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　　上周末，廣州市國(guó)土房管局匯報(bào)了廣州房?jī)r(jià)的最新數(shù)據(jù)：廣州11月房?jī)r(jià)猛降1141元/平方米，降幅高達(dá)9.9%.

　　出現(xiàn)拐點(diǎn)了嗎？這是最近樓市冒出的話題。

　　上周末，國(guó)務(wù)院相關(guān)部委組建的高規(guī)格聯(lián)合調(diào)查小組在廣州檢查房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障制度建設(shè)，廣州市國(guó)土房管局向檢查組匯報(bào)了廣州房?jī)r(jià)的最新數(shù)據(jù)：廣州11月房?jī)r(jià)猛降1141元/平方米，降幅高達(dá)9.9%.

　　在深圳，隨著二手房交易量下降，許多業(yè)主選擇放租物業(yè)，持幣待購(gòu)的客戶也不急于買(mǎi)房而選擇租房觀望，兩個(gè)趨勢(shì)使得租房?jī)r(jià)漲量升。

　　按理說(shuō)，房?jī)r(jià)跌了應(yīng)該會(huì)有人買(mǎi)，但有人卻說(shuō)“買(mǎi)房買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，現(xiàn)在‘抄底’早了點(diǎn)，看看再說(shuō)”

　　買(mǎi)與不買(mǎi)，這仍是個(gè)問(wèn)題。

　　昨日，記者從廣州市國(guó)土房管局向國(guó)務(wù)院檢查組提交的匯報(bào)材料中獲悉，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，廣州11月份一手房成交價(jià)格出現(xiàn)今年以來(lái)的首次大幅下降，11月成交均價(jià)為10433元/平方米，環(huán)比2007年10月均價(jià)下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，單月出現(xiàn)近兩位數(shù)降幅是廣州樓市近兩年前所未有的。

　　廣州兩年來(lái)的房?jī)r(jià)一直處于上升通道，據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)，2006年廣州十區(qū)新建商品住宅均價(jià)為6315元/平方米，同比上漲24.6%.2007年廣州房?jī)r(jià)也呈上漲趨勢(shì)，特別是10月份一手房均價(jià)達(dá)到11574元/平方米的歷史最高點(diǎn)，同比上漲81.3%.廣州市國(guó)土房管局指出，進(jìn)入11月后，廣州商品住宅實(shí)際成交價(jià)格明顯呈下降態(tài)勢(shì)。

　　成交量方面，廣州11月份的樓市成交量繼續(xù)維持在低位水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年1至10月，廣州一手住宅成交面積總體呈下降態(tài)勢(shì)，成交面積為700.8萬(wàn)平方米，同比2006年下降8.2%.其中，10月下降十分明顯，從以往一般每月70萬(wàn)平方米的成交量下降到57.74萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.9%.剛剛過(guò)去的11月一手住宅成交面積繼續(xù)保持與10月相同的成交量，成交面積僅為57.86萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降了41.1%.

　　供大于求市場(chǎng)格局正在形成

　　廣州市國(guó)土房管局表示，一手住房供求矛盾是近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的主因之一。2005年以來(lái)，廣州一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積一直小于實(shí)際成交面積，2006年這一缺口超過(guò)200萬(wàn)平方米。隨著2006年下半年和2007年商品住宅用地供應(yīng)不斷增加，一手住房投資和新開(kāi)工面積也同步增長(zhǎng)，空置面積大幅減少，一手住房市場(chǎng)供求矛盾得到緩解。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，廣州樓市供大于求的市場(chǎng)格局正在形成。從今年9月開(kāi)始，廣州一手住房批準(zhǔn)預(yù)售面積兩年多來(lái)首次超過(guò)一手住房成交面積，而且這一趨勢(shì)也延續(xù)到了11月。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年11月，廣州一手住房批準(zhǔn)預(yù)售79萬(wàn)平方米，成交面積57萬(wàn)平方米，預(yù)售面積超過(guò)成交面積38.6%.與此同時(shí)，截至2007年10月，廣州商品住宅空置面積135.8萬(wàn)平方米，同比下降31.4%.

