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　　12月6日,招商地產(chǎn)證券事務(wù)部有關(guān)人士向記者表示,“除非有性價(jià)比很高的地,否則招商地產(chǎn)年底前不再出手拿地了”。

　　針對(duì)招商地產(chǎn)12月5日以12.2億元價(jià)格拿下重慶北部新區(qū)一塊24萬平方米的土地事情,招商地產(chǎn)有關(guān)人士做出回應(yīng)表示,年底前招商地產(chǎn)資本安排以現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算為主,不再進(jìn)行巨資拿地。

　　“激進(jìn)2007”

　　相比于2006年的拿地投資,招商地產(chǎn)2007年拿地投資略顯“激進(jìn)”。

　　加上剛在重慶拿下的24萬平方米土地,今年至今,招商地產(chǎn)共新增土地面積221萬平方米,建筑面積454萬平方米(含北京白家莊地塊面積),土地儲(chǔ)備土地面積達(dá)到800萬平方米。

　　連續(xù)購地帶來資本開支加大。招商地產(chǎn)需要在成都5000畝土地一級(jí)開發(fā)中持續(xù)投資超過10億元,還需向北京白家莊地塊投資4億元建一座五星級(jí)酒店,該項(xiàng)目被視為招商地產(chǎn)未來在北京最好的項(xiàng)目,而該地區(qū)附近瑞辰國際中心項(xiàng)目售價(jià)已達(dá)到2.2元/平方米,租金已達(dá)到150元/平方米/月,預(yù)計(jì)該地區(qū)酒店普通房間入住價(jià)位在800-1000元/間/天。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),今年至今招商地產(chǎn)購地資本開支達(dá)48.22億元(未計(jì)算新設(shè)項(xiàng)目公司及增資投入)。而去年招商地產(chǎn)計(jì)劃拿地開支僅12億元,實(shí)際花費(fèi)僅5億元。

　　今年年初,招商地產(chǎn)董事長林少斌曾對(duì)媒體表示,今年招商地產(chǎn)資本開支缺口達(dá)25億元。而除了去年已經(jīng)公布的定向增發(fā)募集23億元資金的融資方案外,招商地產(chǎn)今年還沒有新的融資方案出臺(tái)。

　　林少斌曾對(duì)本報(bào)記者表示,今年招商地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作資金支持一部分來自增發(fā)之后大股東現(xiàn)金支持;一部分尋求銀行貸款;還有一部分準(zhǔn)備以合作開發(fā)形式解決。

　　今年年初招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積僅400余萬平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同行業(yè)一線公司水平。在今年9月招商地產(chǎn)定向增發(fā)方案實(shí)施以前,招商地產(chǎn)多數(shù)項(xiàng)目是以合作形式獲得的。例如,今年上半年招商地產(chǎn)與九龍倉合作,以15.05億元價(jià)格拿下佛山一塊26.8萬平方米的土地。而在其定向增發(fā)實(shí)施以后,招商地產(chǎn)更多以單獨(dú)拿地的形象出現(xiàn)。

　　雖然增發(fā)1.1億股后,招商地產(chǎn)總股本擴(kuò)大到8.45億股,其資產(chǎn)負(fù)債率也從年初的70.71%降低到56.55%,但其短期償債壓力仍很大。觀察招商地產(chǎn)三季度財(cái)務(wù)報(bào)告可發(fā)現(xiàn),其短期借款數(shù)額已達(dá)到32.91億元,同比增長63.36%;流動(dòng)負(fù)債總額71.9億元,占總負(fù)債比例68.1%。

　　證券分析師指出,從今年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看,招商地產(chǎn)因新增加項(xiàng)目數(shù)量大造成了短期償還債務(wù)數(shù)量大,但從公司的大股東背景及成長性來看,不會(huì)給公司帶來太大風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)比招商地產(chǎn)今年公布的系列財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn),招商地產(chǎn)在努力改變快速擴(kuò)張帶來的資產(chǎn)流動(dòng)性差的問題,其今年三季度已銷售商品房達(dá)到22萬平方米,去年全年銷售僅16.45萬平方米。招商地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)比率也從年初2.01上升到2.11;速動(dòng)比率由0.33上升到0.55,基本達(dá)到同行業(yè)平均以上水平。

