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　　在政策的影響下，11月，二手房市場(chǎng)交易量出現(xiàn)了明顯下滑的跡象，當(dāng)月二手房樓市成交量?jī)H為7.71萬(wàn)平方米，大幅下滑的數(shù)字表明，2007年末，福州的二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“寒冬”。

　　——2007年11月份二手房指數(shù)市場(chǎng)分析報(bào)告

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所　王阿忠博士　馮求全　《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　引言

　　2007年4月以來(lái)全國(guó)大范圍的房?jī)r(jià)上漲，也給福州二手房市場(chǎng)帶來(lái)了幾分春意。然而，2007年以來(lái)的5次加息，10次提高存款準(zhǔn)備金率，加上9月27日出臺(tái)的“二套房”新政，年底多家銀行緊縮貸款額度等一系列金融政策對(duì)市場(chǎng)影響的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　在政策的影響下，11月，二手房市場(chǎng)交易量出現(xiàn)了明顯下滑的跡象，當(dāng)月二手房樓市成交量?jī)H為7.71萬(wàn)平方米，大幅下滑的數(shù)字表明，2007年末，福州的二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“寒冬”。

　　[指數(shù)分析]

　　由圖1可以看出，自2007年初以來(lái)，福州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)一路上揚(yáng)，8月更是達(dá)到了今年以來(lái)的最大漲幅，但在11月，二手房市場(chǎng)“量?jī)r(jià)”雙雙下調(diào)，價(jià)格指數(shù)似乎出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”，二手住宅價(jià)格指數(shù)顯現(xiàn)了年內(nèi)以來(lái)的首次下降。從表1可以知道，11月的二手住宅價(jià)格指數(shù)為1055，環(huán)比降幅為0.64%，福州二手房市場(chǎng)正在遭受新政以來(lái)最嚴(yán)厲的考驗(yàn)。

　　圖1福州二手住宅價(jià)格指數(shù)

　　表1福州二手住宅價(jià)格指數(shù)

　　從表二可以看出，從2006年6月到2007年10月，福州二手房樓市的成交量一直圍繞在20萬(wàn)平方米上下波動(dòng)，直到9月27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，明確表示對(duì)于申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。新政實(shí)施的第一個(gè)月，我們看到了它的威力，不僅一手房市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩，對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響也很明顯，10月福州二手房樓市的成交量出現(xiàn)大幅下降，成交量為17.87萬(wàn)平方米，跌幅為15.71%。而到了11月，“二套房”政策的效力再次顯現(xiàn)，加上銀行緊縮貸款，市場(chǎng)缺乏資金，二手住宅成交量急劇萎縮，成交量?jī)H為7.71萬(wàn)平方米，達(dá)到了歷史最低點(diǎn)。

　　表2福州二手住宅成交情況表

　　圖2福州二手住宅成交量

　　圖3福州二手住宅結(jié)構(gòu)分析(平方米)

　　[板塊分析]

　　由于年底貸款額度受限，11月二手住宅成交面積急劇萎縮，成交7.71萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于上月17.87萬(wàn)平方米的43%，各板塊的成交面積全部下降。鼓樓是11月份成交面積總數(shù)最高的板塊，為1.70萬(wàn)m2，相比10月下降不少，但面積占比卻提高了3.8個(gè)百分點(diǎn)，這更凸顯了其區(qū)位、地段、交通、配套和商業(yè)環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)。晉安、臺(tái)江分別占據(jù)次席，也是十大板塊中成交面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的板塊，而馬尾板塊仍是成交量最少的一個(gè)，卻是最穩(wěn)定的一個(gè)板塊。

　　[金山板塊]該板塊的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)經(jīng)過(guò)連續(xù)10個(gè)月的上漲后，11月份出現(xiàn)了年內(nèi)以來(lái)的首次回落，而且下跌幅度排在各板塊之首，僅為1068，相比10月下降了14點(diǎn)，其成交面積為0.81萬(wàn)m2，相比上月的1.89下降了1.08，但面積占比與上月基本持平，為10.4%。

　　[東區(qū)板塊]該板塊的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)繼10月出現(xiàn)首次下降之后，11月繼續(xù)低迷，僅為1074，相比10月下跌了18點(diǎn)，其成交面積為0.82萬(wàn)m2，面積占比為10.6%。

　　[五四北板塊]該板塊也是11月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下降幅度最大的板塊之一，由10月的1065下降到1047，下降了18點(diǎn)。成交面積也僅為0.54萬(wàn)m2。

　　[江濱板塊]該板塊11月振幅也非常大，同金山板塊類(lèi)似，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下降了14點(diǎn)，本月只有1044，成交面積也只有0.30萬(wàn)m2，面積占比僅為3.9%。

