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　　盡管國內(nèi)樓市很可能面臨一段不太景氣的日子，底氣甚足的大開發(fā)商們并沒有打算放慢其土地儲備的步伐，只是在一切“從緊”的政策氣氛下，他們更多考慮的是如何“變廢為寶”了。

　　農(nóng)地價漲農(nóng)行7000億“寶藏”待瓜分

　　據(jù)一家資產(chǎn)管理公司人士透露，目前備受業(yè)界關(guān)注的，是中國農(nóng)業(yè)銀行全國范圍內(nèi)近7000億元不良資產(chǎn)的剝離處置進(jìn)程，今年年中前后，這筆龐大的資產(chǎn)將陸續(xù)進(jìn)入處置拍賣程序，而其中包含土地的不良資產(chǎn)包更是為數(shù)不少。

　　這位人士稱，這些包含土地的不良資產(chǎn)包，大多分布在二三線城市，如僅廣東韶關(guān)一地，目前就約有估價20億到30億元左右的此類資產(chǎn)包，隨著農(nóng)村城市化進(jìn)程逐步加快，農(nóng)行7000億元巨額不良資產(chǎn)包中的大量城郊或農(nóng)村建設(shè)用地，地價已呈飆升之勢。

　　有專門從事土地買賣中介的人士稱，目前政府公開出讓的土地頻繁傳出流拍或低價成交的“利空消息”，但部分二三線城市的二手地交易市場卻暗流涌動，一些較有實(shí)力的開發(fā)商，正對中小房企急于出手的地塊，以及那些裝有若干地塊的不良資產(chǎn)緊追不舍。

　　前一兩年樓市高潮中，不少中小房企拼命囤地，坐等升值，豈料去年下半年以來調(diào)控政策接連沖擊，樓市降溫，銀行又?jǐn)Q緊了貸款“水龍頭”，這些融資渠道單一的房企資金鏈開始緊繃，無力繼續(xù)開發(fā)。為避免“土地閑置兩年由政府收回”的命運(yùn)，他們急需尋找接盤者。“去年下半年開始，這類土地買賣個案明顯增加。”上述中介人士稱。

　　而不良資產(chǎn)包通常是由銀行剝離出來，通過其所屬的資產(chǎn)管理公司整理出讓的，資產(chǎn)包內(nèi)有不少是以土地作為質(zhì)押的債權(quán)，正是這些土地備受大開發(fā)商青睞。

　　記者了解到的最新案例是：在一個本金加利息合計估值約400萬元的不良資產(chǎn)包里，有一塊位于廣東惠州淡水鎮(zhèn)的開發(fā)用地，占地4500多平方米，按約定買家只需要花180萬元拿下這個資產(chǎn)包，地塊即可為其所有，折算下來，地塊售價僅為每平方米400元到500元之間，而同一片區(qū)內(nèi)條件相似的地塊市場價每平方米不低于800元。

　　惠州與廣西北海、海南島并列為上世紀(jì)90年代初國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的三大重災(zāi)區(qū)，爛尾樓、爛尾地隨處可見，沉淀銀行資金一度數(shù)以百億元計，近兩三年鄰近的深圳開發(fā)商大舉進(jìn)入，沉寂多時的樓市地市才見回暖，盤活以抵押土地為核心的不良資產(chǎn)，成為當(dāng)?shù)卣豌y行的頭等大事之一。

　　生地變“熟”騰挪空間大

　　“購買不良資產(chǎn)包拿到的地，其實(shí)大多是‘生地’，不是‘熟地’。”廣東冠杰律師事務(wù)所合伙人張邦榮說。這家事務(wù)所長期為不良資產(chǎn)處置提供法律服務(wù)。

　　所謂“生地”，即仍需進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)的地塊(通稱一級開發(fā))。所謂“熟地”，即已規(guī)劃好用途、容積率等，并通過政府土地交易中心公開招拍掛出讓的土地。按現(xiàn)行政策，后者受到“閑置兩年不開發(fā)須由政府收回”的嚴(yán)格限制。

　　張邦榮表示，從現(xiàn)有案例看，投資者購買不良資產(chǎn)包拿到的“生地”，若逾期不作一級開發(fā)，仍要繳納土地閑置費(fèi)，但政府卻不能無償回收。

　　“買家已取得土地的使用權(quán)，政府如欲收回重新安排用途，應(yīng)該按征地標(biāo)準(zhǔn)向前者支付征收款，”他介紹說，“同時因?yàn)橘徣霑r折算的地價較低，就算按最新政策繳納地價20%的土地閑置費(fèi)，也很容易被地塊升值利潤所抵消。”

　　據(jù)記者了解，廣東韶關(guān)市政府有關(guān)部門就曾試圖收回一幅占地近4萬平方米的倉儲用地，但由于現(xiàn)業(yè)主是以約300萬元的價格購買不良資產(chǎn)包拿下該地塊的，政企雙方未能就回收價格達(dá)成一致，最終只有作罷。知情人士稱，該倉儲用地正好與碧桂園集團(tuán)(2007.HK)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的大規(guī)模樓盤相鄰，地價不斷飆升，買家自然不肯輕易轉(zhuǎn)手。

　　事實(shí)上，“大地主”碧桂園本身就是把“生地做成熟地”的典型。多年來它在珠三角地區(qū)的基本操作模式便是從地方政府手里低價協(xié)議拿到大量“生地”，投入資金一級開發(fā)，伺機(jī)轉(zhuǎn)入二級開發(fā)，這一過程中需要繳納土地閑置費(fèi)用所增加的成本，還是遠(yuǎn)比起公開競拍拿地要實(shí)惠得多。

　　一般來說，購買不良資產(chǎn)包拿到的“生地”，只是獲得土地使用權(quán)，可進(jìn)行一級開發(fā)，如果想取得房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，或者改變土地用途，仍要參與政府組織的公開競買。

　　“不過在實(shí)際操作中，土地使用權(quán)所有者可以和土地交易中心共同設(shè)定出讓條件，他們享受明顯的先發(fā)優(yōu)勢，”張邦榮解釋說，“即使得不到房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，一旦土地成功高價拍賣，不良資產(chǎn)包的投資者也會賺得眉開眼笑了。”

　　便宜無好貨？

　　但銀行業(yè)界人士也指出，相比其他三大國有商業(yè)銀行而言，農(nóng)行名下的不良資產(chǎn)包雖然處置價格或會更低，情況卻比較復(fù)雜，必須提防風(fēng)險。

　　張邦榮認(rèn)為，收購不良資產(chǎn)包中的土地，最大風(fēng)險就在于資產(chǎn)包信息不實(shí)，或者存在某種程度上的欺詐行為。例如銀行和資產(chǎn)管理公司可能已收回了有關(guān)債權(quán)，而仍把資產(chǎn)包拿出來拍賣，買家面臨較大的風(fēng)險。

　　一位在上海從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理的人士則表示，不良資產(chǎn)包中的土地雖然折算價格較低，不過債權(quán)債務(wù)問題相當(dāng)復(fù)雜。

　　“愿意進(jìn)行這類收購的，一般以資產(chǎn)包所涉及資產(chǎn)和土地所在城市的本土開發(fā)商居多，如果你不熟悉被收購對象的來龍去脈和當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境，就要三思而行。”他強(qiáng)調(diào)說。

　　政策背景：

　　1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。