　　土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫跡象

　　近期廣州的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯降溫跡象。最近一次大規(guī)模土地出讓?zhuān)?0宗地中有5宗以底價(jià)成交，平均成交樓面地價(jià)3337元/平方米，相比今年9月創(chuàng)造的地價(jià)“高峰”下降了3717元/平方米，形成較強(qiáng)烈反差。

　　廣州市國(guó)土房管局指出，廣州住宅用地價(jià)格已經(jīng)回落至2006年同期水平，受土地、金融等調(diào)控政策的綜合影響，開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)過(guò)分樂(lè)觀的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地市場(chǎng)投資趨向理性和穩(wěn)健。

　　房管局：樓盤(pán)最高利潤(rùn)54%

　　有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)計(jì)算方式不合理

　　廣州市國(guó)土房管局日前進(jìn)行了商品住宅開(kāi)發(fā)成本專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，并向國(guó)務(wù)院檢查組作了匯報(bào)。調(diào)查顯示，廣州利潤(rùn)最大的商品住宅是2004年以前協(xié)議獲得土地并開(kāi)發(fā)為高檔住房的項(xiàng)目，利潤(rùn)占房?jī)r(jià)比例高達(dá)54%.而限價(jià)房的利潤(rùn)最低，為17%.

　　據(jù)介紹，商品住宅成本一般由土地成本、開(kāi)發(fā)成本(含前期費(fèi)用、建安成本和開(kāi)發(fā)階段稅費(fèi)等)、其他費(fèi)用(含管理費(fèi)用、利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)等)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)四大部分構(gòu)成。廣州市國(guó)土房管局這次主要采取抽樣調(diào)查方法，抽取的樣本既有公開(kāi)出讓的商品住宅用地，也有2004年以前協(xié)議出讓的用地，住房品質(zhì)也覆蓋了高、中、低檔商品住宅，還包括限價(jià)房，統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)為2006年10月以后成交的樓盤(pán)。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，商品住宅開(kāi)發(fā)成本呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：土地公開(kāi)出讓的商品住宅利潤(rùn)(37%)明顯低于協(xié)議出讓地塊(54%～29%)。高檔樓盤(pán)的利潤(rùn)明顯高于中低檔樓盤(pán)。限價(jià)房(利潤(rùn)17%)對(duì)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的壓縮作用比較明顯。

　　對(duì)于上述調(diào)查，業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了不同意見(jiàn)。同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)計(jì)算商品房利潤(rùn)的方式不合理，他建議按照開(kāi)發(fā)商的自有資金來(lái)計(jì)算，“全投資包括了所有成本，會(huì)掩蓋巨大的利潤(rùn)。”他還指出，每個(gè)樓盤(pán)的情況不一樣，比如珠江新城的部分樓盤(pán)今年已經(jīng)賣(mài)到2.3萬(wàn)元/平方米，而開(kāi)發(fā)成本一般能控制在8000元/平方米，這樣算開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就有300%.

　　開(kāi)發(fā)商：不會(huì)赤裸裸地降價(jià)

　　不少市民表示，會(huì)繼續(xù)觀望一段時(shí)間，認(rèn)為現(xiàn)在“抄底”早了點(diǎn)

　　一個(gè)月急降1141元/平方米，廣州樓市用數(shù)據(jù)說(shuō)明了沒(méi)有只漲不跌的道理。那么，廣州房?jī)r(jià)為何會(huì)在11月下降9.9%？即將到來(lái)的“奧運(yùn)年”，樓市走向又將如何？開(kāi)發(fā)商、市民對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，又有什么感受呢？

　　探因：政府調(diào)控強(qiáng)政頻出

　　從2005年開(kāi)始，瘋漲不止的樓價(jià)一直遭遇政府強(qiáng)政，其中2005年有國(guó)八條、2006年有國(guó)六條、今年有穗七條。不過(guò)，受制于土地出讓改革后遺癥以及剛性需求，這些厲政的效果均不明顯。如國(guó)八條和國(guó)六條，在廣州市場(chǎng)上產(chǎn)生的觀望期均為1個(gè)月，而觀望后，又為報(bào)復(fù)性上漲。

