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　　羅勁松資料：湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會理事長、湖南華盛集團(tuán)董事長、中國青年企業(yè)家協(xié)會常務(wù)理事、湖南省青年聯(lián)合會副主席、湖南省青年企業(yè)家協(xié)會副會長、長沙市城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)會副會長、工商管理學(xué)博士……羅勁松的頭銜很多，當(dāng)然含金量也很足。但羅勁松更愿意讓人稱他為一個(gè)有著“沉重歷史責(zé)任感”的房地產(chǎn)人。

　　羅勁松：房市要形成梯級消費(fèi)

羅勁松

　　宏觀調(diào)控政策應(yīng)立足于標(biāo)本兼治、長短結(jié)合羅勁松博士首先指出：我國當(dāng)前的宏觀調(diào)控處在需求釋放期轉(zhuǎn)入穩(wěn)定增長期的過程中。為什么現(xiàn)在是處于這兩個(gè)時(shí)期的過程中？羅勁松說：我們國家從九十年代后期真正進(jìn)入住房社會化和住房綱領(lǐng)化，至今只有近十年歷史。前一段時(shí)間的房地產(chǎn)業(yè)的快速增長高過GDP的增長,一個(gè)重要原因是我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代到市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代的變型進(jìn)程中人們對房子的消費(fèi)需求得到了大量釋放。隨著房地產(chǎn)經(jīng)過近十年的發(fā)展,這種釋放期現(xiàn)在已轉(zhuǎn)入了穩(wěn)定增長的時(shí)期,為什么在進(jìn)入穩(wěn)定增長期房地產(chǎn)業(yè)還能保持穩(wěn)定的增長？他認(rèn)為主要有兩方面的核心原因,首先是因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)容和城市化進(jìn)程的加速。其次是因?yàn)橄M(fèi)者對住宅產(chǎn)品的品質(zhì)升級的要求。在需求釋放期到穩(wěn)定增長期過程中,住宅的增量的存量將會有合理的變化,一些房地產(chǎn)供需市場非常健康的發(fā)達(dá)國家的的住房增存量比是非常合理的。他建議，應(yīng)該將將住宅增存比作為當(dāng)前房地產(chǎn)需求市場一個(gè)預(yù)警信號。講到我國當(dāng)前宏觀調(diào)控的目的，他認(rèn)為首先是控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和房地產(chǎn)投資規(guī)模，以平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的投資增幅過快，利于國民經(jīng)濟(jì)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。其次由于住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)不合理、住房社會保障體系不完善或缺失造成房地產(chǎn)供應(yīng)市場與房地產(chǎn)需求市場極不均衡、極不對稱，可能引發(fā)潛在社會矛盾。

　　放寬土地政策優(yōu)化稅費(fèi)結(jié)構(gòu)

　　他指出，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模和平抑住房價(jià)格是兩個(gè)不同的政策目的?？刂品康禺a(chǎn)投資規(guī)模是為了有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)目的，而平抑住房價(jià)格是為了讓更多的老百姓買得起房子，是出于一種社會穩(wěn)定的政治角度上來考慮的。而現(xiàn)在采取的控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的的一個(gè)重要手段就是壓縮土地供應(yīng)，但這樣反而會造成土地供給不足導(dǎo)致房價(jià)上升。如果要用這種政策來平抑房價(jià)，首先應(yīng)該要立足于盤活土地存量、優(yōu)化土地增量供給。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司所承擔(dān)的稅費(fèi)成本是非常高的，這也勢必會造成開發(fā)商將這種稅費(fèi)成本向購房者轉(zhuǎn)嫁。他認(rèn)為國家和地方政府可以研究優(yōu)化和減免某些開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種和稅率，但在流通環(huán)節(jié)和物業(yè)保有方面的稅費(fèi)可以適當(dāng)增加，因?yàn)樵陂_發(fā)環(huán)節(jié)的稅收壓力過重會造成房價(jià)的上升，直接給購房者帶來壓力，而在流通環(huán)節(jié)上增加稅收，可以對擁有大量物業(yè)的那投機(jī)者和高收入人群以較大的經(jīng)濟(jì)壓力。并且可以把一次置業(yè)和多次置業(yè)的稅種、稅率區(qū)別開來，提高高收入、多次置業(yè)的購房者的稅費(fèi)壓力，減輕中低收入購房者的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　羅勁松認(rèn)為：立足于短期的需求管理的政策，對房地產(chǎn)市場的長期供求關(guān)系作用不大，甚至有可能有負(fù)面影響。宏觀調(diào)控政策應(yīng)立足于標(biāo)本兼治、長短結(jié)合，實(shí)現(xiàn)社會成本最小化，社會邊際收益最大化。

