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　　總體來看，2007年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，房?jī)r(jià)漲幅比2006年有所增加，國房景氣指數(shù)逐月上升達(dá)到近三年來的新高水平。進(jìn)入10月后，在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的變化。

　　一、2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

　　2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下三個(gè)特征：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積出現(xiàn)近5年來首次大幅增加，土地價(jià)格快速上漲，漲幅達(dá)到5年來新高，高于同期房屋銷售價(jià)格漲幅

　　從全國數(shù)據(jù)來看，2003-2006年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長(zhǎng)出現(xiàn)較大幅度下降，其中2005年和2006年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積均為負(fù)增長(zhǎng)，以東部地區(qū)下降程度最高。2007年3月以來，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增幅逐月增加，1-10月同比增長(zhǎng)16.9%，增幅增加了近20個(gè)百分點(diǎn)，尤其是東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積增幅達(dá)到了22.2%。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積的大幅增加，體現(xiàn)了2007年宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，2007年初政府工作報(bào)告自2003年來首次將“控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快”改為“保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模”，顯然土地供給的增加對(duì)對(duì)緩解未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期具有積極意義。

　　2005-2006年，全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格漲幅逐步下降，2005年為9.1%，2006年為5.8%。2007年，全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲，前3季度平均同比上漲12.8%，高于同期房屋銷售價(jià)格6.7%的漲幅。其中，1-3季度各季度土地交易價(jià)格漲幅分別為9.8%、13.5%、15%，漲幅逐季增加達(dá)到2000年以來的最高漲幅。其中，以住宅用地和商業(yè)旅游娛樂用地價(jià)格上漲最快，2007年前3季度平均漲幅分別為14.2%和14.4%。土地價(jià)格的加速上漲，體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來房?jī)r(jià)快速上漲抱有較高預(yù)期，有些地塊的競(jìng)拍價(jià)格竟然超過了房屋售價(jià)，出現(xiàn)了“面粉價(jià)格高過面包”的現(xiàn)象。

　　(二)商品住宅市場(chǎng)景氣旺盛帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺，下半年房?jī)r(jià)漲幅逐月增加，創(chuàng)出近三年新高；但9月后受政策影響商品房屋交易量增幅下降，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所回落

　　商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過70%，2007年商品住宅市場(chǎng)景氣旺盛帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺。1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19192.21億元，同比增長(zhǎng)31.4%，增幅比去年同期增加7.3個(gè)百分點(diǎn)，前10個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月增加，由1-2月的24.3%增加到1-10月的31.4%，其中10月增幅為39.22%，達(dá)到近三年來新高。1-10月，商品房施工面積、新開工面積和竣工面積分別同比增長(zhǎng)22.6%、22.8%和9.1%，增幅比去年同期分別增加4.5個(gè)、4個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。1-10月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)31.3%，增幅增加20.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為同比增長(zhǎng)14.2%，增幅增加21.3個(gè)百分點(diǎn)；期房銷售面積同比增長(zhǎng)39.5%，增幅增加17.3個(gè)百分點(diǎn)。2007年前4個(gè)月，國房景氣指數(shù)持續(xù)下降，后7個(gè)月，國房景氣指數(shù)快速上升。10月，國房景氣指數(shù)為105.74，達(dá)到近三年來的最高水平。

　　2007年6月以來，房?jī)r(jià)漲幅逐月增加，10月份房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，其中新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲10.6%和8.7%，漲幅為2005年以來新高。2007年前10個(gè)月，房屋銷售價(jià)格累計(jì)同比上漲6.98%，漲幅比2006年增加1.48個(gè)百分點(diǎn)；新建商品住房和二手住房累計(jì)同比上漲7.5%和6.78%，漲幅分別比2006年增加1.1個(gè)和1.53個(gè)百分點(diǎn)。前10個(gè)月，深圳、北京、成都、廣州、福州、鄭州、大連等城市的住房?jī)r(jià)格繼續(xù)2006年的快速上漲態(tài)勢(shì)。

　　受2007年持續(xù)加息和9月末房貸新政的影響，10月和11月商品房屋銷售面積增幅比前期有所下降，部分城市的二手房交易量也出現(xiàn)下降。雖然70大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)增加，但10月和11月商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅有所減少。說明與前期相比，住宅需求增長(zhǎng)有所減緩，房?jī)r(jià)上漲速度減慢。

　　(三)住房保障體系進(jìn)一步完善，商品住宅供給結(jié)構(gòu)調(diào)整效果逐步顯現(xiàn)

　　2007年，住房保障體系建設(shè)得到了中央政府前所未有的高度重視，各級(jí)地方政府的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)也逐步付諸實(shí)施。

　　2007年初，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出：“房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”、“政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。”

　　2007年8月7日，國務(wù)院印發(fā)實(shí)施《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號(hào))，8月24日，國務(wù)院召開全國住房工作會(huì)議，就貫徹落實(shí)《若干意見》進(jìn)行部署。國務(wù)院24號(hào)文的主要內(nèi)容為：進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度；改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度；逐步改善其他住房困難群體的居住條件；完善配套政策和工作機(jī)制。

　　11月，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》，住房保障體系進(jìn)一步完善。

　　從商品住宅的供給結(jié)構(gòu)來看，2007年以來，商品住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)控的效果逐步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投資比重分別由1-2月的3.4%和15.94%，提高到1-10月的4.5%和21.46%，90平方米以下住宅投資比重每月增加1個(gè)百分點(diǎn)左右。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國36個(gè)直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市，2006-2007年年度新開工商品住房中90平方米以下普通商品住房占總開發(fā)面積的55.8%。

