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　　2007年歲末，“拐點(diǎn)”說再度興起，與民生息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場注定在紛爭與喧囂中前行。

　　◆產(chǎn)業(yè)深度

　　2007年歲末，“拐點(diǎn)”說再度興起，與民生息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場注定在紛爭與喧囂中前行。盡管房價(jià)并未如人所愿立竿見影般地下降，但是，人們已經(jīng)朦朧地感覺到，在密集的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著分化、調(diào)整，站在了新的政策環(huán)境的十字路口。

　　“拐點(diǎn)”只是一種營銷策略

　　細(xì)心的人發(fā)現(xiàn)，自從2003年全國性房價(jià)上漲以來，每當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，“拐點(diǎn)”說就會(huì)出現(xiàn)，之后在堅(jiān)硬的房價(jià)前煙消云散。2007年歲末“拐點(diǎn)”說影響最大，呼應(yīng)最多。

　　對于“拐點(diǎn)”一說，長城金融研究所所長、北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶直接給予了否定。日前，徐滇慶在天津說，當(dāng)前深圳、廣州等地的房價(jià)出現(xiàn)一定幅度的下降，有人認(rèn)為這是房市出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”，其實(shí)這只是開發(fā)商的一種營銷策略。他說，房價(jià)和其他物價(jià)一樣，有漲有落，房價(jià)變化也有其內(nèi)在的規(guī)律。在討論房價(jià)時(shí)，要看整個(gè)房價(jià)的趨勢，拿房地產(chǎn)商開出的樓價(jià)來討論問題沒有意義。

　　徐滇慶說，看房價(jià)不能看房地產(chǎn)商的廣告，標(biāo)高房價(jià)是他們的策略。就如上海的某樓盤，標(biāo)價(jià)12萬元/平方米，也是營銷策略，開發(fā)商拿一個(gè)樓打廣告，而賣了旁邊一大片樓。徐滇慶說，其實(shí)，當(dāng)前一些地區(qū)房價(jià)低迷，交易量下降，但并不等于房價(jià)下降。如果房價(jià)真的降了，房地產(chǎn)商肯定第一個(gè)出手，而現(xiàn)在情況恰恰相反，房地產(chǎn)商并沒有拋售，這就說明房地產(chǎn)商認(rèn)為房價(jià)還會(huì)上升。

　　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家對于“拐點(diǎn)”說持謹(jǐn)慎態(tài)度。他們認(rèn)為在討論樓市是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的時(shí)候，必須首先澄清“拐點(diǎn)”的概念。一般認(rèn)為，“拐點(diǎn)”并不意味著上升或下降過程的結(jié)束，僅僅標(biāo)志著上升或下降的形式發(fā)生了變化。從時(shí)間上說它刻畫的是“時(shí)刻”而不是“時(shí)間”，更不能引申為“時(shí)期”。因此，用“拐點(diǎn)”一詞著重的應(yīng)該是它關(guān)于“轉(zhuǎn)折”的標(biāo)志性含義。

　　天津社會(huì)科學(xué)院研究員盧衛(wèi)認(rèn)為，影響房價(jià)變化的根本原因，是政府近年一系列宏觀調(diào)控政策逐步到位，開始產(chǎn)生綜合政策效應(yīng)的結(jié)果。

　　他認(rèn)為，就當(dāng)前形勢看，迫使房價(jià)下行的政策環(huán)境和作用機(jī)制逐步形成，但房價(jià)是否從現(xiàn)在起就進(jìn)入下行長周期，還需要作深入觀察，理由有三：

　　一、對于房價(jià)預(yù)期利益相關(guān)方并不統(tǒng)一。政府調(diào)控房價(jià)，盡管代表了廣大民眾的普遍愿望，但是在房地產(chǎn)復(fù)雜的利益鏈條中，開發(fā)商、銀行、已購房者(包括投資者和自住者)和房屋出租者，都是這一輪高房價(jià)的既得利益者，在政策高壓下，他們或許不相信房價(jià)再漲，但也不希望降價(jià)，其力量不可低估。

　　二、一般來說，房價(jià)大起必伴隨大落是供求規(guī)律的作用，但是，我國城市眾多，發(fā)展條件各異。房價(jià)既受市場供求左右，也受各種政策的牽制，種種復(fù)雜因素的交織，為從整體上判斷房價(jià)走勢增加了難度。

　　三、地方政府的執(zhí)行力度。當(dāng)前，房地產(chǎn)已同地方的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投融資規(guī)模和財(cái)政收入等指標(biāo)息息相關(guān)。因此，好經(jīng)是否能念好，很大程度取決于地方政府的態(tài)度和政策執(zhí)行力度。

