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中國人民銀行副行長劉士余擲地有聲，要求堅(jiān)決取消未經(jīng)批轉(zhuǎn)、擅自開辦的轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無指定用途、無真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款，不得發(fā)放“假按揭”貸款。這可以說是貨幣從緊政策揮出的又一記重拳。
加強(qiáng)房貸管理，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)按揭、加按揭、假按揭貸款！
近日，在加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議上，中國人民銀行副行長劉士余擲地有聲，要求堅(jiān)決取消未經(jīng)批轉(zhuǎn)、擅自開辦的轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無指定用途、無真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款，不得發(fā)放“假按揭”貸款。這可以說是貨幣從緊政策揮出的又一記重拳。
轉(zhuǎn)按加按加大金融風(fēng)險
央行負(fù)責(zé)人近日指出，當(dāng)前房地產(chǎn)信貸存在著增長過快、過度競爭、擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款、“假按揭”貸款風(fēng)險顯現(xiàn)等四大問題，如果銀行放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，過度發(fā)放個人按揭貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫。同時，默許或鼓勵銀行對低收入家庭提供大量貸款購置房產(chǎn)，還會引發(fā)新的風(fēng)險。
在房價持續(xù)上漲的情況下，銀行開辦轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款業(yè)務(wù)，貸款成數(shù)一般隨房產(chǎn)評估價值浮動，極易放大住房信貸規(guī)模，而貸款人往往會把貸款用于購買多套房或炒股，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分，增加了銀行潛在風(fēng)險。銀行信貸快速擴(kuò)張，不僅使金融市場流動性泛濫，還推動股市資產(chǎn)價格不斷上漲，使得國內(nèi)房價快速飚升。
禁止轉(zhuǎn)按套牢炒房者？
嚴(yán)禁轉(zhuǎn)按揭、加按揭、假按揭貸款，受影響的是誰？作為相關(guān)的貸款炒房者、投資者、部分開發(fā)商都將首當(dāng)其沖受影響。
誰在辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)？主要是貸款炒房者。通過銀行按揭和轉(zhuǎn)按揭貸款，從買房到賣房，炒家們長則花費(fèi)一年，短則三五個月時間。貸款炒房者往往見好就拋售，甚至短期內(nèi)就轉(zhuǎn)手。一般情況下，無論是炒房者，還是自住購房者，貸款買房炒房的人達(dá)70%以上，分期付款和一次性付款購房的人不到30%。禁止轉(zhuǎn)按揭，下家不能貸款買房，炒房者就將被套牢。如果沒有人來接盤，而住房的出租收益又不能抵上按揭成本，其風(fēng)險也只能是由自己來承擔(dān)了。
辦理加按揭，既有部分炒房者，又有一些自住貸款購房人，還有一些貸款買了房的生意人，對于他們的影響都不會太大，政策本身也有利于減少銀行的貸款，降低貨幣的流動性。至于假按揭辦理的人本身就不多，如果不是開發(fā)商和銀行“內(nèi)鬼”內(nèi)外勾結(jié)，根本就辦不了假按揭，但一旦出現(xiàn)假按揭事件，對銀行就是直接損失，因此必須嚴(yán)防。
取消轉(zhuǎn)按加大銀行現(xiàn)存風(fēng)險？
投資性購房需求過大，購房貸款金額比例過高，對整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對金融安全都會構(gòu)成威脅。可以說，這幾年如果沒有住房按揭貸款，房地產(chǎn)市場惡性炒作就不會發(fā)生。取消轉(zhuǎn)按揭貸款，從積極的角度看，這一政策將極大地限制投資炒房者進(jìn)入樓市，有利于減少樓市泡沫，有利于降低銀行新增的金融風(fēng)險。
但是，禁止辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，卻不利于銀行降低現(xiàn)存風(fēng)險——如果沒有購房者來接盤，而住房又沒有收益來沖抵按揭成本，自己又沒有其他收益來支付月供，那么炒房者就面臨破產(chǎn)，其按揭貸款就會形成壞賬呆賬，這對銀行來說就是信貸風(fēng)險。因此，要防范金融風(fēng)險，央行有必要對轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行通盤考慮。二手房市場買賣萎縮租賃火爆？
如果說“9·27房貸新政”，包括央行的359號和452號《通知》，主要是針對一手房，即打壓投資者炒作新商品房，那么取消轉(zhuǎn)按揭貸款，則主要針對二手房炒作，無疑將影響二手房交易。受限于銀行貸款，二手房擁有者可能選擇出租，而不再選擇出售；買方貸不到款買不了房，可能就會選擇租房。由此來看，二手房市場可能出現(xiàn)這樣的行情——房屋買賣趨于萎縮，租賃市場趨于火爆，至于住宅租金走向則很難說。
轉(zhuǎn)按揭
是指在個人住房貸款還款期內(nèi)，借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。加按揭
比如你原來的貸款是工行的，你直接可以找工行申請加按揭貸款，把房屋增值部分或者已經(jīng)還貸部分貸出來。
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