　　經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房孰優(yōu)孰劣

　　廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。這一制度將住房體系和社會保障體系真正完善起來。廉租房作為政府的保障體系之一，自1998年國務(wù)院23號文件出臺之日起，便受到了百姓和業(yè)界人士的高度認(rèn)可。貧困家庭可以通過申請得到政府的住房保障，不會因沒有錢買房而夜宿街頭。而經(jīng)濟(jì)適用房不同，沒有錢是絕對不能住進(jìn)去的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是一種商業(yè)行為下的產(chǎn)物。羅勁松認(rèn)為：隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房失去了原來的本質(zhì)意義，經(jīng)濟(jì)適用房是國家免收土地出讓金，并且減免了21項(xiàng)稅費(fèi)，以支持開發(fā)商投資建設(shè)的住房，經(jīng)濟(jì)適用房是一種具有社會保障性質(zhì)的商品房?，F(xiàn)階段，它還是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一環(huán)，是保障中低收入家庭尤其是中等偏低收入家庭住房需求的一種產(chǎn)品；但是，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度的根本缺陷在于社會保障性質(zhì)和市場化運(yùn)作的矛盾，現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題讓很多人都去反思經(jīng)濟(jì)適用房制度。可以說，作為調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的一個(gè)環(huán)節(jié)，經(jīng)濟(jì)適用房完成了階段性的任務(wù)，現(xiàn)在應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。與市場化的住房制度改革進(jìn)程及其推動(dòng)的房地產(chǎn)市場的巨大成就相比，廉租住房制度的建立與完善，進(jìn)展是緩慢的、滯后的，現(xiàn)在全國竟然還有七十多個(gè)城市沒有廉租房。我們應(yīng)該完善廉租房供給體系，擴(kuò)大廉租房制度的覆蓋面，成為社會保障體制的一個(gè)重要組成部分。地方政府應(yīng)研制出一套可操作的運(yùn)作機(jī)制和程序，例如資金來源可以從土地轉(zhuǎn)讓收入中切塊，房源可以盤活城市存量住房為主，適當(dāng)建立增量輔助。

　　中低價(jià)位、中小戶型，一定是未來房地產(chǎn)市場的主流

　　針對目前的住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)仍不合理，房地產(chǎn)供應(yīng)市場與房地產(chǎn)需求市場極不平衡，極不對稱的情況，羅勁松談到了自已的看法，他認(rèn)為：住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)亟待完善，要形成一種梯級消費(fèi)。所謂的梯級形的消費(fèi)模型，是一個(gè)高、中、低分層產(chǎn)品明晰的模型。別墅從需求釋放期的主流到要被邊緣化，而偏大戶型，高價(jià)位、高品質(zhì)、高配置的高級公寓要繼續(xù)主流化并保持合理體系，中小戶型、中低價(jià)位普通商品房要從結(jié)構(gòu)性缺失或供應(yīng)不足走向主流化并且要保持合理比例，經(jīng)濟(jì)適用房如果持續(xù)供應(yīng)不足和政策效果不明顯，將要面臨被調(diào)整，租廉房體系應(yīng)該是目前階段要大力發(fā)展的，它將由現(xiàn)在的缺失逐步成為社會保障體系一個(gè)非常重要的組成部份。羅勁松堅(jiān)定的說：我認(rèn)為，中低價(jià)位，中小戶型的房子，一定是未來房地產(chǎn)市場的主流。

　　對長沙房地產(chǎn)市場的政策建議

　　羅勁松對健康房地產(chǎn)市場的定義有四大特征：價(jià)格穩(wěn)定、供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、市場規(guī)范。以健康房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場的基本特點(diǎn)：羅勁松認(rèn)為長沙房地產(chǎn)市場雖然價(jià)格增幅較緩，從近三年來看供需兩旺，基本平衡；但是在市場結(jié)構(gòu)上有著全國的普遍性特點(diǎn)，就是中小戶型、中低檔商品房供應(yīng)量不夠，高檔商品房開發(fā)比較多，所以長沙的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)尚需調(diào)整，另外，房地產(chǎn)市場的法律建設(shè)還不夠完善，市場也有待規(guī)范。羅勁松對長沙房地產(chǎn)市場給予了六大政策建議：首先，要改革增量土地出讓方式，應(yīng)該建立土地拆遷基金，由政府牽頭完成拆遷，將熟地和相應(yīng)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)一體化出讓，制訂不同產(chǎn)品的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其二，要進(jìn)一步完善存量房市場的稅收估價(jià)交易體系，加強(qiáng)存量市場的流轉(zhuǎn)效率，避免由于增量供應(yīng)過大、存量交易環(huán)節(jié)不暢形成“堵車”效應(yīng)。另外要大幅度減低住房租賃市場的稅費(fèi)，采用“輕賦稅、重征收”的辦法加強(qiáng)租賃市場的稅收監(jiān)管和征收，擴(kuò)大租房一族的規(guī)模，逐步形成住房消費(fèi)的梯級結(jié)構(gòu)。應(yīng)該因地制宜地、科學(xué)系統(tǒng)地研制出適應(yīng)本地氣候和消費(fèi)特色的節(jié)能技術(shù)、設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)和維護(hù)體系。然后，應(yīng)該改堵為疏，建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)信用體系、供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)信用體系，搭建開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)誠信經(jīng)營的平臺。最后，由建設(shè)主管部門或行業(yè)協(xié)會牽頭，聯(lián)合有關(guān)機(jī)構(gòu)開展基于土地政策、稅收政策、金融政策和消費(fèi)政策的橫向課題研究，為相關(guān)部門決策提供依據(jù)。羅勁松認(rèn)為：未來房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力應(yīng)該是管理能力、資本能力、成本控制能力、吸引外來資本的能力。他對現(xiàn)階段的長沙房地產(chǎn)企業(yè)提出了五點(diǎn)建議，第一，要正確認(rèn)識生存與發(fā)展的辯證關(guān)系，第二，要正確認(rèn)識贏利與風(fēng)險(xiǎn)的辯證關(guān)系，第三，要加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)、管理技術(shù)進(jìn)步、管理效率提升。第四，要發(fā)展以現(xiàn)金流量平稀為基礎(chǔ)的穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，拓寬投融資渠道、優(yōu)化股權(quán)和債權(quán)投資，擴(kuò)大投資能力。第五，關(guān)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的位置，要戰(zhàn)略第一，戰(zhàn)術(shù)和執(zhí)行第二。