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　　從個人投資的角度來看，購買老洋房之后實現(xiàn)升值有兩大訣竅：一是買進以后添加一些復古風格的家具做裝飾，再做簡單裝修，然后轉手賣掉，賺取差價；二是不要盲目跟風購買周邊環(huán)境不佳的老洋房

　　上海余慶路近天平路的一處老式花園洋房，鐵門緊鎖，庭院深深，不免引起路過的行人內心深處的諸多猜想。

　　“這套臨街的老式花園洋房有293平方米，另有140多平方米的私家花園，被一家中小開發(fā)商在2007年第四季度前后高價買走。他們一擲2100萬元人民幣，才過去3個月，它的市場價大概已經(jīng)逼近3000萬元人民幣，獲利不菲。”上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司豪宅部經(jīng)理單翼達心情不錯，他成交了這套買賣洋房。

　　“這套房子已經(jīng)幾經(jīng)易手，輾轉轉讓了3次?，F(xiàn)在市場上絕大多數(shù)買賣的老式花園洋房和新式里弄，都是三四手物業(yè)。上海的老洋房市場基本沒受到新政調控的影響，市道平穩(wěn)，生機勃勃。作為上海房地產(chǎn)市場中的‘奇貨’，老式花園洋房在2007年始終保持較好行情。”

　　在單翼達看來，產(chǎn)權關系和規(guī)劃問題是這些房子買賣交易的兩大絆腳石。由于老洋房大多是祖上留下的財產(chǎn)，產(chǎn)權人往往不是一個人，或者有的產(chǎn)權人在國外。另外，絕大多數(shù)由政府在不同時期分配給居民居住，形成“七十二家房客”。

　　單翼達稱，在解凍“老洋房不得買賣”之后，老洋房在上海受到越來越多的關注。不難預測，在國家對市場的宏觀調控進一步深化落實后，部分高端客戶在未來兩年中陸續(xù)將投資資金轉入出租率和投資回報率都相對較高的老式住宅市場。

　　“上海以后這種房子就越來越少了，復興路上的老式洋房門口的梧桐樹都有上百年了，這種價值是一般新房子不可比擬的，有歷史底蘊。”易居(中國)投資控股有限公司(EJ.NYSE)市場分析師葉穎認為，購買老洋房的消費群體主要有4類人：老一輩葉落歸根的“海歸派”、將其當作房地產(chǎn)項目的投資者、作為企業(yè)總部的企業(yè)法人和境外人士。

　　據(jù)悉，上海被稱為萬國建筑博物館，老洋房有4000~5000幢，但能進入市場交易的房源稀缺。按規(guī)定，歸國有的老洋房基本不能賣，只租不售。如果要轉讓產(chǎn)權，必須要經(jīng)房地產(chǎn)部門嚴格審批，能交易的只有業(yè)主擁有完全產(chǎn)權的私房。主要分布在上海的5個區(qū)：徐匯、楊浦、盧灣、靜安和虹口。

　　雖然老洋房奇貨可居，但要真正實現(xiàn)購買卻難度不小。一般而言，成交一套老洋房的時間至少是3個月，長的需要1年，交易時間遠遠長于普通的公寓房。

　　葉穎指出：“這種房子內部二次裝修的成本很高。如果內部功能裝修好了，這種房子是很有潛力的。老洋房要租出高租金，必須得舍得投入資金進行建筑修整，才能吸引海外客戶。”

　　從個人投資的角度來看，購買老洋房之后實現(xiàn)升值有兩大訣竅：一是買進以后添加一些復古風格的家具做裝飾，再做簡單裝修，然后轉手賣掉，賺取差價；二是不要盲目跟風購買周邊環(huán)境不佳的老洋房。

　　黃先生2004年在建國路某處租下一幢360平方米的新式里弄，當時的租金是2000美元/月，合同期長達10年，其中免租期6個月。他花了40萬元人民幣按照原汁原味的老式風格裝修房子，隨即一海外人士以6000~6500美元/月的價格承租。僅僅在免租期內，黃先生已凈賺近2萬美元。免租期過后的租金升值可達120%左右。

　　據(jù)長期代理老洋房租售業(yè)務的知名機構史丹福對上海徐匯、盧灣、靜安、長寧、虹口5個區(qū)抽樣調查：2007年第一季度，上?；▓@洋房均價為39664元/平方米，較2006年第四季度上漲0.2%。從區(qū)域指數(shù)來看，靜安和徐匯租賃剛性需求快速膨脹，漲幅相對明顯。目前全市整體辦公樓空置率呈下降趨勢，而南京西路和徐家匯中央商務區(qū)因甲級寫字樓集中、空置率低，使得居住用房供應顯得不足。抽樣調查顯示，徐匯區(qū)各類老式住宅每天每平方米的平均租金為人民幣5.056元，平均年投資回報率為6.66%；盧灣區(qū)平均單價為人民幣4.241元，平均年投資回報率為6.18%。相比新公寓4%不到的投資回報率，老式住宅確有較高的投資價值。

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　　老洋房現(xiàn)狀：

　　一、上?，F(xiàn)有的老式建筑中95%的產(chǎn)權歸政府所有。這些房子原有的產(chǎn)權都是屬于個人的，在解放后的一段時間內，幾乎所有的產(chǎn)權都被政府收回，后來，部分產(chǎn)權已由政府發(fā)還給原業(yè)主，但很多原業(yè)主已離開人世，這些房屋通過繼承分屬原業(yè)主不同的子女。

　　二、目前上海的老洋房有三種狀況：(一)原國民黨、官僚資本家的資產(chǎn)，解放后收歸國有，由各級房地局管理，大多為政府機關或各種文化事業(yè)單位使用；(二)其他民族資本家的洋房一部分在公私合營中收歸國有，一部分仍為私產(chǎn)，但在“文革”中大都被侵占，后來經(jīng)落實政策或歸還原業(yè)主，或者給予補償；(三)部分洋房在“文革”時期或因其他歷史原因，住進了其他居民，形成多家房客局面，至今難以遷出。要想房歸原主，大都只能由原業(yè)主出錢遷移其房客。