēng)語一席談：限價房定價9840，真正值得高興的是誰？

　　1月4日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心公開出讓二宗限價商品房居住用地，其中，龍華地塊成交，成交樓面地價為4501元，其最高銷售價格限定為9840，另外一塊位于龍崗區(qū)寶荷路的因?yàn)橐蚋偼渡暾埲宋催_(dá)到法定投標(biāo)人數(shù)，流標(biāo).在消息公布后，各大論壇的空軍同志都是搖旗吶喊，仿佛他們贏得了巨大的勝利，還有人發(fā)帖說這是政府對房地產(chǎn)最嚴(yán)厲的打擊，是房價即將暴跌的征兆。而相反的，論壇曾經(jīng)一些活躍的空軍也都是垂頭喪氣，仿佛打了敗仗的公雞。

　　空軍們?yōu)?840的限價房歡呼，很大程度上是因?yàn)椋@個價格和龍華很多在售項(xiàng)目比起來，價格是非常低的，龍華很多項(xiàng)目半年前的售價就達(dá)到了15000，現(xiàn)在在售項(xiàng)目的價格雖然面對調(diào)控理性了一些，但價格也在12000以上.很多人都認(rèn)為，限價房的價格也對龍華的高價，對深圳市場的高價產(chǎn)生巨大的沖擊。

　　這，讓人感覺不可思議。

　　為什么風(fēng)語會覺得不可思議？因?yàn)楝F(xiàn)在多空有些顛倒，限價地塊出讓，高興的應(yīng)該是多軍，但多軍無言。絕望，沮喪的應(yīng)該是空軍，但空軍卻開始了歡呼慶祝，最不可思議的是，不管是多軍還是空軍都認(rèn)為，9840限價房低了。

　　而這一切的根源，都在于大家都不了解，限價房的真實(shí)含義，在于大家都不了解，限價房地塊出讓，對市場真正的影響。那就讓我們先全方面了解一下限價房.

　　◆什么是限價房？

　　九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中指出土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。”其中提到的“限套型”、“限房價”的普通商品住房，被稱作“限價商品房”。

　　◆限價房的特點(diǎn)是什么？

　　1：限價房本質(zhì)上仍然是商品房限價房這種以“房價限地價”的操作方式?jīng)Q定了限價房與經(jīng)濟(jì)適用房在土地獲取性質(zhì)上有本質(zhì)的區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的獲取是政府無償劃撥的。

　　2：限價房是帶有住房保障性質(zhì)的商品房政府在限價房的土地出讓、稅費(fèi)減免、限定房價、購房申購以及房屋銷售等各個環(huán)節(jié)均有介入，并給于一定的優(yōu)惠。

　　3：限價房的出現(xiàn)有效彌補(bǔ)了住房供應(yīng)中的斷層經(jīng)濟(jì)適用房的限購對象雖讓市中低收入家庭，但是由于限購條件相當(dāng)苛刻，許多中等收入家庭由于收入狀況超過了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)適用房申購條件，而被拒之門外。而限價房的出現(xiàn)正好彌補(bǔ)了這一斷層。

　　◆購買條件

　　購買限價商品房的居民必須是實(shí)際無任何房產(chǎn)和住房建設(shè)用地，且符合下列條件之一：1、夫妻雙方均為深圳市戶籍；2、夫妻一方為深圳市戶籍，另一方必須在本市累計(jì)繳納社會養(yǎng)老保險達(dá)到96個月；3、夫妻雙方均為非深圳市戶籍，雙方必須在本市累計(jì)繳納社會養(yǎng)老保險達(dá)到192個月；4、單身人士(含單親家庭)或夫妻一方年滿35周歲，本人必須為深圳市戶籍或在本市累計(jì)繳納社會養(yǎng)老保險達(dá)到120個月。還有一點(diǎn)，售出的限價商品房在取得房屋權(quán)屬證書之日起5年內(nèi)不得出售。

　　◆9840，是高是低？真正高興的是誰？

　　很多人都認(rèn)為，9840的價格是很低了，低的足以對現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊，但風(fēng)語不這么認(rèn)為，風(fēng)語認(rèn)為，作為限價房，這個價格太高，高的足以看成是政府在托市。

　　那限價房多高才是合適的呢？參照廣州正在銷售中的限價房和周邊房價的比例，60%是比較合適的，低了會造成開發(fā)企業(yè)的虧本，而高了又體現(xiàn)不出限價的意義。如果是按照廣州限價房為市場價60%的比例計(jì)算，龍華片區(qū)政府認(rèn)可的房價應(yīng)該是16000左右。如此來看，真正高興的應(yīng)該是誰？樂觀的投資者可以當(dāng)這看成是一個信號，看成政府對房地產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)的信息，而不樂觀的人也應(yīng)該想想，很簡單的想想，龍華的限價房都9840了，那商品房呢？

　　◆風(fēng)語對限價房怎么看？

　　1，是雞肋

　　這樣說很不客氣，但確實(shí)是如此。我們以龍華的地塊為例，來算算開發(fā)商的利潤。項(xiàng)目土地成交金額為238860000元，總建筑面積53064平方米，減去社區(qū)服務(wù)中心和幼兒園之后的開發(fā)商可用建筑面積為28064平米，折合樓面地價4970元，加上2000的建筑成本，約1000的園林成本，稅收，營銷成本和3年內(nèi)最低1000元的資金閑置成本，每平米的綜合成本已經(jīng)達(dá)到8970，而政府規(guī)定的價格卻不能超過9840，每平米的利潤不到1000元，如此低的利潤率，不是雞肋是什么？相比各項(xiàng)目30%以上的利潤率，這樣低的利潤在房地產(chǎn)行業(yè)基本是很少有人會看的上的，因?yàn)槿绱?限價房的出讓總是少人問津.即使有人買,也是那些沒地開發(fā)卻要養(yǎng)活一大幫子人的企業(yè)。

　　2，難成主流，對房地產(chǎn)影響有限

　　說限價房難成主流，主要原因還是它違背了市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。在限價房的身上，有著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影子，并不是市場自發(fā)生成的，它介于商品房和保障性住房之間，替代不了商品房，也替代不了保障性住房。解決市場需求的，最后還是要靠大量的普通商品房，解決保障性住房的，最后還是要靠大量的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。

　　所以說，限價房對房地產(chǎn)的影響是比較有限的。但盡管如此，我們搞清楚真正高興的應(yīng)該是誰，還是非常必要的，免得一些人空歡喜一場。最后風(fēng)語還想對那些不該開心卻開心了的人說一句，人可以傻，但不能傻到這個程度。