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　　按均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米購(gòu)買的100平方米新房，一個(gè)月可以賺12.64萬(wàn)元！在被稱為“心驚肉跳”的炒作中，深圳房?jī)r(jià)成了全國(guó)矚目的焦點(diǎn)。“翻兩三倍是正常，只翻一倍就是失常。整個(gè)深圳樓市完全處于瘋狂狀態(tài)。”

　　中介“掃樓”玄機(jī)

　　“假如去年誰(shuí)家相信政府會(huì)讓樓價(jià)降下來(lái)，那么今年兩口子肯定在吵架。”張承望(化名)說(shuō)。張是香港人，曾經(jīng)與深圳伙伴有過(guò)一年的“炒房”經(jīng)歷。張是深圳近十個(gè)樓盤(pán)的VIP會(huì)員，屬于眾多炒房操盤(pán)手之一。在張承望的記憶里，自2006年開(kāi)始到2007年中，深圳房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)沒(méi)有任何規(guī)律可言。

　　深圳“樓瘋”

　　對(duì)比1月份10670元/平方米，深圳房?jī)r(jià)半年暴漲50%。而深圳樓市從均價(jià)5980元/平方米上漲到9300元/平方米，卻足足用了兩年。

　　在深圳關(guān)內(nèi)，新盤(pán)均價(jià)已經(jīng)突破2萬(wàn)元/平方米。在羅湖區(qū)，最高5萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)直逼香港的郊區(qū)元朗。

　　在深圳的樓市“神話”之下，還屢屢出現(xiàn)了“開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)”的銷售奇跡。在龍崗、鹽田、南山等區(qū)，大量購(gòu)房者被“VIP”號(hào)拒之門(mén)外。數(shù)百套新房，在數(shù)小時(shí)之內(nèi)，即被“VIP”會(huì)員“一掃而空”。

　　在“VIP”優(yōu)先購(gòu)房的規(guī)則下，資本雄厚或受私募資金支持的中介公司，可以利用“VIP”號(hào)，整層、整棟地購(gòu)進(jìn)新房。通過(guò)在壟斷房源，中介公司不但實(shí)現(xiàn)了“二次捂盤(pán)”，還由此衍生出了“轉(zhuǎn)號(hào)費(fèi)”、“茶水費(fèi)”等灰色收費(fèi)，抬高購(gòu)房隱性成本，脫離官方統(tǒng)計(jì)。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)：深圳的真實(shí)房?jī)r(jià)，或許已超出公開(kāi)的均價(jià)水平。翻兩三倍正常，只翻一倍是失常。整個(gè)樓市完全處于瘋狂狀態(tài)。”張承望說(shuō)：在強(qiáng)勁的樓價(jià)之下，深圳二手房產(chǎn)交易空前繁榮。

　　據(jù)深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，1至5月，全市二手房成交量累計(jì)達(dá)到54722套，比去年同期上升43%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.46∶1。

　　“二手住宅交易面積超過(guò)一手住宅，原因可能有兩個(gè)：一是一手住宅入市貨源減少；二是短期倒賣交易頻繁。”

　　張承望稱，今年5月份，深圳關(guān)內(nèi)均價(jià)就超過(guò)2萬(wàn)元，較4月上漲16%。關(guān)外均價(jià)1.2萬(wàn)，較4月大漲27%。如此之高漲幅，肯定會(huì)刺激短期炒樓興旺。

　　深圳中原地產(chǎn)工作人員告訴記者，“今年以來(lái)，許多客人一拿到房源就馬上要求代理掛牌出讓，且價(jià)格升幅都在10%以上。”

　　“VIP”玄機(jī)

　　二手樓市的興旺，反過(guò)來(lái)又加劇了一手樓市的爭(zhēng)奪。

　　張承望說(shuō)：“在深圳，你必須有‘條子’或者‘VIP’號(hào)，才能通過(guò)‘優(yōu)先購(gòu)房’搶到新房。否則，即使你有錢，也不一定能買到一手房。”