　　二、近期房?jī)r(jià)加速上漲原因分析

　　從供給方面來看，受2003年開始實(shí)施的嚴(yán)控“土地”和“信貸”宏觀調(diào)控措施的影響，近年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際供給增長(zhǎng)下降，加大了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。其中，2003-2006年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長(zhǎng)持續(xù)下降，2005年和2006年甚至為負(fù)增長(zhǎng)；2004-2006年商品住宅竣工面積增幅有較大幅度下降，2006年為負(fù)增長(zhǎng)。

　　從需求方面看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口年齡結(jié)構(gòu)、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化是支撐我國住房需求增長(zhǎng)的長(zhǎng)期因素。我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)多年的穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，居民收入持續(xù)增加，為住房需求的實(shí)現(xiàn)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。特別是2003年以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的增長(zhǎng)周期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)五年保持10%以上的增幅，城鎮(zhèn)居民收入大幅增加，有利于住房需求的增長(zhǎng)。1996年以來，我國進(jìn)入快速城市化階段，每年大約有2000萬農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)常住人口。人口年齡結(jié)構(gòu)方面，2000-2020年，我國人口年齡結(jié)構(gòu)中25-45歲群體所占的比重最大，其中2000-2010年35-45歲群體比重最大。這些因素對(duì)我國住房剛性需求和住房改善性需求增長(zhǎng)都有很大影響。

　　短期來看，2007年宏觀經(jīng)濟(jì)中貿(mào)易順差過大、流動(dòng)性過剩問題凸現(xiàn)，由流動(dòng)性過剩引發(fā)的資金充裕，助長(zhǎng)了住宅市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)。根據(jù)REICO工作室2006年對(duì)普通住房購房群體所作的抽樣調(diào)查，全額付款和貸款購房分別占購房人的50%左右，可見，銀行貸款對(duì)支持購房需求有非常重要的作用。央行公布的數(shù)據(jù)表明，截至2007年9月30日，商業(yè)性購房貸款余額為4.62萬億元，同比增長(zhǎng)29.6%，增速比上年同期提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元，同比增長(zhǎng)31.4%，增速比上年同期提高13.5個(gè)百分點(diǎn)。住房公積金委托貸款增長(zhǎng)也較快，6月末余額達(dá)到4002.6億元，同比增長(zhǎng)31.9%，較個(gè)人住房貸款增速高7.1個(gè)百分點(diǎn)。此外，在人民幣升值預(yù)期的影響下，還有大量的外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲起了推波助瀾的作用。

　　6月后，CPI漲幅持續(xù)走高，通脹壓力逐月上升，6-11月各月CPI同比漲幅分別為4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%、6.9%，不斷創(chuàng)出近年高峰。對(duì)應(yīng)CPI漲幅，利率水平明顯偏低，雖然經(jīng)歷了六次加息，但目前一年期存款利率仍然只有4.14%，沒有改變負(fù)利率的狀況。實(shí)際利率偏低促使資本為追求保值增值而不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加快了住房需求的增長(zhǎng)。

　　三、2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　受2007年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積大幅度增加以及商品房屋新開工面積較快增長(zhǎng)的影響，2008年商品房屋供給仍會(huì)穩(wěn)定增加。因此，住房需求增長(zhǎng)的變化是影響2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素，而住房需求增長(zhǎng)的變化主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的影響。

　　2008年，根據(jù)我國宏觀經(jīng)濟(jì)和政策形勢(shì)發(fā)展的不確定性，房?jī)r(jià)走勢(shì)有兩種可能：

　　第一，2008年如果國內(nèi)負(fù)利率的現(xiàn)實(shí)持續(xù)存在，流動(dòng)性過剩對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的上漲仍有助推作用。2008年，如果在緊縮貨幣政策和小幅升值的匯率政策組合下，貿(mào)易順差過大問題難以在短期內(nèi)緩解，流動(dòng)性過剩和通脹將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在，負(fù)利率的持續(xù)將繼續(xù)刺激住房需求的增長(zhǎng)，助推2008年房?jī)r(jià)上漲，但受緊縮貨幣政策的影響，房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)有所減緩。

　　第二，2008年美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退的可能性很大，世界經(jīng)濟(jì)也將受到較大影響，如果在國內(nèi)通脹壓力下，采取緊縮貨幣政策和快速升值的匯率政策組合，出口增速很可能迅速下降，內(nèi)需增長(zhǎng)乏力，經(jīng)濟(jì)將可能出現(xiàn)較大的向下調(diào)整，對(duì)收入增長(zhǎng)和就業(yè)將產(chǎn)生較大影響，住房需求增長(zhǎng)下降，嚴(yán)重的話，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)向下波動(dòng)的走勢(shì)。

　　長(zhǎng)期來看，根據(jù)人口學(xué)家的分析，我國的“人口紅利期”至少會(huì)持續(xù)到2020年，這段時(shí)期總體上我國經(jīng)濟(jì)將保持較快速度增長(zhǎng)，來自城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)等因素的住房剛性需求增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展帶來的住房改善性需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

　　總之，2008年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的變化。如果2008年宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，全國房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，但在從緊的貨幣政策影響下，房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)有所下降。如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)較大的向下調(diào)整，不排除房?jī)r(jià)向下波動(dòng)。但從長(zhǎng)期看，我國城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局并未根本改變，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)將在一定時(shí)期內(nèi)存在。