　　越調(diào)控越漲價(jià)的局面在今年9月27日得到改變，隨著央行提高第二套房首付和利率的一紙強(qiáng)政，廣州樓價(jià)終于剎車(chē)。值得注意的是，“9.27”只不過(guò)是壓死駱駝的一根稻草，隨后的一個(gè)多月內(nèi)，政府多次運(yùn)用貨幣和金融政策，買(mǎi)房必升值、投資必賺錢(qián)的市場(chǎng)預(yù)期終于得到逆轉(zhuǎn)，再加上銀行房貸緊縮，廣州樓市陷入成交寒冬，開(kāi)發(fā)商不得不打折促銷(xiāo)，11月錄得房?jī)r(jià)下跌千元便在情理之中。

　　不過(guò)，有專(zhuān)家昨晚在接受記者采訪時(shí)分析，11月房?jī)r(jià)下跌的另一個(gè)原因可能是花都成交量大漲，因?yàn)楦鶕?jù)市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)，10月花都簽約面積僅為1.67萬(wàn)平方米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該區(qū)10萬(wàn)平方米的月均成交量，這也導(dǎo)致10月廣州房?jī)r(jià)環(huán)比猛升19.5%.而11月花都成交量有可能恢復(fù)，再次把全市均價(jià)拉低。

　　后市：觀望期絕非一兩個(gè)月

　　11月樓價(jià)急降，明年后市如何，市民值得買(mǎi)樓嗎？

　　相關(guān)學(xué)者和專(zhuān)家在接受記者采訪時(shí)表示，從12月仍不斷出臺(tái)調(diào)控政策來(lái)說(shuō)，目前可以確定的是，本輪觀望期將比較長(zhǎng)，絕非一兩個(gè)月。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科就直言，明年全年的調(diào)控會(huì)比過(guò)往幾年更加嚴(yán)厲，新政帶來(lái)的觀望期將持續(xù)15個(gè)月。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜亦表示，明年將是廣州地產(chǎn)的“調(diào)整年”，一些高估樓盤(pán)的房?jī)r(jià)將回調(diào)。

　　不過(guò)，也有認(rèn)為觀望期在半年左右的，合富輝煌首席分析師黎文江分析說(shuō)，影響明年樓價(jià)走勢(shì)共有10個(gè)因素，五個(gè)“正相關(guān)”五個(gè)“負(fù)相關(guān)”。其中，“負(fù)相關(guān)”包括貨幣政策從緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)；土地放量、余貨多：“90/70”產(chǎn)品增加，外圍供應(yīng)增加；限價(jià)房開(kāi)始入市，分流市場(chǎng)需求；受調(diào)控和高樓價(jià)影響，觀望加重五因素。而“正相關(guān)”則有國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，人民幣升值和資金流動(dòng)性過(guò)剩；地鐵、大型市政項(xiàng)目等不斷完善，居住價(jià)值提升；更嚴(yán)格的土地政策，取地成本上升，但上升速度放緩；開(kāi)發(fā)成本仍將保持上升趨勢(shì)；發(fā)展商上市融資，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，影響市場(chǎng)能力增加。他預(yù)計(jì)當(dāng)中五個(gè)促使樓價(jià)上升的因素仍然占主要位置，而且會(huì)在明年“五一”以后陸續(xù)見(jiàn)效，所以預(yù)計(jì)樓市將在明年“五一”后復(fù)蘇，樓價(jià)也將隨之上漲。

　　開(kāi)發(fā)商：不會(huì)赤裸裸地降價(jià)

　　其實(shí)，不管觀望期是半年、還是15個(gè)月，開(kāi)發(fā)商年關(guān)難過(guò)已是必然，最近市場(chǎng)頻繁打折、低價(jià)開(kāi)盤(pán)便是明證。而隨著千元跌幅官方數(shù)據(jù)的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商日子恐更不好過(guò)。