　　在深圳羅湖的戴斯公寓，需在銀行預(yù)存5萬(wàn)元并提供證明，才可辦理“VIP”卡。在深圳關(guān)外龍崗的徽王府，需預(yù)存3萬(wàn)元辦理“VIP”卡。在龍崗區(qū)的慢城，房源僅100多套，但VIP貴賓已超過(guò)1000名。

　　這就意味著，如果“VIP”號(hào)的認(rèn)購(gòu)數(shù)超過(guò)房源總數(shù)，非“VIP”號(hào)的消費(fèi)者，即使有錢也買不到房。有深圳開(kāi)發(fā)商表示：這樣做是為了解客人的誠(chéng)意度和購(gòu)買力，鎖住重點(diǎn)客戶，是一種正常的營(yíng)銷手段。

　　深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究中心主任宋丁則認(rèn)為：個(gè)別發(fā)展商明明只有100個(gè)房屋供應(yīng)，卻要發(fā)行1000張VIP卡，結(jié)果引起爭(zhēng)相搶購(gòu)。這樣的做法，在某種程度上是在制造樓市的緊缺氣氛。

　　據(jù)悉，當(dāng)前房地產(chǎn)商對(duì)VIP的使用模式主要有兩種：

　　第一種是按照VIP的號(hào)碼順序排隊(duì)選房，并且不限制VIP號(hào)的購(gòu)房數(shù)量。只要拿到最前面的VIP號(hào)，中介機(jī)構(gòu)和投資客就可以搶先一步，大批“掃貨”。這樣，即使購(gòu)房市民辦了VIP卡，只要排位靠后同樣買不到房。

　　張承望說(shuō)，房地產(chǎn)商完全可以把前十名的VIP號(hào)扣起來(lái)，誰(shuí)給錢就賣給誰(shuí)。有些投資客，為了獲得排位靠前VIP卡，不惜出數(shù)萬(wàn)元、甚至數(shù)十萬(wàn)元的重金購(gòu)買。

　　第二種是VIP購(gòu)房順序由電腦抽簽決定，與此同時(shí)，每個(gè)VIP卡號(hào)只能購(gòu)買一至二套住房。

　　“這些手段只是表面文章。”張承望說(shuō)：電腦抽簽似乎很公平，可以避免內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，但事實(shí)上，房地產(chǎn)商有很多“技巧”。

　　通過(guò)這一手段，樓盤(pán)還沒(méi)有開(kāi)始“抽簽”，優(yōu)質(zhì)房源就已經(jīng)落到特殊“VIP”號(hào)的手中。在這個(gè)時(shí)候，附帶著訂房“契約”的VIP號(hào)，自然就有了炒賣的價(jià)值。

　　“等VIP號(hào)倒賣結(jié)束，有消費(fèi)者真正入住了，房地產(chǎn)商才跟消費(fèi)者簽訂正式的認(rèn)購(gòu)合同。這樣，在政府的監(jiān)控里，房子的第一個(gè)買家就是后來(lái)的消費(fèi)者。”張承望說(shuō)。

　　公開(kāi)的事實(shí)，證明了深圳禁止內(nèi)部“認(rèn)籌”的難度。

　　“即使規(guī)定一個(gè)VIP號(hào)只能買一套房，只要開(kāi)發(fā)商默許，買家借來(lái)10個(gè)身份證，照樣能買10套房。”

　　“炒號(hào)關(guān)系到整個(gè)炒房鏈條。”

　　按照張承望的炒房理論：如果第一個(gè)買家就將房子用來(lái)居住，自然就沒(méi)有了炒房的機(jī)會(huì)。炒房要獲得最大的炒價(jià)空間，就必須先把實(shí)際消費(fèi)拉至整個(gè)消費(fèi)鏈條的末端。通過(guò)“VIP”號(hào)的特殊運(yùn)用，就可以將住房消費(fèi)先隔離出去。