　　1月8日，杭州市鬧市區(qū)的一個(gè)房產(chǎn)中介公司打出了轉(zhuǎn)讓店面廣告。隨著近期二手房地產(chǎn)市場遇冷，一些規(guī)模小的房產(chǎn)中介紛紛退掉位于鬧市區(qū)的店面，轉(zhuǎn)而尋找成本更低的地段另謀發(fā)展。

　　地產(chǎn)價(jià)格泡沫正在放大

　　拐點(diǎn)是常識性的概念，不應(yīng)該片面地理解。天津市房地產(chǎn)研究會(huì)副秘書長、房地產(chǎn)研究專家劉玉錄博士認(rèn)為，“對當(dāng)前全國一些具有代表性的城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新變化，我們應(yīng)該從更寬廣的視野來分析。”劉玉錄博士說，與上一個(gè)周期處于貨幣緊縮背景下的中國房價(jià)上漲有所不同的是，本輪房價(jià)上漲是在市場流動(dòng)性過剩的背景下形成的。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，房價(jià)連續(xù)三年以高于10%的速率上漲就意味著出現(xiàn)了一般性泡沫。雖然2007年9-11月份新建商品房交易價(jià)格同比上漲分別達(dá)到10%、10.5%、12.2%，在時(shí)間面上還沒有達(dá)到這個(gè)界限。不過就某個(gè)具體城市來說，房價(jià)連續(xù)三年何止是以高于10%的速率上漲。

　　劉玉錄博士認(rèn)為，以貨幣乘數(shù)為杠桿的“金融加速器”正在放大著房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。在房地產(chǎn)市場上可交易面積并沒有增長甚至萎縮的情況下，房地產(chǎn)貸款余額明顯地增加，只能用資產(chǎn)價(jià)格膨脹來解釋。如在2007年天津593億元商品住宅交易額中，約有43%即255億元屬于金融和預(yù)期的虛擬性質(zhì)，其余的57%即338億元才屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展(包括GDP增長、城市化人口需求和人均可支配收入增加等)性質(zhì)的推動(dòng)。

　　宏觀調(diào)控政策將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響

　　專家們認(rèn)為，雖然調(diào)控還沒有從根本上改變房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價(jià)，但是多年的博弈已經(jīng)使市場出現(xiàn)了一些預(yù)期的變化，如房地產(chǎn)投資增長速度有所回落，買房需求得到一定程度的控制，開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)正在調(diào)整，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)有望在各地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)的“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃中得到調(diào)整。

　　2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文件)；9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；10月9日，國土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)。

　　對于2007年下半年以來國家密集推出的系列調(diào)控政策，專家們較為一致地評價(jià)為“對我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響”。中國指數(shù)研究院的有關(guān)專家分析認(rèn)為，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，抑制過快上漲的房價(jià)成為2007年政府調(diào)控樓市的首要目標(biāo)。其中，引人關(guān)注的是，國家宏觀調(diào)控的思路由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，再加上物業(yè)稅試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，這一切無疑將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響。

　　“新一輪調(diào)控正在啟動(dòng)中，總體上是著眼于建立起具有中國特色的住房制度和住房消費(fèi)模式，其手段更多樣、針對性更強(qiáng)、力度也在加大。”對于2007年下半年以來推出的這一輪宏觀調(diào)控政策，盧衛(wèi)認(rèn)為“不同于以往”：一是更加借助宏觀經(jīng)濟(jì)杠桿，包括財(cái)政政策、貨幣政策和收入調(diào)整政策等；二是調(diào)控的大方向是預(yù)防經(jīng)濟(jì)過熱，但調(diào)控直接面向戶型、土地、游資、二套房貸款，更具有針對性;三是調(diào)控目標(biāo)從單一控制房價(jià)漲幅轉(zhuǎn)向建立梯次住房供應(yīng)體系、完善住房保障制度。

　　劉玉錄對“24號文件”也給予了高度評價(jià)，他認(rèn)為，這個(gè)新政策，既可以看做是自1992年以來全國“房改”實(shí)踐的總結(jié)、調(diào)整，又可以理解成新的形勢下建設(shè)中國特色住房模式的宣示。“毫無疑問，它將對今后房地產(chǎn)住宅市場產(chǎn)生越來越深刻、長遠(yuǎn)的影響。”

　　不過，由于經(jīng)濟(jì)政策的傳導(dǎo)機(jī)制具有滯后和不一致性，綜合政策效應(yīng)還遠(yuǎn)未充分釋放。同時(shí)，一些更具效力的調(diào)控手段如針對流通環(huán)節(jié)、消費(fèi)環(huán)節(jié)的物業(yè)稅征繳，針對中等收入者的普通商品房管理方法等尚未出臺(tái)。因此，針對不斷變化中的房地產(chǎn)市場，應(yīng)適應(yīng)新形勢，宏觀調(diào)控的政策和手段也必然在不斷地變化之中。