男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　對于商業(yè)地產(chǎn)等資本密集型的資產(chǎn)類別而言，信貸緊縮的影響向來迅速而重大。美國和英國商業(yè)地產(chǎn)的成交量均有所下降。與去年上半年的泡沫時期相比，商業(yè)地產(chǎn)價格下跌了10%甚至更多。過去4個月，英國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)庫指數(shù)(IPDindex)自1991年6月以來首次出現(xiàn)負回報。2007年，美國房地產(chǎn)投資信托基金(reits)的價值也下跌了20%。英國房地產(chǎn)投資信托基金推出首年的表現(xiàn)甚至更糟糕(下跌38%)。

　　然而，這些引人注目的消息只是范圍更廣的房地產(chǎn)領域的一個側(cè)面。宏觀圖景顯示，商業(yè)地產(chǎn)目前是一種全球資產(chǎn)類別——就像股票、債券和私人股本一樣。盡管美英遭遇寒流，但拉美、亞洲和東歐的房地產(chǎn)市場仍在節(jié)節(jié)攀升。這些國家商業(yè)地產(chǎn)市場的多樣化意味著，在全球各個城市，信貸緊縮的連鎖效應截然不同。

　　以美國為例，2007年上半年，證券化“管道”貸款占商業(yè)地產(chǎn)按揭市場的比例超過60%。這一市場目前實際上已經(jīng)關(guān)閉。但在加拿大、中國、日本、墨西哥和俄羅斯等不同國家，這類貸款只占商業(yè)地產(chǎn)融資的很小一部分。在許多發(fā)達市場，壽險公司和銀行等“組合貸款發(fā)放機構(gòu)”仍在發(fā)放大量貸款，它們創(chuàng)造并持有自己發(fā)行的抵押貸款證券。

　　許多國家房地產(chǎn)市場的基本面頗為強勁，其推動力量來自大宗商品富足的經(jīng)濟體(澳大利亞、巴西、加拿大和俄羅斯)，抑或城市化進程迅速、中產(chǎn)階級日益崛起的國家(中國、印度、墨西哥和土耳其)。一旦這些新的職業(yè)人士獲得自己的首份工作(在新的寫字樓里)，他們就會購買自己的第一輛汽車和購物。

　　商店存貨需要在現(xiàn)代化物流中心進行倉儲管理。前往開辟這些市場的國際商務人士需要酒店房間住宿。這種不斷增長的需求帶來的結(jié)果是：一個非常有利可圖的商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　簡言之，那些堅持認為房地產(chǎn)只是一種國內(nèi)資產(chǎn)類別的英美投資者，在2007年遭受的損失最為慘重?；仡櫼幌旅烙⑸虡I(yè)地產(chǎn)收益率與無風險回報率之間極小(或為負數(shù))的息差，就可以清除看出，價格的回調(diào)勢在必行。

　　幸運的是，這兩個全球最大和最透明的房地產(chǎn)市場能夠汲取教訓，然后迅速前進。最終，經(jīng)過重新定價的倫敦和紐約地產(chǎn)將再次顯現(xiàn)出投資價值。經(jīng)過一些創(chuàng)造性的破壞之后，實力較弱的參與者將被迫離場(特別是杠桿水平很高的購房者)，而資金狀況較好的接盤者將推動定價過程和交易流。

　　2008年，投資者仍有大把時間實現(xiàn)多樣化，將投資擴大到國際地產(chǎn)。未來5年乃至10年，印度和中國大城市的建設還不會完結(jié)。此外，對新興市場房地產(chǎn)領域的投資并不容易。

　　對于那些最近剛剛向外資開放的市場，“低透明度”是人們對在這些市場上遇到的困難的委婉描述。香港、新加坡、首爾、悉尼和東京等亞太市場對投資者更為友好。

　　謹慎的做法是逐步建立一個平衡的國際房地產(chǎn)投資組合。除了澳大利亞、德國、日本和北歐等更成熟的市場以外，這個投資組合還應該納入新興市場的地產(chǎn)頭寸。這些頭寸可以是上市的房地產(chǎn)證券和封閉式基金。目前，對于跨境資本，國際房地產(chǎn)市場比以往任何時候都更加透明和開放。一些國家正處在增長周期的上升階段(租金不斷上漲、面積和開發(fā)項目增加)。相比之下，信貸緊縮對英美市場的影響將最為嚴重。我們認為，在美國和英國，2008年將成為低杠桿資本將取代高杠桿業(yè)主和買家的一年。未來的一年還將是啟用國際化途徑投資商業(yè)地產(chǎn)的好時機。