　　“只要拿不到第一手貨源，居住型的消費(fèi)者，就必須在二手樓市為炒房者的全部成本與利潤(rùn)‘買單’。”張承望說(shuō)。

　　中介“坐莊”

　　“當(dāng)前，深圳相當(dāng)一部分一手房源，集中在中介公司的手里。”

　　張承望說(shuō)，與散戶炒家相比，有資金實(shí)力的中介公司，往往會(huì)通過(guò)與開(kāi)發(fā)商合作，整棟、整片地“吃進(jìn)”樓房。

　　在深圳，一些在銷售處被告知“售罄”的樓盤(pán)，只要你步行至附近的中介公司，往往就會(huì)獲知這樣的信息：這個(gè)樓盤(pán)還有很多好房子，你只需在開(kāi)盤(pán)均價(jià)的基礎(chǔ)上，再加幾千元/平方米，同時(shí)交納幾萬(wàn)元的“茶水費(fèi)”(行話)，就可以簽訂購(gòu)房合同。但是，公司規(guī)定的中介費(fèi)，還要照常收取。

　　張承望透露，中介公司控制某一樓盤(pán)房源的手段，主要有兩種：

　　其一，直接與房地產(chǎn)商合作。房地產(chǎn)商將樓盤(pán)全部交給中介銷售，每賣出去一套，中介會(huì)從中收取一定比例的提成。由于銷售權(quán)全部轉(zhuǎn)給了中介公司，市民要買房，就必須接受中介公司提出的“VIP”轉(zhuǎn)號(hào)費(fèi)或者“茶水費(fèi)”。

　　“對(duì)房地產(chǎn)商而言，將銷售權(quán)轉(zhuǎn)包給中介公司，可以節(jié)省大量的人力成本。與此同時(shí)，中介公司為獲得銷售權(quán)，往往會(huì)作出承諾，將樓盤(pán)均價(jià)提升百分之幾，同時(shí)保證可以銷售百分之幾，如果無(wú)法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，將減收、免收代理費(fèi)等，對(duì)房地產(chǎn)商吸引力大。”

　　張承望說(shuō)，當(dāng)前深圳除了中海、招商等個(gè)別實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商是自主銷售外，大部分房地產(chǎn)商都是中介代理銷售。

　　其二，以中介公司名義，獲得房地產(chǎn)商的“VIP”號(hào)，利用自身資金或依托私募基金，整片、整棟地“吃進(jìn)”樓盤(pán)。張承望說(shuō)，與散戶炒家相比，中介公司的“批發(fā)”式購(gòu)房，更加容易讓房地產(chǎn)商拿出排位靠前的“VIP”號(hào)。

　　張承望稱，在部分中介公司的“坐莊”下，一手房的真實(shí)購(gòu)買成本，除了合同價(jià)格，還要加上“炒號(hào)費(fèi)”、“茶水費(fèi)”等。因此，不少新盤(pán)在進(jìn)入二手市場(chǎng)后，往往會(huì)出現(xiàn)20%?觸30%的暴漲。

　　張承望透露，中介公司會(huì)利用其營(yíng)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，不斷向市場(chǎng)灌輸“政府即將強(qiáng)征個(gè)稅”、“銀行首付將提至四成”等“小道”消息，暗示市民買房要趕快出手，否則以后成本會(huì)更高，制造樓市緊張氣氛。

　　“當(dāng)前，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為全國(guó)性的問(wèn)題。但是，許多地方政府的調(diào)控措政策卻并不明朗。有時(shí)侯，有些政策是‘只見(jiàn)刮風(fēng)不見(jiàn)下雨’。即使地方政府有一些政策構(gòu)思，但他們也不馬上出來(lái)說(shuō)明白。”宋丁說(shuō)，這樣的政策局面，恰恰為一些不道德的中介公司散布“小道”消息，制造市場(chǎng)緊張氣氛提供了機(jī)會(huì)。畢竟，在市民眼中，自身政策知識(shí)有限，而中介公司則要專業(yè)得多。