　　穩(wěn)定業(yè)績

　　“將近年底,公司需要安排償還銀行貸款和保證已拿項(xiàng)目開發(fā)的資金。”招商地產(chǎn)證券事務(wù)部有關(guān)人士說,因此暫停巨資拿地。

　　招商地產(chǎn)當(dāng)務(wù)之急是要在開發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目、加速銷售回款基礎(chǔ)上,穩(wěn)定業(yè)績。2004年-2006年,招商地產(chǎn)貨幣資金分別為4億、3.4億、10億,占總資產(chǎn)比例為4.75%,3.81%,7.10%。其中2006年底貨幣資金較2005年底增加了192.63%,而截止到2007年三季度,公司貨幣資金已經(jīng)達(dá)到30.63億元,比年初增長206%,占總資產(chǎn)比例達(dá)到16.1%。

　　證券分析人士認(rèn)為,招商地產(chǎn)計(jì)提貨幣資金規(guī)模擴(kuò)大因?yàn)楣景l(fā)展規(guī)模擴(kuò)大,短期外債增加,必須增加貨幣資金以應(yīng)付短期負(fù)債。2007年年中,招商地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債合計(jì)54億,三季度數(shù)據(jù)已經(jīng)增長到71.9億元。而在2007年年中招商地產(chǎn)短期借款規(guī)模就達(dá)到27.95億元,并且仍在以20%的速度增長。

　　招商地產(chǎn)今年新增土地和項(xiàng)目增加造成存貨數(shù)量及占?jí)嘿Y金增加。今年年中,招商地產(chǎn)存貨為91.46億元,三季度增至112億元,增長22.4%。存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例為73.68%,中報(bào)數(shù)據(jù)中此比例更高,為78%。而萬科(00002.SZ)這一指標(biāo)為67%;中糧地產(chǎn)(000031.SZ)為36.36%;深振業(yè)A(00006.SZ)為66.8%。雖然招商地產(chǎn)存貨質(zhì)量較好,預(yù)期可為公司帶來巨大業(yè)績?cè)鲩L,但不少項(xiàng)目是新增項(xiàng)目,要到2009年實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn),對(duì)公司財(cái)務(wù)仍舊造成了一定壓力。

　　依據(jù)招商地產(chǎn)9月26日公布的非公開發(fā)行股票報(bào)告書中財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù),截至2006年底,銀行貸款約占招商地產(chǎn)總負(fù)債比例50%,約49億元。其中短期貸款到期約占一半。多數(shù)貸款需要在今年年底償還。

　　招商地產(chǎn)正在加快項(xiàng)目銷售速度,以銷售回款沖抵資金壓力。2007年年中時(shí)招商地產(chǎn)資產(chǎn)中還有4116萬元的可交易金融資產(chǎn),到三季度已將其變現(xiàn)。另外“其他應(yīng)收款”在2007年年中時(shí)有14.66億元,到三季度時(shí)卻剩下了8759萬元;“應(yīng)收帳款”年中是4116萬元,三季度是2339萬元。

　　招商地產(chǎn)預(yù)計(jì)今年全年銷售結(jié)轉(zhuǎn)額達(dá)到34.8億元,以后每年銷售額以20%的速度遞增。

　　國泰君安證券分析師張宇表示,目前房地產(chǎn)上市公司股票估值是基于公司年利潤率10%的速度增長基礎(chǔ)上得出的,如果房地產(chǎn)公司業(yè)績達(dá)不到這一水平,不僅其股票價(jià)格受影響,還將影響其明年在資本市場(chǎng)的再融資。目前土地獲取成本已經(jīng)很高,項(xiàng)目利潤率下降,如要達(dá)到公司預(yù)期業(yè)績,就必須提高公司開發(fā)能力,實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)。