　　“謹(jǐn)慎、低調(diào)”。昨晚，有開(kāi)發(fā)商向記者如此表示，其認(rèn)為，整個(gè)市場(chǎng)下去了，單個(gè)項(xiàng)目不可能逆市而為，強(qiáng)行升價(jià)，而只能先修好“內(nèi)功”，如做好園林，搞好社區(qū)配套等，為樓盤(pán)添加附加值，來(lái)吸引買(mǎi)家置業(yè)。但是該開(kāi)發(fā)商也明確表示，不會(huì)“赤裸裸”地降價(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)是對(duì)前期業(yè)主的不尊重，影響企業(yè)聲譽(yù)。

　　另有開(kāi)發(fā)商向記者表示，明年老板在制定任務(wù)時(shí)，不會(huì)像今年這么重。因此，項(xiàng)目推貨的時(shí)點(diǎn)可適當(dāng)把握，上半年市場(chǎng)不好，不如不推，等下半年市場(chǎng)活躍才入市。

　　市民：現(xiàn)在“抄底”早了點(diǎn)

　　“下降1000多元，太多了吧”，昨晚，記者還采訪了一些廣州市民，對(duì)樓價(jià)急跌的情況，一些買(mǎi)房不久的“房奴”紛紛嘆苦。潘小姐是一所職業(yè)學(xué)校的老師，已有一套住房。今年8月，看著房?jī)r(jià)不斷上漲，她東拼西湊20多萬(wàn)元在東圃買(mǎi)了一套二手房，均價(jià)9000多元/平方米。聽(tīng)到房?jī)r(jià)下跌，她第一反應(yīng)就是后悔。“還會(huì)跌嗎？早知道真不應(yīng)該買(mǎi)，現(xiàn)在供得很辛苦，又租不起價(jià)。”

　　同時(shí)，更多市民對(duì)樓市下跌感到正常，不少人表示，會(huì)繼續(xù)觀望一段時(shí)間，“買(mǎi)樓和買(mǎi)股票不一樣，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，現(xiàn)在‘抄底’早了點(diǎn)，看看再說(shuō)”。

　　廣深皆跌珠海獨(dú)漲

　　11月均價(jià)6707元/平方米，上漲26.25%，其中香洲預(yù)購(gòu)均價(jià)破萬(wàn)元

　　珠海香洲區(qū)商品住房預(yù)購(gòu)均價(jià)每平方米突破一萬(wàn)元！近日，珠海統(tǒng)計(jì)局和市房地產(chǎn)登記中心聯(lián)合發(fā)布數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，全市不管是新建商品住房交易均價(jià)還是二手房交易均價(jià)、全市商品住房預(yù)購(gòu)均價(jià)都有所上漲。其中，香洲區(qū)商品住房預(yù)購(gòu)均價(jià)更是超過(guò)10000元/平方米。

　　數(shù)據(jù)大熱：香洲預(yù)購(gòu)均價(jià)過(guò)萬(wàn)

　　珠海市統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布11月房?jī)r(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)。上月全市新建商品住房交易均價(jià)6707元/平方米，比上月上漲26.25%，其中香洲區(qū)8631元/平方米，上漲20.96%；斗門(mén)區(qū)3192元/平方米，上漲6.11%；金灣區(qū)3364元/平方米，上漲16.91%.而在預(yù)購(gòu)價(jià)上，全市商品住房預(yù)購(gòu)均價(jià)7496元/平方米，對(duì)比上月上漲28.21%，香洲區(qū)更是突破一萬(wàn)元，為10244元/平方米，對(duì)比上月上漲18.21%，斗門(mén)區(qū)3278元/平方米，上漲3.63%；金灣區(qū)3756元/平方米，上漲13.81%.在二手房上，交易數(shù)據(jù)顯示，11月全市二手住房交易均價(jià)3555元/平方米，對(duì)比上月上漲2.48%.

