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　　報告指出，囤地10平方公里以上的房地產(chǎn)上市公司不下10家。面對開發(fā)商大肆囤地，抬高房價的做法，政府也開始采取一系列“逼地”行動。

　　2007年的土地政策，實際就是深化土地調(diào)控。

　　今年9月，國務院發(fā)展研究中心一份《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》揭示了當前土地高度集中在大型房地產(chǎn)上市企業(yè)的現(xiàn)狀。其中以廣東碧桂園(2007.HK)為例，其今年前三季度新增土地儲備3700萬平方米，增長200%以上，以年開發(fā)量200萬平方米計算，其目前高達4500萬平方米的土地儲備足夠其開發(fā)27年。報告指出，囤地10平方公里以上的房地產(chǎn)上市公司不下10家。面對開發(fā)商大肆囤地，抬高房價的做法，政府也開始采取一系列“逼地”行動。

　　“預征”改為“清算”的標本意義

　　2007年對開發(fā)企業(yè)影響最大的兩個稅收手段就是土地增值稅的清算和新增建設(shè)用地使用費標準的提高，這直接導致了開發(fā)企業(yè)成本的提高。

　　1月16日，國家稅務總局下發(fā)通知，將土地增值稅“預征”改為“清算”，掀起一場土地稅收風暴。

　　“如果完全按照規(guī)定的累進稅率計算，對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。由于這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出高昂稅費。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。

　　2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高2倍。同時，新批準的新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實施。

　　財政部財政科學研究所稅收研究室主任孫鋼認為，調(diào)整相關(guān)稅收政策對樓市宏觀調(diào)控有著重要的現(xiàn)實意義，“中國的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會得到進一步的發(fā)揮。”

　　單宗土地出讓規(guī)模遏制了誰

　　對于出讓地塊規(guī)模，考慮到大宗土地出讓不僅不利于市場競爭，也不利于市場調(diào)控，因此強調(diào)控制單宗土地供應規(guī)模，以增加土地供應的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。

　　今年9月，國務院發(fā)展研究中心一份《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》揭示了當前土地高度集中在大型房地產(chǎn)上市企業(yè)的現(xiàn)狀。

　　“大宗地塊分拆成小地塊上市，正是為了防止開發(fā)商囤地提價，同時鼓勵產(chǎn)品競爭。”2007年下半年，大宗地塊拆分成小型土地上市的計劃已提上日程。

　　2007年9月6日，武漢市土地交易中心2007年第7次掛牌出讓國有土地使用權(quán)揭牌活動順利結(jié)束，8宗地塊全部成交，此次掛牌土地每塊地的規(guī)模都控制在50畝以內(nèi)，相關(guān)方面稱：小地塊的供應能夠打破壟斷，有利于樓市良性發(fā)展。

　　這一措施得到開發(fā)商的認可，據(jù)某房地產(chǎn)總經(jīng)理介紹：大體量的土地規(guī)模，以小開發(fā)商實力確實只能望洋興嘆，而且小地塊做開發(fā)，所謂麻雀雖小，五臟俱全，不容易產(chǎn)生集合效應，不容易受大開發(fā)商注意，政府多供應小地塊，能夠給小開發(fā)商提供參與競爭的平臺。

　　“一個非常顯見的道理，如果把大宗地塊分拆成小地塊入市，以往的‘地王’將不復存在。”一位房產(chǎn)專家認為。

　　“熟地”面臨的壓力亟需緩解

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，持有這批存量土地的大多數(shù)開發(fā)公司，并不是在“捂盤”，而是出于各種原因無法投入市場。政府很難按照自己的意愿將這部分存量土地納入到供地計劃中來。關(guān)鍵是要看有效供應量，即指“三通一平”的熟地。實際上，目前有效供應面臨著重大的壓力。

　　“如果因為‘生地’而導致土地囤積，會進一步加劇土地市場供應緊張。”武漢一位土地市場研究人士指出，國土部門要求實行“凈地”出讓土地的辦法，正是針對該問題來的。

　　9月，國土資源部發(fā)出通知要求，實行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前，應處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補償安置等經(jīng)濟法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費。合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周期。未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地使用證書，也不得按土地價款繳納比例分期發(fā)放土地使用證書。

　　“對開發(fā)商來說也是一個好事，它縮短了土地獲取周期，降低了資金成本，同時在一定程度上規(guī)避潛在的交地風險。”在開發(fā)商看來，凈地出讓的更大意義在于縮短項目開發(fā)周期。

　　加大閑置土地的處置力度

　　2007年，對于閑置土地的嚴查態(tài)勢開始凸顯，按照政策規(guī)定，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā)的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。

　　早在2006年9月，武漢市為了充分盤活現(xiàn)有閑置土地，研究制定了閑置土地處置辦法，力求做到“啟動一批，臨時使用一批，收回一批”。

　　據(jù)武漢市國土資源管理局介紹，經(jīng)市長辦公會研究通過的閑置土地處置辦法，對閑置土地定性、認定程序、處置方式作出了具體規(guī)定。處置閑置土地時，首先對各宗閑置土地形成的原因進行分析，再根據(jù)不同的情況做出切實有效的處置措施。對于有望啟動的項目，盡可能促進該項目重新啟動；暫時無法啟動的，可采取建設(shè)臨時綠化等措施安排臨時使用；土地使用者按規(guī)定繳納土地閑置費，臨時使用期限最長不得超過兩年?？梢允栈氐模扇f(xié)議收回、無償收回兩種方式。2006年底，武漢市人民政府印發(fā)《武漢市閑置土地處置辦法》，對閑置土地作出明確界定。

　　面對日益上升的通貨膨脹壓力，12月4日，中國社科院《2008中國經(jīng)濟形勢分析與預測》報告指出，2008年我國仍將面臨著通貨膨脹的壓力，2008年應繼續(xù)對信貸和土地供應規(guī)模進行控制。

　　“這也是打擊囤地的一把利劍”，這種聲音沒人否認。