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　　2007年是國(guó)家繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一年，國(guó)家陸續(xù)頒布了一系列土地市場(chǎng)法規(guī)政策，無論是國(guó)家的宏觀調(diào)控政策還是深圳本地的實(shí)施細(xì)則，都對(duì)2007年全國(guó)及深圳的土地市場(chǎng)產(chǎn)生了重大影響

　　戴德梁行　策略發(fā)展顧問部

　　2007年是國(guó)家繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一年，國(guó)家陸續(xù)頒布了一系列土地市場(chǎng)法規(guī)政策，無論是國(guó)家的宏觀調(diào)控政策還是深圳本地的實(shí)施細(xì)則，都對(duì)2007年全國(guó)及深圳的土地市場(chǎng)產(chǎn)生了重大影響，并且在一定程度上決定了深圳土地市場(chǎng)未來一段時(shí)間的供應(yīng)與發(fā)展走向。

　　本文主要分析了2007年國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》及國(guó)土資源部《關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》等政策對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生的重大影響，及其相應(yīng)的市場(chǎng)反應(yīng)，為讀者進(jìn)一步了解國(guó)家土地政策走勢(shì)，從而對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行合理預(yù)期提供基礎(chǔ)。

　　政策回顧

　　2007年11月，《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》

　　《土地儲(chǔ)備管理辦法》：

　　土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。

　　土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

　　調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模。

　　土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。

　　可以納入土地儲(chǔ)備范圍的土地包括：依法收回的國(guó)有土地，收購(gòu)的土地，行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地，已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，其他依法取得的土地。

　　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。

　　《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》：

　　土地儲(chǔ)備資金使用范圍具體包括：征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需要支付的土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地后進(jìn)行必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用；征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需要支付的銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出。

　　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)，不得超計(jì)劃、超規(guī)模貸款。

　　政策分析

　　《土地儲(chǔ)備管理辦法》明確規(guī)定了儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。該辦法的目的體現(xiàn)在以下兩方面：

　　1、從源頭上調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量。

　　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，對(duì)年度土地供應(yīng)量和年度末期應(yīng)達(dá)到的儲(chǔ)備總量編制計(jì)劃，并進(jìn)行相應(yīng)土地儲(chǔ)備，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)、短期的總量調(diào)節(jié)。

　　2、加速土地形成有效供給的時(shí)間。

　　影響土地進(jìn)入開發(fā)階段的因素有兩點(diǎn)，一是產(chǎn)權(quán)不清，部分已出讓土地由于權(quán)屬存在糾紛而無法開發(fā)，土地儲(chǔ)備中心的職能之一即使明晰土地產(chǎn)權(quán)后納入儲(chǔ)備中心，從而清除土地開發(fā)的法律障礙；

　　二是從“生地”開發(fā)至“凈地”周期過長(zhǎng)，而土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之盡快達(dá)到具備開發(fā)條件的“凈地”，從而縮短土地開發(fā)周期。

　　財(cái)政部和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》的目的在于：

　　1、規(guī)范了土地儲(chǔ)備資金的來源及使用范圍。使土地儲(chǔ)備中心職能及權(quán)利明晰化。

　　2、防范土地儲(chǔ)備過程中可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檎恋貎?chǔ)備行為需要巨額資金支持，嚴(yán)格的金融監(jiān)管會(huì)使土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行更為平穩(wěn)健康，從而達(dá)到制度的初衷。

　　政策回顧

　　2007年10月，國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（簡(jiǎn)稱39號(hào)令）、《關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》

　　《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》：

　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；

　　受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　《關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》：

　　一是要求實(shí)行“凈地”出讓。對(duì)于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的前提下，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓；

　　二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”；

　　三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間。規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，形成住房的有效供應(yīng)；

　　四是加大閑置土地的處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，要堅(jiān)決無償收回。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，要嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理。

　　政策分析

　　39號(hào)令是在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》即國(guó)土資源部11號(hào)令基礎(chǔ)上修改而成，其著重對(duì)與《物權(quán)法》有關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行修改完善，與11號(hào)令相比，主要從幾個(gè)方面作了修訂：一是將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍，二是明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓，三是將土地使用權(quán)修改為建設(shè)用地使用權(quán)，四是進(jìn)一步明確強(qiáng)調(diào)土地出讓的公開、公平和公正，不得人為設(shè)定影響公平競(jìng)爭(zhēng)的限制條件，五是進(jìn)一步明確掛牌出讓截止問題，六是進(jìn)一步規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放。

　　規(guī)定指出：開發(fā)商需按約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。此條規(guī)定提高了房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地成本，改變了過去開發(fā)商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權(quán)證，進(jìn)而利用土地使用權(quán)向銀行抵押貸款的做法。規(guī)范了土地出讓金的繳納，提高了開發(fā)商的前期拿地成本，利于打擊開發(fā)商的囤地行為。

　　《關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》旨在加大對(duì)閑置土地的清理力度，利于使增加的土地供應(yīng)量直接形成房屋供應(yīng)量，重點(diǎn)針對(duì)囤地開發(fā)商。這幾項(xiàng)措施將從以下三方面影響未來土地市場(chǎng)供應(yīng)：一是在土地出讓規(guī)模上，土地管理部門會(huì)根據(jù)競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)?？刂圃谄淙觊_發(fā)能力范圍內(nèi)；二是在開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格控制三年開發(fā)周期，如果開發(fā)商三年未完成項(xiàng)目開發(fā)將受一定懲罰；三是在土地出讓文件中將說明三年必須開發(fā)完畢的條件，開發(fā)商在受讓土地時(shí)也必須接受和做出相應(yīng)承諾。

　　今年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一份《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》揭示了當(dāng)前土地高度集中在大型房地產(chǎn)上市企業(yè)的現(xiàn)狀。其中以廣東碧桂園為例，其今年前三季度新增土地儲(chǔ)備3700萬平方米，增長(zhǎng)200%以上，以年開發(fā)量200萬平方米計(jì)算，其目前高達(dá)4500萬平方米的土地儲(chǔ)備足夠其開發(fā)27年。報(bào)告指出，囤地10平方公里以上的房地產(chǎn)上市公司不下10家。國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，如果三年開發(fā)周期的政策得到嚴(yán)格落實(shí)，則目前前50強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司都需要對(duì)其發(fā)展戰(zhàn)略做出相應(yīng)調(diào)整。

　　深圳市場(chǎng)反應(yīng)

　　2007年深圳市陸續(xù)出臺(tái)了《深圳市閑置土地處置工作方案》、《深圳市土地閑置費(fèi)征收管理辦法》、《深圳市閑置土地處置初步認(rèn)定程序》、《閑置土地處置法律文書》以及《無償收回土地的法律適用和程序》等配套細(xì)則。11月，深圳市已清理了已批未建地738宗，約20.26平方公里，其中居住用地5.51平方公里、工業(yè)用地8.54平方公里、其余用地約6.21平方公里。其中，2002年前就取得土地使用權(quán)的占71.7%。