　　[倉(cāng)山板塊]、[西區(qū)板塊]、[晉安板塊]這三個(gè)板塊11月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下降幅度較小，為1034、1094和1044，分別下降了5點(diǎn)、6點(diǎn)和3點(diǎn)，其成交面積為0.36萬(wàn)m2、0.72萬(wàn)m2和1.28萬(wàn)m2，其中倉(cāng)山和西區(qū)兩大板塊面積占比都下降了，而晉安板塊則有小幅度上升。

　　[臺(tái)江板塊]繼10月大漲之后，11月與10月持平為1064，其成交面積為1.02萬(wàn)m2，面積占比也與10月一樣為13.4%。

　　[鼓樓板塊]在眾多板塊紛紛下跌時(shí)，該板塊的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)有小幅度的上升，即由10月的1046上升為1047，這更凸顯了其地段、交通和環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)。成交面積也是十大板塊之首，為1.70萬(wàn)m2，面積占比比10月提高了3.8個(gè)百分點(diǎn)為22.0%。

　　[馬尾板塊]該板塊是十大板塊中漲幅最大的板塊，但其成交面積是最少的，僅為0.16萬(wàn)m2。

　　[代表樓盤(pán)]

　　從表5中可見(jiàn)，11月所有板塊代表樓盤(pán)二手房同質(zhì)價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的下跌，下跌幅度均在100～200之間。其中海潤(rùn)濱江花園繼續(xù)引領(lǐng)風(fēng)騷，11月同質(zhì)修正后成交價(jià)格為7231元/平方米，因其獨(dú)特的地理位置、江景環(huán)境和豪華的配套讓其始終成為眾人追捧的對(duì)象。鼓樓區(qū)的梅海園、晉安的大名城、西區(qū)的五鳳蘭庭和臺(tái)江的中茵名仕花城價(jià)格相差不大，屬于同級(jí)別的樓盤(pán)，四個(gè)樓盤(pán)各具特色。梅海園以左海、西湖為核心，大名城則以海洋景觀(guān)為主題，中茵名仕花城緊鄰寧?kù)o綠色的白馬河公園。

　　表3各板塊成交面積分析

　　表4福州各板塊二手房?jī)r(jià)格指數(shù)

　　表5福州典型樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)格

　　(上述典型樓盤(pán)是基于同質(zhì)方法得到的，同質(zhì)樓盤(pán)要求為：樓層：3層，裝修狀況：一般，朝向：南等)

　　[分析]

　　11月，“二套房”新政的影響更是顯著，面對(duì)著二手房交易量明顯下降的現(xiàn)狀，限制購(gòu)買(mǎi)力的原因主要有：第一：中央銀行的信貸緊縮政策，從2007年初到現(xiàn)在，央行已經(jīng)連續(xù)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由年初的9%上調(diào)到了14.5%，而由于接近年關(guān)，許多銀行都面臨著存貸比超標(biāo)，貸款額度緊張，房貸資金緊缺的尷尬境地；第二：今年央行已連續(xù)五次加息，2008年1月1日，房貸將統(tǒng)一執(zhí)行新利率，房貸的高利率將會(huì)嚇退一些購(gòu)房者；第三：“二套房”提高首付和利率的貸款新政的出臺(tái)，一方面限制了部分投資者，貸款新政直接針對(duì)投資性購(gòu)房的群體，尤其在連續(xù)多次加息后，投資性購(gòu)房群體的貸款成本增加，使很多購(gòu)買(mǎi)者對(duì)新政持觀(guān)望態(tài)度；最后，二手房的購(gòu)買(mǎi)力群體主要來(lái)自于中低收入階層，而面向此群體的保障性用房2008年將會(huì)逐步上市，這對(duì)于整個(gè)二手房市場(chǎng)具有一定的影響。它可以分流一部分的中低收入購(gòu)買(mǎi)人群，對(duì)二手房?jī)r(jià)格產(chǎn)生了一定的平抑作用。上述這些因素對(duì)二手房交易市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，使得二手房市場(chǎng)陷入了低迷的局勢(shì)，樓市正呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市，成交量極度萎縮，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重的狀況。

　　新政實(shí)施以來(lái)，北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市樓市持續(xù)低迷，最近出臺(tái)的調(diào)控政策有效地遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，但年內(nèi)金融政策似乎過(guò)于密集，市場(chǎng)是否由此萎靡下去呢？短期內(nèi)來(lái)說(shuō)，市民的觀(guān)望氣氛還將繼續(xù)，市場(chǎng)的低迷狀態(tài)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但到了明年年初，銀行新的房貸額度下來(lái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金又會(huì)充裕起來(lái)，市場(chǎng)將會(huì)緩慢回暖。我們可以看到，盡管市場(chǎng)目前較為冷淡，但剛性需求依然存在，因此，相信購(gòu)房者在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的分析判斷后，對(duì)市場(chǎng)將有更加理性的認(rèn)識(shí)，在不久的將來(lái)，二手房市場(chǎng)將迎來(lái)他們的“春天”。