　　除價(jià)格外，市場(chǎng)交易量也有所增加。上月全市新建商品住房交易面積35.9萬(wàn)平方米，交易金額24.09億元，對(duì)比上月分別上升32.45%和67.22%.其中香洲區(qū)新建商品住房交易面23.07萬(wàn)平方米，對(duì)比上月上升51.48%.

　　分析：對(duì)比優(yōu)勢(shì)政策影響

　　對(duì)于出現(xiàn)的幾項(xiàng)數(shù)據(jù)皆大熱原因，有業(yè)內(nèi)人士分析，其一是因?yàn)楣墒姓袷幷{(diào)整，許多投資客又把資金流向樓市，觀望氛圍減緩，再加上珠海整體房?jī)r(jià)比起廣州、深圳而言，還是具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。其二是因?yàn)閺?0月開(kāi)始，市地稅局加強(qiáng)二手房統(tǒng)籌征管，取消原來(lái)以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)的做法，改為以契稅價(jià)格作為參考價(jià)格征收房地產(chǎn)稅，導(dǎo)致11月全市二手住房交易均價(jià)上升。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來(lái)，物價(jià)上漲壓力較大，資產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)也較快，國(guó)家近期運(yùn)用金融杠桿，加大了調(diào)控力度，特別是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新政”、“新規(guī)”，都產(chǎn)生累積的效應(yīng)。深圳樓市十一長(zhǎng)假期間的突然冷清，給了持續(xù)高價(jià)位運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)警示。但是，相鄰的珠海市區(qū)樓盤(pán)由于價(jià)格上的“洼地”，得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，仍然吸引了大批來(lái)自外地的看房主，珠海的樓價(jià)還在漲。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，早在今年7月，珠海主城區(qū)香洲區(qū)預(yù)購(gòu)均價(jià)就首次突破7000元/平方米，為7511元/平方米；而在8月，更是首次突破8000元，為8117元/平方米。而10月珠海商品住房交易均價(jià)，雖然總體價(jià)格均為下降。但在商品住房預(yù)購(gòu)均價(jià)方面，香洲區(qū)又首破8500元，為8666元/平方米。在上月，由于華發(fā)世紀(jì)城別墅和九洲花園三期、金珠園、東方傲景峰等海景高價(jià)樓盤(pán)影響，更是帶動(dòng)商品住房預(yù)購(gòu)均價(jià)突破一萬(wàn)元，為10244元/平方米。

　　警惕：調(diào)控帶來(lái)的滯后性

　　但上升的數(shù)據(jù)并不意味著珠海目前的樓市局面良好，相反有專(zhuān)家認(rèn)為珠?？赡艿搅?ldquo;拐點(diǎn)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)比周?chē)?，珠海房?jī)r(jià)或許還有一定空間，珠海樓價(jià)在深圳等地炒家的強(qiáng)力進(jìn)入過(guò)程中，仍舊會(huì)持續(xù)上升，但也不能小看了國(guó)家對(duì)商品房進(jìn)行的調(diào)控，珠海地產(chǎn)市場(chǎng)不可能不受影響，目前只是“由于慣性與滯后性的原因，現(xiàn)在可能還不明顯”。

　　而在二手房上，因?yàn)樵瓉?lái)二手房買(mǎi)賣(mài)雙方為了規(guī)避繳納更多的營(yíng)業(yè)稅，都將評(píng)估價(jià)格“做低”，而從10月開(kāi)始，市地稅局取消以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)的做法，改為以契稅價(jià)格作為參考價(jià)格征收房地產(chǎn)稅，二手房?jī)r(jià)格必然抬升，因此，“二手房交易均價(jià)真實(shí)上漲幅度其實(shí)沒(méi)有數(shù)據(jù)顯示得那么高”。

　　(備注：a、商品住房包括住宅和別墅。b、商品住房交易均價(jià)是商品住房交易金額除以交易面積求得，此指標(biāo)特點(diǎn)是月度間數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，容易受高、低價(jià)樓盤(pán)交易結(jié)構(gòu)影響。)